借名买房继承律师 解析一件因借名买房引起的继承纠纷案件

　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

　　案件介绍：

　　贾三和何洱在1968年结婚，两人婚后生育两个子女贾键和何臣，后贾三和何洱在1976年离婚，离婚之后贾键由何洱抚养、何臣由贾三抚养。

　　何洱在2003年出资购买了411号房屋一套，2004年3月11日房屋购买人变更为贾三，2011年5月11日贾三、何洱立下一份协议，内容系何洱书写，载明411号房屋是何洱出资购买，贾三是购房人，现两人均决定将411号房屋赠予贾键所有，即日起此房屋归贾键。何洱，贾三，2011年5月11日。

　　2011年10月17日贾三又书写了一份书面文件，内容为我叫贾三，我自愿将411号房屋赠予给我女儿贾键所有，贾三，2011年10月17日。后贾键持购买房屋的相关材料在2011年11月19日交付房产契税5320元并缴纳超标部分补缴土地价款7500元，2012年5月29日向住房管理中心缴纳房产专项基金7100元。

　　2012年7月11日去世，2014年6月2日何洱去世。

　　2015年8月17日，贾键起诉至法院要求继承上述房屋。

　　庭审过程：

　　在法院庭审中，何臣提交了落款为贾三的2012年6月28日代书遗嘱，该遗嘱载明：……我将304号房屋赠予给我的孙子李……这是本人真实意愿。贾三签名，见证人胡、王2。该遗嘱系王1打印，王1出庭证实何臣发短信让我把遗嘱打出来，后来我就把遗嘱带过去了。

　　随后贾键提交了2014年12月25日她和何臣关于处分贾三在北京411房屋的协议书，该协议书中写明该房屋系遗产，贾三生前没有对房屋进行处理。

　　案件审理中，关于落款为贾三的代书遗嘱中所载明的304号房屋，何臣称该房屋系指411号房屋，因笔误导致错写。

　　审判结果：

　　一审法院经审理后判决：

　　北京市411号房屋归贾键所有。

　　一审判决后，何辰不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　借名买房继承律师靳双权案件点评：

　　借名买房继承律师靳双权认为，依照法院已查明事实，本案诉争的411号房屋系由何洱购买登记在贾三名下，2011年5月11日，何洱、贾三共同签署了一份书面协议，将411号房屋赠予给了贾键，后经贾键积极缴纳房屋应当缴纳的契税、土地出让金和专项维修基金等款项，已经接受了赠予，赠与合同属于实践合同，需要完成所有权转移才能视为赠予已经完成，因此贾键的行为已经表明其接受赠予，遂该赠与协议已经履行完毕。

　　同时，该房屋系何洱借用贾三名义购买，何洱系房屋所有权人，贾三仅系名义购买人，何洱系实际购买人，何洱对诉争房屋享有所有权，其可以依照自己的意思处置诉争房屋，而何洱和贾三立下的赠予合同，当然应当认定为系何洱处置自己财产的意思表示，因而何洱将诉争房屋转让给贾键的行为系合法有效的，贾键亦已经接受了赠与，双方之间的赠与协议已经履行完毕，现诉争房屋应当认定为贾键所有，因此法院判决诉争房屋归贾键所有的判决是正确的。

　　庭审中何臣提供的贾三代书遗嘱，在证据上符合继承法的有关规定，但有关该遗嘱是否能够产生相应的预期法律效果，需要对贾三的遗嘱进行分析。首先，贾三明知自己不是诉争房屋的实际所有权人，且已经知道诉争房屋在房产证下发前已经由何洱将诉争房屋赠予给贾键，贾三无权处分该房屋，因此遗嘱中关于处分该房屋的部分不具备处分效力。其次，见证人王1证实是自己依照何臣的明示书写的遗嘱，后经贾三签字，但王1打印遗嘱时没有征询立遗嘱人的意见，该遗嘱是否为贾三的真实意愿，需要更多证据加以证明，因此何臣、何辰依照贾三在2012年6月28日遗嘱认定房屋应当归何辰的主张，法院不应予以支持。

　　综上所述，法院的判决是正确的。