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双方当事人借名购买诉争房屋为经济适用房的效力认定和权属问题

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-04 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  秦某伟诉称:被告是我的叔叔。2005年2月,被告位于本市东城区某房屋(下称同和里房屋)拆迁,因此获得了拆迁补偿款及在东城区阳光新园小区购买回迁房的指标,因被告已经购买了东城区某小区8号楼32号房屋(后过户给其子秦某通),并在河北三河杨庄镇北寨村购买了农民房,其将该购房指标让与给了将要结婚的我,并表示具备过户条件后将该房屋过户给我。2005年3月,我及家人开始办理购房审核手续,并与开发商签订了定向认购书。2007年7月17日,我以被告的名义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》,购买了东城区阳光新园小区4号楼53号房屋(下称诉争房屋),并于当日支付了购房款291597元。2009年6月30日,我接收了诉争房屋并进行了装修,后一直居住至今。因房价高涨,被告在2010年、2011年两次起诉要求我腾房、确认诉争房屋归其所有,均被判决驳回了诉讼请求。被告利用我在应诉时提供的购房材料补办了相关手续,并于2013年8月缴纳了诉争房屋的补缴土地款及契税,取得了诉争房屋的所有权证,并再次起诉我要求腾房。我认为诉争房屋系经济适用住房,我当时也完全符合购买经济适用住房的资格和条件,被告将购房指标让与给我的行为并没有违反法律规定,也没有损害社会公共利益,应属合法有效,法院也已认定我们之间是借名买房关系,现在被告应当继续履行双方之间的约定,协助将诉争房屋过户至我名下。因协商未果,现诉至法院,请求判令被告继续履行合同,协助将诉争房屋过户至我名下。

  2、被告辩称

  秦某辩称:不同意原告的诉讼请求。诉争房屋系我因旧房拆迁所得,原告根本无资格购买,我已取得房屋权属证书,对诉争房屋拥有无可争议的所有权;我从未口头或书面承诺将诉争房屋转让给原告,原告要求我继续履行合同没有任何事实依据;原告虽为诉争房屋的实际出资人及现居住人,但该房屋权属尚存争议,原告要求过户缺乏前提和要件;根据相关法规及政策,原告根本不具备购买经济适用房的资格和条件,经济适用住房取得未满五年的不得私自转让,原告诉状所述错误;法院判决书已经认定我与原告之间存在借名购买经济适用房的关系,根据有关法律规定和司法解释,该借名购买经济适用房因违法应属无效。

  3、被告反诉称

  秦某反诉称:我与原告之间借名购买经济适用房的行为因违法应属无效,请求法院判决确认双方之间的借名买房关系无效,并判令原告向我腾退并返还诉争房屋。

  4、原告针对被告的反诉辩称

  秦某伟反诉辩称:被告的反诉缺乏事实和法律依据,应予驳回。被告因旧房拆迁获得的并非购买诉争房屋的资格,而是优惠购买资格;被告转让给我的并非诉争房屋,而是购买诉争房屋的优惠指标;被告只是诉争房屋名义上的所有权人,从未承担任何义务,并不享有诉争房屋实质上的权利。双方之间的借名买房行为并不符合《合同法》52条规定的合同无效的情形,双方之间的约定并不违法。被告的反诉违背了民事活动中最基本的诚实信用和公平原则,如果不是其同意借名给我,我可能再多花些钱,以当时阳光新园面向社会公开销售的价格购买诉争房屋。而且被告在近年来的多次诉讼中,一直否认双方存在借名买房关系,直至经过法院确认。其隐瞒相关事实,说法前后矛盾,利用房价暴涨试图不劳而获,毫无诚信可言。

  二、法院查明

  被告与原告系叔侄关系。2005年2月6日,被告同和里房屋被拆迁,其因此获得了在北京市东城区阳光新园购买拆迁安置住房的资格。后,原告及家人以被告的名义,签署了购买诉争房屋的审批手续、选房单、购房合同(签订于2007年7月17日)等文件,并实际支付了购房款、接收了安置房屋。诉争房屋交付后,原告对房屋进行了装修并一直居住至今。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《购买经济适用住房审核表》、《定向认购书》、《选房单》、《北京市商品房预售合同》等与诉争房屋相关的材料原件均由原告持有。

  另查:2010年,被告曾将原告及原告家人诉至本院,要求腾退诉争房屋,本院以被告不能提供其对诉争房屋拥有合法的所有权凭证、诉争房屋所有权尚存争议为由,驳回了其诉讼请求;2012年,被告又将原告诉至本院,要求确认诉争房屋归其所有,本院以诉争房屋的所有权证尚未下发、该证书的核发并非法院民事案件审理的范围为由,驳回了其诉讼请求;2013年8月20日,被告取得了诉争房屋所有权登记证书,房屋性质系经济适用房;后,被告又将原告及家人诉至本院,要求原告腾房。本院判决确认了双方之间存在借名买房关系,并以应先解决借名买房关系的效力及所产生的权利义务为由驳回了被告的诉讼请求,被告对该判决不服并提出了上诉,二审法院判决维持了该原审判决。

  庭审中,原告提交案外人秦志刚、何明分别为被拆迁人的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》复印件,欲证明原告多名亲属均有拆迁购买房屋的资格,鉴于与被告关系较近且被告主动让与多余的购房资格,才以被告的名义购买了诉争房屋。被告对该份证据的真实性、关联性均不认可。原告提交原告之母名下房屋所有权证、原告父母的收入证明、原告的收入证明,欲证明原告当时符合购买经济适用住房的条件,原、被告之间的借名买房关系有效。被告认可房屋所有权证的真实性,对收入证明的真实性持有异议,不认可该组证据的证明目的,被告称是否符合申购经济适用房应由相关部门审核。原告提交自“搜狐焦点”网站打印的2006年5月19日对诉争房屋所在的阳光新园房屋报道的新闻,欲证明阳光新园房屋之前是面向社会公开销售的。被告认可该份证据的真实性,但不认可其关联性及证明目的。被告提交诉争房屋所有权证、契税发票、房屋登记费收费凭证、补缴土地价款缴款书等凭证,欲证明被告合法、合规办理了房屋所有权证书,并支付了相关费用。原告认可该组证据的真实性,但不认可其证明目的,原告称被告是利用原告在诉讼中提供的相关材料恶意取得了诉争房屋所有权证。

  经本院释明,原告坚持认为其与被告之间的借名买房关系有效,其表示如果借名买房关系被认定为无效,其将另案主张购房款的返还及损失赔偿等后续事宜。

  三、法院判决

  1、原告(反诉被告)秦某伟与被告(反诉原告)秦某就购买北京市东城区阳光新园4号楼九层53号房屋形成的借名关系无效;

  2、原告(反诉被告)秦某伟于本判决生效后三十日内将北京市东城区阳光新园4号楼九层53号房屋腾空后返还给被告(反诉原告)秦某;

  3、驳回原告(反诉被告)秦某伟的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  借名购房的效力认定通常要关注其是否为政策性保障住房,借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效,原因在于这样的借名买房行为严重不利于国家保障性住房政策的实施,不利于经济适用房的合理分配。根据相关法律规定,合同被认定为无效后,双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效,且当然无效。

  本案中,原、被告之间存在借名购买诉争房屋的事实已经生效的法院判决确认,本案的争议焦点在于原、被告之间借名购买诉争房屋的关系是否有效。诉争房屋性质系经济适用住房,作为具有保障性质的政策性住房,经济适用住房实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,关涉社会公共利益。原告借用被告名义购买诉争房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定,有损社会公共利益,应属无效。故关于被告请求确认借名买房关系无效的反诉请求,法院应予支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,故关于被告请求原告腾空并交还诉争房屋的反诉请求,法院亦应当予支持。无效的合同自始没有法律约束力,故关于原告请求被告继续履行合同、将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院不应当予以支持。原告虽称其当时具备购买经济适用住房的资格和条件,但未提交有效证据予以佐证,法院不应当采信。原告表示如果借名买房关系被确认无效,其将另案主张返还购房款及损失赔偿等后续事宜,法院对此不应持异议。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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