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借名买房,对方不承认,认为是借款买房怎么办?——房产律师靳双

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 10:28

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  谢炅诉称:2006年12月,谢炅、张伟约定由谢炅借张伟之名申购经济适用住房。后2007年10月24日,张伟与开发商签订《北京市商品房预售合同》,约定购置401的房屋。此后谢炅按照约定支付了上述房屋的全部购房款项,并于2009年7月底受领房屋并居住至今。

  2009年9月29日,张伟同意将上述房屋在具备上市交易条件后过户至谢炅名下。2009年12月14日,谢炅缴纳了上述房屋的契税,补缴了土地价款。房屋于2010年12月7日登记至张伟名下。现谢炅诉至法院,诉讼请求:一、判令张伟协助谢炅将401的房屋变更登记至谢炅名下;二、诉讼费由张伟负担。

  2、被告辩称

  张伟辩称:谢炅称在2006年12月双方约定谢炅借张伟之名申购经济适用住房,这与事实不符。2006年依据"城中村"改造项目,由北京市顺义区市政管理委员会负责拆迁,同时配售我们一套经济适用住房。当时我们没钱购买此房,由李维嘉介绍向谢炅借款购房,用此房做抵押,并在谢炅事先打印好的借据上由我们夫妻二人签字并按手印(期间我妻子不同意签那张借据,但又迫于无奈)。

  事实上,我们与谢炅之间是借款购房关系,谢炅只是出资人。另外,张伟并非此房的完全所有权人,他无权处置此房产,他所签署的一切不合法文件均无效。综上,我们要求法庭判定我们家仅有的唯一一处房产所有权归我们所有,鉴定费、诉讼费及相关费用由谢炅承担。

  二、法院查明

  2006年,因位房屋被拆迁,张伟取得购买经济适用住房的资格。

  2007年10月24日,张伟与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由张伟购买401的房屋一套,总价款为322566元。后经结算,该房屋实际总价款为322595元。

  合同签订后,谢炅支付了全部购房款,并缴纳了住宅专项维修资金6452元、综合地价款4259.5元。2009年12月14日,谢炅缴纳契税4838.92元,取得契税专用税收缴款书。

  2010年12月7日,颁发了房屋所有权证,登记的房屋所有权人为张伟,401房屋性质为经济适用房。谢炅在该房屋交付后对房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今。现上述《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证及购房款票据原件均由谢炅持有。

  庭审中,谢炅主张其与张伟于2006年12月达成借名买房协议,约定由谢炅借用张伟的名义购买经济适用住房;张伟对此陈述不予认可,主张其于2006年底或2007年向谢炅借款40万元,用于购买上述房屋。为证明其借名买房主张,谢炅向法庭提供了标注日期为"2009年9月29日"、落款签名为"张伟"的书面承诺,标注日期为"2009年9月3日"、落款签名为"张小北"的书面承诺,以及由张伟出具的收款凭证三份。

  其中,2009年9月29日的书面承诺内容为"谢炅已付401购房款,不另立据,张伟须在取得401契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,积极协助谢炅办理过户手续";2009年9月3日的书面承诺内容为"2009年9月3日收到谢炅购房款五千元整(¥5000.00元),承诺在取得401契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,积极配合谢炅履行过户手续";三份收款凭证载明张伟分别于2007年11月5日、2009年9月29日、2010年10月13日收到、借到谢炅款项共计13000元。

  经质证,张伟否认2009年9月29日的书面承诺系其签署,并申请进行笔迹鉴定,其认可收到上述13000元,但主张该款项系向谢炅的借款;张小北认可2009年9月3日书面承诺上落款签名的真实性,认可收到谢炅5000元,但对该书面承诺的内容不予认可,并主张该5000元款项系向谢炅的借款。

  本案庭审中,谢炅主张因借名买房,除向张伟、张小北夫妇支付上述18000元补偿外,还向张伟之母李维嘉支付补偿款7万元;张伟对此陈述不予认可。

  审理过程中,经谢炅申请,法院依法裁定查封了上述房屋。谢炅为此交纳保全费5000元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  张伟协助谢炅将401的房屋变更登记至谢炅名下。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,张伟因拆迁取得购买经济适用住房资格后,于2007年10月24日与开发商签订购房合同,后谢炅支付了全部购房款,并于房屋交付后在房屋内居住至今,购房款票据及房屋所有权证原件亦由谢炅持有,综合考察上述事实因素及谢炅对借名买房所作解释的陈述,法院对双方之间存在借名买房关系的事实予以认定。

  张伟主张其系向谢炅借款买房,举证不足,法院不予采信。双方达成的借名买房协议系双方当事人的真实意思表示,且房屋取得契税完税凭证已满五年,具备上市交易条件,故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不违反国家相关政策及社会公共利益,应属合法有效。现谢炅要求张伟协助办理过户手续的诉讼请求,理由正当,应予支持。因相关证据足以认定双方之间存在借名买房关系,故张伟在本案中申请对2009年9月29日的书面承诺进行笔迹鉴定,不予准许。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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