借名买房合同纠纷——借名购买的房屋满足上市条件，合同是否有效？

一、案件介绍：
1、原告诉称：
原告明某诉称：明某在2004年7月30日与北京某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区的诉争经济适用房（以下简称诉争房屋）。明某在商某及两名朋友的胁迫下，于2010年10月8日被迫签署了《协议书》。《协议书》的主要内容为：明某所购上述经济适用房归商某所有，明某无条件配合商某办理过户手续，以及商某一次性补偿给明某30万元。原告认为，该协议所涉房屋属于经济适用性保障住房，是国家为解决中低收入家庭住房困难问题的政策性住房，具备很强的人身专属性，而商某不具有购买该房屋资格，《协议书》约定房屋所有权人为商某，损害了明某的利益及社会公共利益，违反了法律法规的强制性规定。根据相关法律规定，该协议不属于合法、有效的协议。为维护原告个人合法权益，现诉至法院请求法院依法确认明某与商某于2010年10月8日签订的《协议书》无效。
 
2、被告辩称：
商某辩称，不同意原告的诉讼请求。我系某公司的员工，因北京某公司在盖诉争房屋所在项目的时拖欠某公司的劳务费，所以用该项目的四套房屋进行折抵，当时是我代表某公司与北京某公司签订的《协议》。四套房屋分别给了我、商某加、案外人何某、案外人梁某。商某加是我的哥哥，明某是我的朋友，因为商某加不是北京户口，而明某是北京户口，所以就借用原告的名字购买了诉争房屋，原告本身并不是申请经济适用房的人。诉争房屋实际上是商某加的。
商某加述称，不同意原告的诉讼请求。我是商某的哥哥，当初北京某公司也拖欠了我的劳务费，北京某公司实际给了四套房子，虽然是商某对外办理的，但实际上诉争房屋是给我的，相关的费用也是我交纳的，只是当初借用了明某的身份。
 
二、法院查明：
2004年7月30日，明某与北京某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定明某购买诉争房屋。
2010年10月8日，明某与商某签署《协议书》，内容为：“商某借用明某身份证购买诉争房屋。购房款系商某所出，经双方协商，此房归商某所有权，过户手续明某无条件配合提供，需明某本人出面的明某必需本人出面办理，双方协商一次性商某补偿明某经济30万元整，减去明某以前借10万元整外，商某再补明某20万元整，以后所办手续费用及房产税由商某承担，此协议双方签字生效，不允许任何一方再上法庭。”该《协议书》由明某、商某及见证人何某、梁某签字并按手印。
2010年10月21日，诉争房屋办理了不动产权证书，权利人明某，用途系经济适用房。
本案审理过程中,明某提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》、常住人口信息查询打印表，欲证明明某是购买经济适用房的申请人，商某另有一套位于北京市朝阳区的经济适用房，不符合购房资格。提交案外人王雄起诉明某、商某加房屋买卖合同纠纷一案的判决书、明某起诉商某加物权保护纠纷一案的判决书，欲证明诉争房屋在明某名下。另，明某主张购房款系其支付，但未提交证据予以证明。
商某提交甲方北京某公司与乙方商某在2004年7月23日签订的《协议》一份，该协议内容为：“甲乙双方本着平等协商的原则，就甲方所欠乙方劳务费通过抵房解决的有关事宜达成协议如下：1、乙方同意甲方用诉争房屋、B号、C号、D号商品房四套，抵偿甲方所欠乙方的一部分劳务费，产权人由乙方自定。……”该协议甲方处北京某公司盖章，乙方处商某签字并加盖某公司的合同专用章。商某欲证明包含诉争房屋在内的四套房屋系北京某公司以劳务费的形式折抵的。
商某还提交2010年10月11日其与明某签订的《担保书》复印件及银行转账明细，欲证明商某与明某就过户问题及支付款项进行了约定。明某称该《担保书》系复印件，对真实性不予认可。
在本案审理过程中，商某加提交了诉争房屋的不动产权证书原件，并称明某手中的房产证原件系明某所补办；提交诉争房屋购房款发票原件、办理产权收款单及收据、专项维修资金交款通知及收据、银行回单、超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书及银行回单、北京市非税收入一般缴款书、契税完税证及银行回单，欲证明诉争房屋所需要交纳的费用都是其出资交纳；提交物业费发票、供暖费发票、有限电视安装费的发票，欲证明诉争房屋实际由商某加居住使用；提交《证明》，欲证明商某加与商某约定诉争房屋归商某加所有。审理中，当事人均认可诉争房屋由商某加占有、使用。
 
三、法院判决：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回原告明某的诉讼请求。
 
四、律师点评：
借名买房合同纠纷律师靳双权认为：
根据本案法院所查明的事实，诉争房屋的经济适用房资格系明某享有，虽诉争房屋房屋的实际出资人、占有人、使用人为商某加，原始房屋产权证书、购房发票等购房手续原件亦由商某加持有，但不影响明某和商某签署的《协议》的效力，法院据此认定明某与商某实质上是借名买房关系。
关于双方之间的协议效力问题，因涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，依照《关于出具已购经济适用住房上市出售意见等问题的批复》文件：“2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房屋行政管理部门办理交易过户手续，区县住房保障部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，区县住房保障管理部门继续按北京市相关管理规定出具《已购经济适用住房上市出售意见》。同等价格条件下，区县住房保障管理部门可优先回购;区县无力回购的，可由北京市保障房建设投资中心实施回购。”所规定的政策精神，诉争房屋属于政策中所指“老经济适用住房”，现诉争房屋已经满足上市交易条件，因此双方所签订的协议不存在法定无效情形，因此原告要求确认双方所签协议无效的诉讼请求，法院没有支持。
借名买房合同纠纷律师靳双权提示，若被告现具备在京购房资格，可以另行起诉要求原告配合过户。
总上所述，法院的判决是正确的。