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“借名买房”关系中,实际付款人如何主张权益?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-14 18:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告高某阳起诉称:原告、案外人高力、被告系学宝之三子女。经全家人(包括父母)协商一致,原告借用被告名义购买了昌平区回龙小区301号经济适用房一套。原告向案外人高力借款并全额支付房款。原被告约定自购房之日起5年后,被告应当为原告办理过户。涉案房屋一直由原告及其父母共同居住。现原被告的5年之期已到,被告反悔并提起恶意诉讼,现为维护合法权益,请求法院判令:判令被告高某美履行合同义务,将涉案房屋过户至原告名下。

  二、被告辩称

  被告高某美答辩称:我与原告之间不存在“借名买房”协议,不同意原告主张。

  三、反诉人诉称

  针对原告高某阳的起诉被告高某美反诉称:我与原告之间不存在“借名买房”协议,原告一家长期居住在被告所有的房屋内,严重侵害了被告的合法权益,特诉至法院,请求判令:1、原告支付被告侵占房屋使用费及利息、它案诉讼费;2、原告搬离涉案房屋。

  四、被反诉人辩称

  原告高某阳针对被告高某美反诉答辩称:不同意被告的反诉请求,原被告之间存在“借名买房”关系,原告出资购买了涉案房屋。

  五、审理查明

  经审理查明,高力作为委托代理人与案外人朱七七(甲方,出售方)、北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司(居间方)居间合同后,高某美与北京首开天鸿集团有限公司针对涉案房屋签订了购房合同。当日高力即以其自有资金向朱七七支付全额购房款,次日,涉案房屋交付给高某阳,高某阳装修后与父母共同居住使用至今。原告持有前述签订的两份合同原件、被挂失的原房产证原件及各项税证单原件(包括但不限于契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等)。被告仅持涉案房屋由其挂失后补办的房产证。案外人高力、学宝当庭陈述了事情始末,证明了原告所述事实。高某美为证明已向高力预先支付涉案房屋购房款提供了书上银行凭单。并解释称自涉案房屋交付时就答应借与原告居住。高某阳对此不予认可。本院委托权威机构对涉案房屋进行了价值评估。

  六、北京市昌平区人民法院判决

  北京市昌平区人民法院经审理后判决:

  (1)被告协助原告转移涉案房屋所有权登记至原告名下;

  (2)本诉案件受理费及反诉案件受理费由被告负担;鉴定费由原告负担。

  七、北京房地产律师靳双权点评

  依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十八条,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式,依法成立的合同自成立时生效。本案中,原被告双方就购房事项达成一致即可认定其双方之间成立口头合同,且该口头合同不存在合同法五十二条的无效事由或其他瑕疵,该口头合同自成立时即生效。双方当事人即原被告双方皆应当按照约定全面履行自己的因为。但是原被告双方对于其之间成立并生效的口头合同关系各执一词,原告主张该口头合同为借名买房合同关系,被告则主张双方之间系房屋借用合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定,原被告双方对于各自的主张所依据的事实或反驳对方主张依据的事实都有责任向法院提供充足有效的证据加以证明,在法定期间内无正当理由未向法院提供的或者向法院提供但证明力不足的,负有举证责任的当事人应当依法承担举证不能的后果。根据本案的当事人叙述及证人证言,案外人高力及学宝所述与原告所述事实相互印证,且结合原告所持有的有关涉案房屋的一系列手续、票证、材料等原件,及原告一家自涉案房屋交付装修完毕后就入住至今等事实,法院有充足的理由认定原被告之间的口头合同系借名买房合同关系。而根据被告提欧共的银行凭证单据仅能说明其与高力之间存在长期大量的经济往来,并不能直接证明该笔钱款的用途。在高力亦否认被告所述且被告无法提供更直接充足有利的证据的情况下,鉴于货币的一般物属性,法院有理由认定高力陈述属实。被告应当承担举证不能的不利后果,其所主张与原告之间存在房屋借用合同关系,缺乏事实基础,无法得到法院的支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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