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如何确定借名买房的所有权归属?

来源:本站编辑  作者:秩名  时间:2018-11-29 17:25

原告王某诉称2008年靠借名买房一次性购买某广场门市房五套,以现金方式支付购房款100余万元,其中904A和904B由被告赵某某顶名办理了房产证。2009年6月,原告王某将904A卖给了李某;同年8月将904B卖给了范某。时隔七年,被告赵某某在王某不知情的情况下,将904B转让给被告王某。原告王某将被告赵某某、王某诉至市人民法院,请求判令确认904B房屋所有权归其所有。原告王某申请证人出庭作证,但其未提交支付购房款的证据。

被告赵某某委托我所程然律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼。被告赵某某向法院提交了其与房地产开发公司签订的商品房买卖合同、土地使用权转让合同、购房款发票、房产证、土地证及其与被告王某签订的房屋买卖合同、该房屋过户到王某名下的房产证、土地证等证据。一审法院经过开庭审理,以王某未能提交购房合同、房款收据、转款凭证及与赵某某之间关于顶名购房的相关协议为由,判决驳回了原告王某的诉讼请求。

王某不服一审判决,提起上诉。二审判决以“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及王某未提供充分证据证实赵某某是顶名购房登记的行为为由,驳回上诉,维持原判。

代理人意见

一、上诉人王某不是案涉房产的真实权利人,其诉讼请求无任何事实及法律依据。

涉案房产是由赵某某于2008年10月28日从市某房地产开发有限公司处购得,并一次性付清了购房款。赵某某于2008年11月10日取得了房产证,2008年11月12日取得了土地证。上述事实有相应证据予以证明且已经原审法院予以审理查明。根据《物权法》的相关规定,不动产物权经依法登记发生法律效力,不动产登记是物权归属和内容的根据。法律赋予了不动产登记权利推定的效力,意味着不动产登记记载的权利人推定为不动产物权的享有者。不动产登记的推定力作为一种权利推定,本质上是对证明责任的分配。也就是说,法律对不动产登记推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范。因此,在诉讼中不动产登记记载的权利人首先被推定为真实物权人,对此无需再行举证证明。

对于上诉人诉称的所谓“借名购房”,上诉人首先应当提交其与赵某某之间存在“借名购房”约定的证据,但上诉人不仅未能提交,且其对因何“借名购房”无法作出合理解释;其次上诉人应当提交出资购房的证据,但上诉人不仅未能提交,且其在庭审中王述其资金紧张,房产契税及房屋维修基金均由赵某某缴纳,这与其所谓出资购房的事实也是相互矛盾且无法自圆其说的。上诉人对上述两个关键事实均未能提供证据予以证实且两者对于证实“借名购房”这一事实缺一不可。因此,上诉人的诉讼请求无任何事实及法律依据,原审法院依法驳回其诉讼请求,认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。

借名买房

二、退一步讲,即便上诉人与赵某某之间存在“借名购房”的约定,该约定仅具有债权效力,由于案涉房产已登记到被上诉人王娟名下,对于上诉人确权的诉求由于履行不能而无法予以支持。

在“借名买房”中,登记权利人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故登记权利人是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。由于房屋买卖关系中,法律赋予不动产登记物权移转的效力,未经登记,不发生物权效力,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此,当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人,但该约定并不发生物权效力,房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

从实践中的“借名购房”纠纷案件看,当事人“借名购房”往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的,其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险。当事人之间通过“借名购房”行为,实际上是对政策的架空及对法律责任的规避,故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”,为规避普通商品房限购限贷政策而“借名购房”为例,则此时可确认借名人的房屋所有权,但这将导致限购限贷政策所要实现的目的的落空,无疑有违“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。但在“债权说”下,则可较为圆满地得到解决。借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,其对登记权利人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况:在诉讼时该房屋仍登记在登记权利人名下的情形下,可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求;但当诉讼时该房屋已登记在第三人名下的情形下,其请求因法律上的履行不能而不应得到支持。可见,正确认识了借名人对房屋权利的性质,相应问题将迎刃而解。而且,这样的处理结果,使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权,而不能取得对房屋的所有权,借名人通过“借名购房”所要达成的目的将不能实现,其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险,而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见,“债权说”在处理“借名购房”问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。

对于“借名购房”纠纷中房屋权属确认的正确处理,离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解,从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据“借名购房”协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。

综上所述,上诉人无证据证明其为案涉房产的真实权利人,退一步讲即便其能够证明与赵某某之间存在“借名购房”合同关系,根据合同相对性原则,上诉人也仅对赵某某享有债权,无法取得案涉房产的物权。因此,请求贵院依法驳回上诉,维持原判。

判决结果

二审法院判决驳回上诉,维持原判。

裁判文书

二审法院认为,涉案房产是市房地产开发公司于2008年10月28日与赵某某签订商品房买卖合同,且为赵某某开具房款发票,赵某某已于2008年11月10日取得涉案房产的房屋所有权证及房产坐落土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,原审认定被上诉人赵某某于2008年11月10日取得涉案物权正确,上诉人王某未提供充分证据证实被上诉人赵某某是顶名购房登记的行为。

综上所述,二审法院认为王某的上诉请求不能成立。判决驳回上诉,维持原判。

案例评析

物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。这确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下,不动产物权需经登记始发生物权效力。房屋买卖系典型的基于法律行为发生的不动产物权变动是不动产物权变动的主要方式,遵循着债权形式主义的物权变动模式。因此,房屋权属认定与不动产登记息息相关,不动产登记在不动产物权变动中具有重要作用。

2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

借名购房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”,其为该房屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于,法律赋予不动产登记簿在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力,这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。

本案中,原告王某就是以所谓的借名购房,其为房屋的真实权利人为由向法院提起诉讼,但其既未能提交其与赵某某之间存在“借名购房”约定的证据,也未能提交出资购房的证据。因此,王某的诉求由于无证据证实,未能得到法院支持。

结语和建议

从实践中的“借名购房”纠纷案件看,当事人“借名购房”往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的,其面临着由此带来的房屋所有权得不到法律认可的巨大风险。

在此,建议借名购房人尽早向专业律师寻求帮助,在购房前与名义登记人签订相关协议,并保留好出资购房的相关证据。

就本案而言,如果王某能够提交借名买房协议及出资购房的证据,则就可能不会发生本案的争议。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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