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借名买房合同效力纠纷——借名买房后仍没有购房资格,能否解除合同?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-04-22 14:05

一、案件介绍:
1、原告诉称:
苏某诉称:2004年7月,原告借用被告的身份信息购买北京市昌平区东小口镇的诉争房屋,房屋总价款三十五万三千一百一十三元,原告支付首付款并办理了银行贷款,原告一直偿还该房屋贷款。房屋交付后,原告装修并入住至今。2004年10月19日,原告与被告签订购房协议,双方约定“北京市昌平区东小口镇诉争房屋,为苏某买经济适用房,为购买此房,在杨永其的帮助下使用某公司张某的身份证购买,购房手续在张某的帮助下办理,到时间该过户时户主过到苏某或其儿子苏某某户上,为了以后不发生纠纷,特立此据为证。买房人苏某,提供身份证人张某,时间是2004年10月19日。”原告多系要求被告协助其办理房屋过户手续,但被告不予理睬,为维护个人合法权益,现诉至法院请求法院判令:1、判令解除原被告之间达成的借名买房协议;2、判令被告返还原告购房首付款七万三千一百一十三元、银行还贷本金及利息四十万三千四百元、公共维修基金七千零二十六元、契税、印花税证照费五千四百七十九元、个人贷款抵押房屋保险费一千一百六十五元、经济适用房综合地价款七千三百一十一元;3.请求判令被告支付房屋增值损失四百五十二万六千六百元万元。
 
二、被告辩称:
张某辩称:双方之间并非借名买房关系,原告出资购买诉争房屋,但原告出钱只是为了暂时居住,该房屋是被告所有。同意解除合同,除了装修费用之外费用的可以支付,不同意支付升值损失四百五十二万六千六百元万元,这是用被告的指标买的房,我可以给原告100万元,不包括原告支付的款项。
 
三、法院查明:
2004年7月23日,张某与北京某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,约定张某购买位于北京市昌平区的诉争房屋,房屋价格为三十五万三千一百一十三元。合同中买受人联系地址处留写的是苏某地址,合同末尾买受人签名处有张某盖章。诉争房屋为经济适用住房,于2005年5月22日登记在张某名下。
2004年10月19日,苏某与张某又签订《购房协议》,写明:北京市昌平区天通苑西二区某房,系苏某所购买的经济适用房,为购买此房,在杨永其的帮助下,使用某公司张某的身份证购买,购房手续在张某的帮助下办理,到时间该过户时户主过到苏某或其儿子苏某某户上,为了以后不发生纠纷,特立此据为证。该协议尾部提供身份证人处是张某印章,不是手写签名,该章形式上与《商品房买卖合同》张某所盖章相同。张某不认可该印章,否认该购房协议,但张某对印章不申请鉴定。
原被告因为房屋权属问题发生争议。苏某称其与张某之间是借名买房关系,苏某借用张某名义购买诉争房屋。张某否认,称确实是苏某支付购房款,但其付款只是为了在诉争房屋内居住。诉争房屋购房款为三十五万三千一百一十三元,其中首付款七万三千一百一十三元,支付公共维修基金七千零六十二元,经济适用房综合地价款七千三百一十一元,契税、印花税、证照费合计五千四百七十九元,个人贷款抵押房屋保险费一千一百六十五元。上述款项全部由苏某支付。
诉争房屋通过银行贷款二十八万元,贷款15年,从2004年8月3日始,至2019年8月3日止。在贷款被批准之后,苏某按月进行还贷,苏某一直偿还到2019年3月。对于苏某偿还银行贷款本息该项请求,庭审中原被告双方达成一致意见,按照金额为三十九万元计算。
诉争房屋交付后,由苏某办理入住手续并装修,苏某一直居住至今。个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在苏某处保管。苏某称《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件在银行,张某不能提供《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件,也从来没有持有《商品房买卖合同》原件。
法院另查明,苏某无北京市购房资格。经苏某申请,法院经摇号确定并委托北京某房地产评估公司对诉争房屋房地产市场价值进行评估,评估结果为房地产价值总额为四百五十二万六千六百元万元,原被告双方认可该评估价格包含房屋装修价值。苏某为此支付评估费1.38万元。
 
三、法院判决:
北京市昌平区人民法院经审理后判决:
1、解除苏某与张某达成的借名买房协议;
2、张某向苏某退还购房首付款七万三千一百一十三元、银行还贷本金及利息三十九万元、公共维修基金七千零二十六元、契税、印花税、证照费五千四百七十九元、个人贷款抵押房屋保险费一千一百六十五元、经济适用房综合地价款七千三百一十一元,共四十八万四千零九十四元,均于本判决生效后三十日内执行;
3、张某赔偿苏某损失三百一十八万两千四百五十二元,于本判决生效后三十日内执行。
 
四、律师点评:
借名买房律师靳双权认为:
结合本案已查明事实,虽然诉争房屋登记在本案被告名下,但应当认定原被告之间存在借名买房关系,原因如下:
首先,原被告双方之间曾签订《购房协议》,双方亦在协议中明确约定苏某借用张某的身份购买诉争房屋,在能过户时将房屋过户给苏某或其子苏某某;其次,房屋的首付款、银行贷款、综合地价款、契税、印花税等相关购房费用以及贷款的偿还均系苏某所付;再次,在房屋交付之后,苏某办理了入住手续并且装修入住至今,同时个人按揭合同、担保合同、购房发票、契税发票等相关手续的原件均在苏某手中保管,结合庭审中法院对原被告双方关于购房细节提问,原告苏某对细节问题更清楚知晓,综合上述论据,应当认定苏某曾借用张某名义购买了诉争房屋。
据此,苏某与张某签订的《购房协议》,系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此是有效合同,双方应该按照该协议约定履行。
现因苏某不具有在京购房资格,双方庭审中也一致同意解除借名买房关系,法院亦无其他异议,对此应支持当事人的选择。
在合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
合同解除后,原告要求返还相应款项,对此法院应予支持。因原被告存在借名买房关系,按照双方之前协议的约定,原告有权要求被告将诉争房屋过户给原告,现被告不认可原告主张,不同意配合过户,属于违约一方,因此,对于原告主张的房屋增值损失,合理部分法院应予以支持。在综合考虑购房成本、贷款偿还情况以及其他相关因素之后法院对金额可以酌定。
综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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