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无书面协议或足以证明借名买房事实的借名纠纷存在法律风险

来源:未知   作者:未知   时间:2018-03-13

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  周某称:我的女儿王某与冯某的弟弟冯某某曾经是夫妻关系,基于亲戚关系,我自2009年起将X号房屋暂借给冯某、马某居住。此后,王某与冯某某于2014年12月11日离婚。因此,我要求冯某、马某搬离上述诉争房屋,但至今协商未果。诉讼请求:冯某、马某将X号房屋腾空,并将该房屋及电卡、门禁卡、房屋钥匙交还给我;要求冯某、马某按照每月4000元的标准向我支付自2014年12月12日计算至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。

  二、被告辩称并反诉

  冯某、马某答辩称:周某的女儿王某与冯某的弟弟冯某某结婚后,王某的父亲王某某和冯某某均申请了两限房。考虑到其夫妻工作地点,两家人商量放弃了冯某某申请的指标,保留了王某某的指标,即涉案X号房屋。两家人商定涉案房屋由冯某的父母冯明、白冰实际出资购买,一切手续均以王某某名义办理,但涉案房屋的全部出资来源于冯明、白冰。两家人商定待房产证下发满五年后,王某某协助将房屋变更至冯明、白冰名下。冯明、白冰将自己位于团结湖的房屋提供给冯某某、王某居住,冯明、白冰则住到了冯某家中,让冯某、马某住到了涉案房屋内。我认为如我腾退房屋,周某应当返还全部购房款、房屋升值差价、装修费。现提出反诉,要求周某给付装修款68475元,反诉费由周某负担。

  周某在答辩称:我认为冯某、马某属于无偿使用房屋,且房屋装修也没有经过我同意,所以冯某、马某应当将自行添附的物品带走,将涉案房屋恢复原貌并腾空交付给我,不同意冯某、马某的诉讼请求。

  三、审理查明

  周某与王某某系夫妻关系,王某系二人之女,王某某于2012年去世。冯明与白冰系夫妻关系,冯某某系二人之子,冯某、马某系二人之女、女婿。

  2008年11月,王某某作为买受人购买了X号房屋,并采用公积金贷款方式支付房屋价款。后王某某取得X号房屋产权证,产权登记为王某某与周某按份共有。王某某去世后,周某通过公证方式继承了X号房屋中王某某的产权份额,并于2014年12月18日取得了所有权证。

  自2009年3月X号房屋交付,冯某、马某实际居住使用X号房屋,持有X号房屋的电卡一张、户门钥匙两把、门禁钥匙两把,并对X号房屋进行了装修。

  另有,冯明、白冰起诉周某房屋买卖合同纠纷一案,要求周某偿还X号房屋的全部购房款及交纳的契约等各项费用、偿还月供共计400668元,并给付房屋升值折价款。冯某、马某表示不针对房屋权属问题提出诉讼。

  冯某、马某未针对X号房屋内的装修现值提出评估鉴定申请。

  四、法院判决

  1、冯某、马某将X号房屋腾空,并将上述房屋及房屋电卡一张、钥匙两把、门禁钥匙两把交还周某;

  2、驳回周某的其他诉讼请求;

  3、驳回冯某、马某的全部反诉请求。

  五、律师点评

  国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现周某作为X号房屋的所有权人,对X号房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。冯某、马某在未通过诉讼对X号房屋权属提出异议的情况下,以周某应向其父母冯明、白冰返还出资款项为由进行抗辩,该项抗辩意见并非其继续占有使用X号房屋的合法依据,且冯明、白冰已另案主张,故周某要求其腾空、交还X号房屋等诉讼请求,应予以支持,但应给予冯某、马某必要的腾退时间。

  关于房屋使用费。根据双方当事人陈述及冯某家庭成员的居住情况可以确定,冯某、马某居住于X号房屋并非周某主张的单纯借用关系,而是家庭成员内部对房屋居住的整体安排。现王某与冯某某解除婚姻关系导致家庭成员居住情况的变化,冯某、马某并非无故恶意占用周某房屋,且双方家庭对X号房屋出资存在争议,故对周某要求冯某、马某支付房屋使用费理由不足。

  关于装修费用。冯某、马某对X号房屋装修后实际使用多年,故应考虑装修损耗。冯某、马某对装修现值负有相应的举证责任,但冯某、马某未对此提出评估申请,现X号房屋的装修现值无法确定,故,装修费请求证据不足。

  提示:借名买房之“约定”要具体、明确,应签订具备法律效力的借名买房合同,必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作,将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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