房产交易纠纷——未将首付款存入监管机构，是否算不履行合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：2017年4月2日，原、被告签订《房产交易合同》，合同约定原告以98万元的价格购买被告杨某二名下商品房一套，该房位于某某市某某区XXX号。合同签订当日，原告支付10万元定金。2017年4月4日，原告按约将首付款29万元存入银行。2017年4月21日，第三人通知原告，被告不同意继续履行合同拒绝卖房，后经多次协商未果。原、被告签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定履行自己的合同义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告继续履行合同，配合原告办理银行贷款手续、房屋所有权转移登记手续；
 
被告辩称
被告杨某二辩称：2017年4月2日原告与黄某四、第三人签订的房产交易合同应终止。交易合同不是黄某四的真实意思表示，黄某四在签订合同时年岁已高，是在他人诱导的情况下签订的。黄某四在签订交易合同时，未经杨某二的授权，黄某四无权签订该合同，本案所涉房屋是杨某二的房屋，交易合同只是意向书，杨某二并没有与原告按照交易合同的约定签署某某市房屋买卖协议，原告也未按交易合同的约定将首付款存入房管局指定的监管机构。原告在签订合同时存在过错，应当承担相应的责任。交易合同约定的违约金没有依据且过高，应不予支持或减少。
 
二．法院查明
经审理查明：2017年4月2日，被告杨某二作为卖方由被告黄某四代理与作为买方的原告签订《房产交易合同》，被告黄某四作为代理人将被告杨某二名下的、位于某某市某某区XXX号房产以98万元的价格出售给原告，双方在第三人的中和门店签字确认，第三人在该合同上亦盖章确认。签订该《房产交易合同》时，被告杨某二未到场，合同落款卖方处的“杨某二”是由他人代签，其下端的委托代理人处的“黄某四”，是由被告黄某四本人所写，买方处由原告本人所签；合同约定在签订合同当日，原告向被告支付定金10万元，该定金在双方签订《某某市房产买卖协议》后，可折抵等额的房款。当日，原告支付定金10万元，被告黄某四出具收据一份；合同约定的房款支付方式为，在2017年4月5日前原告支付首付款30万元存入某某市房管局指定的资金监管机构，剩余款项由原告向银行申请按揭贷款。
2017年4月4日，原告将29万元存入银行自己的银行卡中，作为首付监管资金。并于同日，原告和其妻子黄某五和被告杨某二及其妻子丁某六共同到银行二手房贷款中心，办理购房按揭贷款的相关手续，该相关手续材料中有原告和其妻子黄某五和被告杨某二及其妻子丁某六的签字的资料，及银行给双方的拍摄照片可查，且申请银行贷款的材料中，还有一份被告杨某二与原告和其妻子签订的《某某市房屋买卖合同》。
2017年5月25日，涉案房产的房产证补办发证，但被告杨某二将涉案房产借款担保抵押给了案外人李某七，办理了抵押登记，并拒绝将涉案房产出售给原告，导致本案诉讼纠纷的发生；本案审理中，原告虽明知涉案房产已为案外人设立了抵押登记，但仍然坚持要求被告杨某二履行合同。而被告杨某二则称，自己没有给黄某四出具委托手续，其代理出售涉案房产的行为无效，为此提起反诉，要求终止原告与被告黄某四于2017年4月2日签订的《房产交易合同》，但未在指定期间缴纳反诉费。
 
三．法院判决
原告陈某一与被告杨某二于2017年4月2日签订的《房产交易合同》于本判决生效之日予以解除。
 
四．律师点评
根据原告与被告黄某四于2017年4月2日签订《房产交易合同》时，被告黄某四的代理行为虽未取得被告杨某二的书面授权，但从2017年4月4日被告杨某二夫妇与原告夫妇一起到银行进行房贷面签签署材料的事实可查，证明被告杨某二对黄某四签订《房产交易合同》代理行为的追认，故在《房产交易合同》项下所产生的责任后果应由被告杨某二承担。被告杨某二辩解被告黄某四代理行为无效的意见，不予采纳。
在《房产交易合同》签订后，银行审核材料放贷期间，因涉案房产的房产证遗失登报声明而延误相关手续的办理，该事由不能归责于原告和被告杨某二。被告杨某二在补办房产证后，应当积极协助原告办理后续房产交易手续，但被告杨某二却将涉案房屋借款担保抵押给案外人，拒绝继续履行合同，致使原告的合同目的不能实现，被告杨某二的行为已构成违约，应当承担违约责任。本案审理中，原告已明知被告杨某二将涉案房产对案外人进行了抵押，但仍然要求被告杨某二履行合同，显然其意见不能被采纳，双方之间的《房产交易合同》应当予以解除。
关于《房产交易合同》解除后的原告损失赔偿问题。原告在《房产交易合同》项下负有按约向某某市房管局指定的资金监管机构存入首付款30万元的先合同义务，但其却将首付款29万元存入自己的银行账户，该行为已违反了合同的约定，原告自身存在过错。被告杨某二构成违约。
本案合同解除后，被告杨某二应返还收取的原告定金10万元，因本院已判定被告杨某二向原告支付违约金，故该定金不适用双倍返还罚则。被告黄某四是被告杨某二的代理人，故驳回原告对被告黄某四的诉讼请求。