借名买房协议律师 解析一件两限房借名买房纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　姚某称：2010年4月，我通过摇号的方式取得了位于北京市大兴区X镇X小区3号楼X号房屋的购买权，并于2011年5月5日交付了首付款。2011年10月26日，李莹颖(系二被告之女)与姚宁(系我之弟)结婚。李莹颖与我商议想暂住X号房屋，我表示同意。李莹颖入住后将其父母接入共同居住。2014年6月我将二被告起诉至法院，请求判令二被告将X号房屋腾空并返还给我，但二被告至今仍占用X号房屋，我多次要求二被告搬离X号房屋，均遭拒绝。诉讼请求：判令二被告向我支付自2015年10月9日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费(按每月8000元的标准向我支付)。

　　二、被告辩称

　　李某、马某共同辩称：不同意原告姚某的诉讼请求。涉案房屋目前处于执行阶段，我和原告姚某之间不存在租赁关系，所以不应支付原告姚某的占有使用费用。原告姚某未履行生效判决义务，尚未支付给我购房款，导致我没有资金购买其他住房，而且当时判决原告姚某给付100000元的房屋款项，而我方主张的是200000元，所以我也承担了相应的损失。目前涉案房屋已经被查封，要进入拍卖程序了，执行法官说我们可以继续居住，直到房屋拍卖成功。如果原告姚某给付了购房款，我就同意搬出X号房屋。

　　三、审理查明

　　2011年5月5日，姚某与北京X房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由姚某购买X号房屋，面积为87.25平方米。2013年7月20日，X号房屋交付，李某、马某装修后居住至今。

　　2014年6月，姚某起诉请求判令李某、马某腾退并返还X号房屋;判令李某、马某支付2013年7月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。李某、马某于2015年7月起诉请求判令姚某返还购买X号房屋的购房款及装修款等损失。

　　经审理，认定李某、马某借用姚某的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，判决被告姚某返还原告李某、原告马某首付款，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，补偿房屋损失100000元等。另查，X号房屋属于限价商品房，尚未领取房屋所有权证书。

　　关于未履行返还房款等义务的原因，姚某表示现在没有履行返还房款等义务能力，但李某、马某不能据此不履行腾退房屋的义务，因其未按时腾退房屋，应支付相应的占有使用费。李某、马某对此不予认可，二人主张X号房屋系限价商品房，不可以对外出租。

　　四、法院判决

　　1、被告李某、被告马某按2500/月向原告姚某支付自2015年10月9日起至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费。

　　2、驳回原告姚某的其他诉讼请求。

　　五、借名买房律师靳双权点评

　　借名买房律师靳双权认为，当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　法院出具的第XXX号民事判决书已经生效，李某、马某应按照该民事判决书的要求履行腾退并返还房屋的义务，二人并未按照该民事判决书的要求履行腾退房屋的义务已经违反了其诉讼义务，故姚某要求二人支付房屋占有使用费于法有据，姚某主张的房屋占有使用费的标准过高，应由依法予以酌减。

　　提示：借名买房应考察不动产所在地房屋政策，具有特殊保障性质的房屋购房人还应符合该保障性住房申请资格，否则，借名买房将不受法律保护，往往给当事人造成巨大损失。