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非京籍人员借名买的经适房屋归谁

来源:  作者:  时间:2017-02-03 00:00

        本案是由全国房地产营销协会副会长、资深房产律师靳双权的房产律师团队于2014年承办的一起借名买房案件。本案涉及到非京籍人员借名买房后房屋的归属问题,现将案件整理出来,希望对您有所帮助。

(本文系北京房产律师靳双权原创,如有转载请注明出处。)

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

 

一、基本案情

 

张丽娟李建杰是朋友关系李建杰不是北京户籍2005514,李建杰张丽娟名义购买了张丽娟所有的位于北京市丰台区某小区302号房屋的经济适用房一套。合同约定李建杰张丽娟支付首付款15万余元,及房屋交易环节的税费2万余元,并按张丽娟贷款情况,由李建杰偿还张丽娟银行贷款20万元。

合同签订后,李建杰入住房屋,且一直按月偿还银行贷款至今。签订合同后,李建杰多次要求张丽娟尽快配合归还银行贷款,但张丽娟一直拒绝配合。

李建杰为维护合法权益,诉至法院,诉讼请求:

1、请求判令张丽娟配合李建杰到贷款银行办理房屋贷款的还清手续

2、请求判令张丽娟配合李建杰办理房屋产权转移登记手续;

3、本案诉讼费由张丽娟承担。

张丽娟认为诉争房屋登记在自己名下,应该认定为自己的房屋。请求驳回李建杰的诉讼请求。李建杰张丽娟是委托合同关系,付款协议是合法形势掩盖非法目的合同,应该认定无效

张丽娟就此提出反诉,诉讼请求:

1、请求判令李建杰张丽娟2005514日签订的付款协议无效,请求判令李建杰腾退诉争房屋

2、请求判令李建杰支付由于侵权给张丽娟因无处可住造成的损失10万元

3、请求判令本诉及反诉诉讼费由李建杰承担。

 

二、法院审理过程

法院审理查明:302号的房屋所有权人登记为张丽娟,该房屋为经济适用住房,2008524日缴纳契税。2005619日,张丽娟与开发商签订商品房买卖合同,购买302号房屋,房屋总价354820元。该合同附件五载明:买受人与签约之日向出卖人支付房款154820元,其余房款20万元通过银行按揭支付给出卖人。

李建杰张丽娟为朋友关系。张丽娟称当初自己有资格购买经济适用住房,2005李建杰找到张丽娟,要以张丽娟名义,由李建杰实际出资购买诉争经济适用住房,首付款等17万余元为李建杰交纳,剩余贷款自2005年一直由李建杰每月偿还1900余元,已偿还了约15万元贷款贷款存折及银行卡自2005年给付李建杰2007年交房,2008李建杰居住诉争房屋至今。

2009416日,张丽娟(甲方)李建杰(乙方)签订付款协议:为明确双方购买房屋付款行为的权利义务,甲乙双方本着诚实信用的原则,并根据有关法律法规,制定本协议,以资共同遵守。

第一条:以甲方名义购买302号房屋,建筑面积72.35平方米(套内),价款354820元,该房屋的实际出资人为乙方。

第二条:乙方出资包括(但不限于)购买该房屋的首付款154820元,贷款额度20万元及由开发商转交的其他费用2万余元由乙方支付。

第三条:甲方承认自本协议签订之日后的银行还款也有乙方支付。甲方积极配合乙方还银行贷款。

第四条:因甲方对上述房屋没有实际出资,甲方不得对该房产主张任何权利,该房产的一切支配权由乙方拥有。能办理过户手续时,甲方应无条件将该房产过户给乙方。

第五条:甲方违约,或不积极配合乙方办理各种权证手续,应承担违约责任,除全部退还乙方为该房产所支付的各项费用外,还应赔偿不低于15%乙方出资额的损失。

李建杰还提供了诉争房屋2008年至2009年、2012年至2013年供暖费及2009年6月至2010年5月、2011年6月至2012年6月物业费的发票、收据、装修明细表及装修费收据等作为证据,以证明张丽娟2006年装修房屋,李建杰代为付款,李建杰张丽娟间存在债权关系,后因该债权关系冲抵了部分购房款,实际李建杰2008年入住诉争房屋的事实。

张丽娟称实际李建杰2006年即入住诉争房屋。为此张丽娟提供了北京歌华有线电视网络股份有限公司石景山分公司的证明作为证据,其中载明:诉争房屋自2006年12月至今缴费正常,缴费用户为李建杰。庭审中,李建杰提供了银行对帐单,以证明签订付款协议后,李建杰张丽娟偿还银行贷款至今。张丽娟称实际李建杰2005年即开始偿还贷款。

在庭审中,李建杰张丽娟均认可:双方均认可张丽娟系经非摇号方式取得诉争房屋经济适用住房资格。另查,该院工作人员至丰台区房屋交易管理部门对诉争经济适用住房的政府优先回购问题进行了调查。该部门工作人员答复,诉争房屋以每平方米1.5万元以上价格进行交易,才会放弃优先回购权。目前并无实际回购程序及资金。

 

三、法院判决

依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:

1、李建杰于本判决生效后七日内将302号房屋抵押贷款偿还完毕

2、张丽娟李建杰执行完毕后七日内协助配合李建杰至房屋交易管理部门注销解除302号房屋的抵押登记

3、张丽娟李建杰执行完毕后七日内协助配合李建杰至房屋交易管理部门将302号房屋所有权过户登记至李建杰名下;

4、驳回张丽娟的反诉请求。

 

   四、房产律师靳双权点评

全国房地产营销协会副会长、资深房产律师靳双权认为:本案双方的争议焦点为经济适用房借名买房合同是否有效的问题。

经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式。 具体至本案中,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面,依据双方签订的付款协议,以及张丽娟的自认及对于双方合同关系的解释,可以认定李建杰张丽娟之间自2005年即存在借名买房关系,付款协议具有借名买房性质。

张丽娟原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记,且张丽娟并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年,诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见,此应视为其对相应权利的放弃。

因此,庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。现李建杰明确表示同意一次性偿还贷款,双方约定的过户期限和条件已经具备,该院对于李建杰请求张丽娟配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。

 

 

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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