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要求解除借名买房合同之纠纷案例解析——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 10:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年5月,杨丽娟诉称:我丈夫王银平系王丽萍哥哥。我一家原住在上海,因考虑自己的亲人均在北京,为了相互照应,故卖掉上海的房屋,借用王丽萍名义购买位于丰台区602号房屋。2007年,我领取了该房产权证。2009年,王银平因病去世。王丽萍在利益驱使下,于2014年4月起诉至法院,要求我腾房。同年12月,法院判决,支持了王丽萍的诉讼请求。为维护我的合法权益,现要求解除我夫妇与王丽萍之间的借名买房关系,同时要求王丽萍赔偿我购房款382533元、地价款2253元、契税5737.99元、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元、房屋装修损失50409元元、物业费14048.4元,以及房屋差价损失257万元。

  2、被告辩称

  王丽萍辩称:我们双方没有借名买房的关系,杨丽娟虽出示了购房款及税款、公共维修基金、房屋装修款、物业费票据,但没有提交购房付款证明,因此杨丽娟仅为房屋“占住人”,在没有证据证明杨丽娟是购房付款人的情况下,我不同意支付以上款项。至于杨丽娟是否卖掉上海住房在京购房,与本案无关。

  根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定,借名买房双方必须有书面协议,而我们之间并没有书面协议,亦无其他借名买房的约定及合意,不符合借名买卖的事实构成要件。而且,本诉涉及的“经适房”是国家政策性保障住房,根据法律及相关国家政策规定不允许借名买卖,杨丽娟作为非京户籍也没有在京购买经适房的资格。因此,杨丽娟没有法律依据向我要求房屋差价款。综上,我不同意杨丽娟的诉讼请求。

  二、法院查明

  杨丽娟的丈夫王银平与王丽萍系兄妹关系。2005年1月22日,杨丽娟、王银平以王丽萍名义与房地产开发公司签订商品房买卖合同,购买房屋。后,杨丽娟、王银平交纳购房款382533元、维修基金7651元、地价款2253元、契税5737元、印花税192元、产权代办费600元。交付房屋后,杨丽娟对房屋进行了装修,并一直居住至今。2007年10月15日,杨丽娟、王银平领取了602号房屋的所有权证。2013年9月25日,王丽萍补办了房屋的所有权证。房屋为经济适用房。

  另查,2014年4月王丽萍曾起诉至法院,要求杨丽娟腾退602号房屋。该案中,王丽萍以602号房屋系杨丽娟借住为由,要求其腾退房屋;杨丽娟以其系借名购房为由进行答辩,拒绝腾退房屋。同年11月,法院判决:杨丽娟将房屋腾退给王丽萍。后杨丽娟不服,上诉至本院,本院于2015年4月判决:驳回上诉,维持原判。该判决现已生效。

  再查,王银平于2009年4月去世,其父母早于其去世,无遗嘱;王银平与杨丽娟系夫妻,生有一女孙国华;孙国华在诉讼中表示自愿放弃继承王银平遗产的权利。

  诉讼中,双方均认可,房屋的入住手续系由杨丽娟办理,《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在杨丽娟处。王丽萍称,因其一直在国外居住,每年只是偶尔回国,故委托杨丽娟办理房屋相关手续,所以原件在杨丽娟处。同时提供一份单位证明。杨丽娟认为该证明不能证明双方是借住关系,亦不能否认房屋是其购买的事实。关于补办房屋所有权证书事宜,王丽萍称是因为要求杨丽娟将所有权证书返还遭到拒绝后,其又向房屋管理部门申请补办的。王丽萍认可其未支付602号房屋的购房款。

  一审诉讼期间,经杨丽娟申请,法院委托评估公司对602号房屋的市场价值以及装修价值进行评估,结果为:该房屋市场价值为275.12万元、装修价值为50409元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)解除杨丽娟、王银平与王丽萍之间的借名买房关系;

  2)王丽萍退还杨丽娟购房款382533元、地价款2253元、契税5737、印花税192元、公共维修基金7651元、产权代办费600元、天然气卡工本费15元;

  3)王丽萍赔偿杨丽娟装修损失50409元;

  4)王丽萍赔偿杨丽娟房屋差价损失1658067元;

  5)驳回杨丽娟的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的焦点在于杨丽娟、王银平与王丽萍之间就602号房屋是否构成“借名买房”关系。对此,杨丽娟提交了602号房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件,结合其出资装修并自房屋交付一直长期在此居住的事实,可以与之主张相互印证。王丽萍对其借住、委托办理房屋相关手续的主张未提交相关证据,无法认定。基于此,法院认定杨丽娟、王银平与王丽萍之间存在借名买房的合同关系。

  虽然602号房屋性质为经济适用房,但该购房行为发生于2008年4月11日(含)之前,且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年,已经具备上市交易的条件。因此,杨丽娟、王银平的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。合同履行期间,王丽萍起诉腾房,视为以自己的行为不履行合同义务,在杨丽娟确认602号房屋归属未果的前提下法院判令退还房屋,合同目的已经无法实现,故对杨丽娟解除借名买房关系的请求,法院予以支持。

  购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系实际支出并一次缴纳完毕的费用。

  王丽萍违约在先,且有悖诚信原则,故对于合同的解除应负主要责任;杨丽娟明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为,亦有过错。因此,对于房屋升值产生的收益,王丽萍应按照过错程度给予相应的补偿,具体由法院根据房屋的市场差价、双方过错程度等酌情确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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