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借名人需承担证明借名买房合同关系成立的责任

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-12 18:23

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名

  买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  闫某请求:闫某静、闫某飞、闫某明、闫某添、闫某成协助我办理位于北京市X区101号房屋的产权过户手续。

  我父亲闫某某与母亲李某于1954年再婚,再婚时闫某某带有一女,即闫某成;李某带有一女,即闫某静。婚后,二人生育四名子女,即我、闫某飞、闫某明、闫某添。闫某某于2000年3月10日死亡。李某于2013年9月27日死亡。闫某某于1987年于北京市X集团公司获得公租房一套。1993年,闫某某与李某均同意由我出资进行房改,且在房改后诉争房屋虽登记在闫某某名下,但该房屋由我所有,即由我借闫某某的名义购买诉争房屋。后诉争房屋由我居住至今。

  二、被告辩称

  闫某飞、闫某明、闫某添辩称:诉争房屋登记在闫某某的名下。在诉争房屋房改购房时使用了闫某某的工龄,诉争房屋为闫某某与李某夫妇的夫妻共同财产。我们不同意闫某的诉讼请求。

  闫某成辩称:我对于事实情况不清楚。

  闫某静辩称:原来全家都居住父母单位宿舍,即原北京市X区X号的两间平房中。两个妹妹闫某飞、闫某明分别于1979年和1981年结婚,婚后户口迁出,并各自在单位享受了福利分房及房改房政策的优惠。当时父亲单位进行危房改造时的分房政策,根据的是户籍在册人,闫某某、李某、我和我的女儿闫凝宁、闫某共五人分得301室,承租人是李某。闫某添当时已婚,又是本单位职工,分得302室。当时分得的301室根本无法解决我们全家老少的居住问题。单位最终同意再给解决一套两居室,即现在的诉争房屋,条件是交回原单位的一间平房,承租人是闫某某。父母均无钱购买房改房,让我和闫某各自出4000元预付款。这一事实,家中所有人都认同,也没有任何人表示反对。我坚持诉争房屋有我一半的权益。原因是当年分房时计算了我和女儿的户口。1989年,我单位分房时,到父亲原厂调查,原厂证明解决了住房问题,所以我所在单位取消了我的分房资格。综上所述,我认为诉争房屋归闫某及我共有,各占一半的产权份额。

  三、审理查明

  1998年9月17日,北京X公司(卖方,甲方)与闫某某(买方,乙方)签订《房屋买卖合同》,约定甲方将诉争房屋优惠出售给乙方,房屋价款为9666元,房屋价款计算时折算了闫某某的工龄。该公司于1998年6月15日出具的房屋价款及税费收据的交款人处均加盖有闫某某的印章。

  为证明闫某与闫某某存在借名买房关系,且诉争房屋购房款由闫某交纳,闫某申请四名证人出庭作证,但四名证人所作证言均为从他人处听说,并未实际参与诉争房屋的房改房购房过程亦未亲眼所见购房款的缴纳情况;为证明上述情况,闫某亦提交录音两份,录音中并未涵盖本案的全部当事人,且录音中出现的当事人并未明确表示闫某与闫某某存在借名买房关系,亦未明确表示诉争房屋的购房款由闫某交纳。

  四、法院判决

  驳回闫某的诉讼请求。

  五、律师点评

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在做出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  本案中,诉争房屋的房屋所有权登记在闫某某名下,诉争房屋的物权应由闫某某享有。闫某主张其与闫某某就诉争房屋存在借名买房关系且交纳了全部的购房款,但其提交的证人证言和录音证据均属间接证据且不能形成完整的证据链,闫某未能提交具有证明力的证据材料证明其主张,闫某对此负有举证责任,其举证不能,应承担相应的不利后果。故,关于闫某要求闫某静、闫某飞、闫某明、闫某添、闫某成配合其办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,无事实及法律依据,无法得到支持。

  风险提示:主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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