房地产律师 解答未签订书面“借名买房”合同，一方违约时如

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告田某诉称：原告与被告张某系夫妻，二被告系姐妹。原告与张某购买丰台区南果小区309号房屋作为共同财产，产权登记人为张某。但是涉案房屋从房屋交付后就一直出借给被告张某某一家居住，并且被告张某隐瞒事实与被告张某某恶意串通擅自处分原告财产，将涉案房屋私自出卖给被告张某某，并且独吞购房款，严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院要求判令二被告之间针对涉案房屋的合同无效、要求被告张某某将涉案房屋恢复登记至被告张某名下、诉讼费由二被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告张某辩称：原告所述属实。

　　被告张某某辩称：原告所述与事实不符。原被告三人曾就借名买房达成一致，由我出全款借被告张某之名购买涉案房屋，所以才会在涉案房屋产权登记中出现张某的名字。三人一致同意待涉案房屋满五年满足交易条件时，张某无条件为我办理过户。张某与我2012年9月2日签订的购房合同即是对前述借名买房约定的确认。原告全程参与借名买房合同的协商及履行，故不可能存在原告主张的“恶意串通”、“擅自处分”等行为。

　　三、审理查明

　　经审理查明：根据被告提交的购房款发票显示，张某某借用张某名义购买涉案房屋，全额支付购房款。入住涉案房屋期间，张某某曾以自己名义与物业签订签订物业服务合同及供暖合同。二被告对于二人之间购房合同的款项未实际支付均表示认可。张某某向法院提交其爱人《备忘录》及录音证据，用来证明张某某主张。原告及张某对前述证据均不予认可。

　　四、北京市丰台区人民法院判决

　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：

　　(1)驳回原告的诉讼请求。

　　(2)案件受理费由原告负担。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题解释(一)》第17条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，结合当事人叙述及提供证据来看，张某某为享受购房优惠借用张某名义购买涉案房屋，并作为实际购买人履行出资义务、行使对涉案房屋的占有使用权，装修并入住涉案房屋至今，前述种种及当事人向法院提的证据都可印证张某与张某某口头订立的借名买房合同成立并且生效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，依法成立的合同，自合同成立时生效，该借名买房合同内容真实合法有效，原被告双方应当依据合同全面履行自己的义务。所以，原告所主张的夫妻共同财产、无权处分、恶意串通等事由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，其也不存在合同无效的法定事由。根据张某与张某某于2012年签订的购房合同，其目的是为张某某办理过户，而双方并没有达成房屋买卖的合意，所以该购房合同的签订可以视为双方对口头借名买房合同的确认。原告对涉案房屋系称自己交纳购房款、张某某借住等主张，未能向法院提供充足有效的证据佐证，故其应当承担举证不能的后果。

　　综上所述，法院的判决是正确的。