房产交易纠纷——未注销抵押，能否将房产出售？

一．基本案情
原告诉称
原告高某一诉称：原告与二被告通过第三人居间介绍于2016年7月11日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告庞某二名下的天津市某某区某某路某某小区XX号房屋一套，房屋成交价为570万元。合同签订后，原告向被告交付了定金。被告于2016年8月29日号通知原告不再继续履行合同。第三人多次协调未果，现请求法院.要求二被告返还原告购房定金200000元；
 
被告辩称
被告庞某二辩称：涉诉房屋是被告庞某二在2006年6月29日购买，二被告于2006年9月登记结婚。涉诉房屋是被告庞某二的婚前个人财产，被告李某三无权处分。被告李某三未经被告庞某二的同意与原告签订的《房产交易合同》，其后也未得到被告庞某二的追认，应为无效合同。二被告也因此产生矛盾于2016年9月离婚。被告庞某二不应承担合同违约责任，不同意原告的诉讼请求。
 
被告李某三辩称：与原告签订合同直到此后的事宜都是被告李某三操作。合同签订后，被告李某三需要被告庞某二的追认，故与被告庞某二沟通此事，被告庞某二在征求父母的意见，其母不同意将房屋出售后，二被告因此产生矛盾导致离婚。被告李某三在得知被告庞某二不同意出售房屋后的第一时间就通知了原告及居间方。此后，被告李某三希望与原告协商解决未果，原告提起诉讼。被告李某三同意返还定金，不同意原告其他诉讼请求。
 
二．法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告原是夫妻关系，于2016年9月10日登记离婚。被告庞某二名下有坐落于天津市某某区某某小区XX号房屋一套。2016年7月11日，被告李某三作为被告庞某二的代理人与原告及第三人签订《房产交易合同》。被告李某三就其代理人身份给第三人提交了交易房屋的购房合同、授权委托书及共有人同意出售证明。《房产交易合同》中约定，原告购买被告庞某二名下的坐落于天津市某某区某某小区XX号房屋，该房地产成交价为5700000元，原告于2016年7月11日将200000元交付被告庞某二作为定金；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项5500000元采取贷款方式支付；原、被告双方须于2016年8月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。
原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待被告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人的陪同下到房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同签订后，原告向被告支付了定金。因上述交易房屋有抵押贷款，被告庞某二在还清贷款后，于2016年9月7日将抵押权注销手续办理完毕。被告李某三曾与原告协商上涨房屋成交价格，后被告庞某二以被告李某三出售房屋未经其同意为由拒绝履行合同，双方成讼。
 
三．法院判决
被告庞某二、李某三连带返还原告高某一定金195000元；
 
四．律师点评
被告李某三与原告签订《房产交易合同》时，二被告是夫妻关系。被告庞某二虽称未授权被告李某三出售房屋，但在原告与被告李某三签订《房产交易合同》后，原告将定金汇入被告庞某二的银行账户，被告庞某二也办理了交易房屋清贷及注销抵押权的手续，使交易房屋具备了过户条件，部分履行了合同义务。被告庞某二以实际行动默认了被告李某三的售房行为，应认定是对被告李某三售房行为的追认。故二被告关于被告李某三未经被告庞某二授权与原告签订的《房产交易合同》应属无效的抗辩主张，不予采纳。
被告李某三作为被告庞某二的代理人与原告及第三人签订的《房产交易合同》合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告庞某二拒绝履行合同的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同，由被告庞某二承担违约责任。故原告要求被告庞某二返还定金、承担居间服务费及赔偿房屋差价损失的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。
关于房屋差价损失额问题，经评估在2016年8月31日涉诉房屋的市场价格为7204600元，该价格与原、被告及第三人所签涉案合同的房屋差价为1504600元，原告要求被告按近60%的比例承担900000元的赔偿责任。被告李某三在与原告签订《房产交易合同》时与被告庞某二是夫妻关系，其陈述参与了合同的磋商及签订，且收取的定金实际由其掌握，故因《房产交易合同》纠纷所产生的债务应认定为二被告婚姻存续期间产生的债务，依法应由二被告共同偿还。