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房产交易合同——合同未能履行,是否不能构成效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-05-11 18:43

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告林某一诉称,林某一于2016年1月19日通过天津某某房地产经纪有限公司与王某二签订《房产交易合同》,购买王某二所有坐落某某市某某区某某花园XXX号房产,并交付10万元定金。由于临近春节,双方约定2016年3月31日前去某某市某某区房管局办理二手房买卖相关手续。2016年3月21日办理打印合同文本过程中,经协商双方同意按市场评估价160万元填报房管局制式文本合同,且林某一在次日24时前再交付王某二73万元,当天双方办理了打印合同、支付首付款及银行贷款手续。2016年4月7日林某一办理贷款的担保公司通知林某一,银行贷款已审批完毕,可办理过户手续。林某一第一时间通知中介公司要求中介公司通知王某二,但王某二未按约定时间到达某某市某某区房管局,经中介公司现场与王某二电话沟通,王某二拒绝到现场办理手续。
现请求法院确认林某一与王某二签订的《房产交易合同》有效,并判令王某二限期为林某一办理房屋所有权登记手续。判令王某二依据双方签订的《房产交易合同》赔偿林某一2016年4月15日至2016年5月9日期间的违约金。
 
被告辩称
被告王某二辩称:王某二未与林某一办理房屋所有权转移登记手续,是拒绝履行2016年3月21日在某某市某某区房管局签订的房产买卖协议中的约定,王某二不履行协议的行为是合法行为,并不构成违约行为,理由是某某市房产买卖协议是一份无效的协议,依据法律规定,不应该履行。林某一要求履行2016年1月19日签订的房产交易合同,王某二同意。该合同也是王某二一直坚持要履行的房产交易合同。但如果履行这份房产交易合同,需要到某某市某某区房管局重新办理房管局所规定的打印合同,并且要按照这份交易合同所约定的房屋价款计算税金,并由林某一负担税金。
 
二.法院查明
经审理查明,2016年1月19日,王某二作为出售方、林某一作为买受方、某某公司作为居间方签订《房产交易合同》一份,约定林某一以243万元价款购买王某二所有位于某某市某某区某某花园XXX号号私产房屋一套。该合同第二条约定,乙方于签订合同之时向甲方支付定金10万元,该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;除定金外的剩余房款计233万元,甲方同意乙方采用银行贷款方式支付,乙方须于2016年4月11日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心;待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内甲、乙双方亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续;相关税费按政府有关规定。
该合同第六条违约责任第三项约定:“依照某某市政策及本合同之相关约定,甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续,及时提供交易所需的各类书面证明材料,及时支付各项税费”,第四项约定:“甲方未按约定注销抵押权的,乙方未按约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。该合同签订当日林某一向王某二支付定金10万元,王某二为林某一出具定金收条一张。
 
三.法院判决
一、被告王某二与原告林某一于2016年1月19日就坐落某某市某某区某某小区XXX号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效;
二、本判决生效之日起十五日内,被告王某二协助原告林某一办理坐落某某市某某区某某小区XXX号房屋的房地产转移登记手续,办理房地产转移登记手续所需全部费用均由原告林某一承担;
 
四.律师点评
依法成立的合同,对当事人均有法律约束力。本案中,林某一、王某二及居间方于2016年1月19日签订《房产交易合同》,对买卖双方、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定,该合同是当事人真实意思表示,依法成立。鉴于该合同实际上包含了两部分内容,即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定,现林某一起诉要求确认其与王某二签订的《房产交易合同》合同有效实则是要求确认买卖合同双方关于房屋买卖的约定的效力,故本院依法确认林某一与王某二就坐落某某市某某区某某花园XXX号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效。
该《房产交易合同》签订后,依据交易惯例及《房产交易合同》的约定,林某一与王某二于2016年3月21日至某某市某某区土地资源和房屋管理局就上述房屋签订了《某某市房产买卖协议》,双方对林某一自王某二处购买上述房屋一事再次进行了确认。虽然双方在该协议中约定涉诉房屋的成交价为160万元,该价款与双方所签《房产交易合同》中的价款存在一定差异,但同日林某一为王某二就剩余部分房款出具了73万元的欠条,且林某一在次日即将剩余部分的房款73万元以银行转账的方式给付了王某二。
由此可见,王某二与林某一签订的《某某市房产买卖协议》是在房管部门办理相关手续时再行签订的一个协议,是对此前王某二与林某一所签订的《房产交易合同》的一个补充,该两份合同均为双方当事人的真实意思表示,对于王某二及林某一均具有约束力,双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。现林某一已依约履行了支付购房款的义务,因此对于林某一要求王某二协助其办理涉诉房屋房地产转移登记手续的诉讼请求,予以支持。
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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