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房地产靳双权解析一起借名购买因拆迁获得的经济适用房案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-29 15:26

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  白静称:白静、江文盛双方于2007年12月4日签订经济适用房转让协议书,约定江文盛将其名下位于北京市昌平区X号转让给白静,并协助白静办理过户手续。白静支付了全部购房款、税费等相关费用。现江文盛不协助白静办理过户手续,请求:1、判令江文盛配合白静办理位于北京市昌平区X号房产的过户手续;2、本案诉讼费由江文盛承担。

  二、被告辩称并反诉

  江文盛答辩并反诉称:白静和江文盛订立的协议书,应该是代理和赠与的协议书,而非是经济适用房转让合同协议。江文盛现依据合同法规定,解除代理合同,并撤销赠与。如果该意见不被采纳,针对转让协议,作出如下阐述。一,本案中的房产应专属于江文盛所有,系具有一定人身性质的权利,本协议应属无效。二,从物权法的角度来讲,本案所涉房屋,有江文盛家庭其他成员的权利,其并没有征求江文盛家庭成员的意见,本协议应无效。三,根据国家相关规定,经济适用房出售时应当按照届时同地段商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。江文盛要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款,否则就解除合同。从双方代理法律关系的角度来讲,白静只是代理人,实际的权利人和利益的最终归属者是江文盛。白静曾经垫付过房款,但是改变不了房子的权利人是江文盛这一事实。反诉请求:解除和白静的协议书。

  白静针辩称:白静与江文盛所签订的协议,既不具备法定解除条件,也未达成协议解除条款,白静认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力,不同意江文盛的反诉请求。

  三、第三人述称

  第三人江小白、江小青、付艾佳述称:涉案房屋并非江文盛一人所有,其无法处置,涉案房屋是四个人的份额,江文盛没有权利转让,房子是我父亲的,不同意白静的诉讼请求,同意江文盛的反诉请求。

  四、审理查明

  2006年12月27日,江文盛在北京市X区公证处办理了公证书,写明:江文盛欲购买坐落在北京市X区房产一套。因工作繁忙,委托白静全权代表江文盛办理购房事宜。白静称江文盛为了配合白静进行购房才出具公证书。

  2006年12月29日,江文盛与北京X公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定由江文盛购买X号房屋,总价款272791元,对于该合同中“江文盛”字样的签名,白静主张是白静所签写。江文盛称是其本人所签写。同日,白静向X房地产开发账户内转账272791元。白静称所有购房款均是白静直接向开发商支付。江文盛称有一部分是交给白静让她交给开发商,对于该主张,江文盛没有提交证据。

  另查一,2007年12月4日,白静与江文盛签订《协议书》:“甲方江文盛与乙方白静达成协议如下,甲方江文盛因拆迁获得准购经济适用房资格,因现下暂时无力购买,决定先行转给白静购买。二、乙方实际拥有该房的实际居住权。”

  2009年7月7日,房屋登记在江文盛名下。

  经审查,涉案房屋的购房合同、购房款发票等相关材料原件均在白静处。白静进行了装修并一直居住在涉案房屋内。

  该房屋拆迁的档案资料。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人。后经江文盛父亲等全家人同意,把拆迁房承租人写成江文盛一人,第三人均同意将涉案房屋产权人登记在江文盛名下。

  白静具有北京市住房购买资格。

  五、法院判决

  1、被告江文盛配合原告白静办理位于北京市昌平区X号房屋的产权过户手续;

  2、驳回反诉原告江文盛的诉讼请求。

  六、房地产律师靳双权点评

  本案焦点,一是白静与江文盛就房屋的行为性质。二是该行为是否涉及到第三人利益。靳双权律师认为,白静与江文盛之间是借名买房,后双方签订《协议书》,对江文盛的过户义务进行确认。白静在签订合同当天,直接将全部购房款支付给开发商,有关购房材料原件在白静处,白静实际使用涉案房屋,结合这些因素,可以认定双方之间是借名买房关系。

  2006年12月29日,江文盛与开发商签订涉案房屋的买卖合同,虽然双方对江文盛签名是谁所签写有争议,但不影响对其他事实的认定,有理由确认双方之间是借名买房。现该房屋已经符合上市交易条件,且双方在《协议书》中明确约定江文盛协助白静办理过户手续。

  关于是否涉及到第三人利益问题,分析如下:该房屋是白静通过拆迁×桥2号房屋而获得的经济适用房购买资格。而该房屋的承租人是江文盛,且第三人均同意涉案房屋登记在江文盛一人名下。故该协议没有侵犯第三人的利益。江文盛要求解除《协议书》,依据不足。

  提示:借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效,主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。借名买房存在较大法律风险,建议借名人咨询专业律师。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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