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房地产律师靳双权解析一件确认合同是否有效案件纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-09 17:26

  为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

  本文系房地产律师靳双权原创,转载请注明出处。

  案件介绍:

  2010年3月8日,白斌和肖毛毛在叶的见证下签订了《房屋买卖协议书》,双方在合同中约定:白斌将诉争房屋出卖给肖毛毛,面积为42平方米,该房屋系北京市公有住宅租赁合同,房屋为使用权,白斌卖给肖毛毛房价款60万元,一次性付清,北京共有住宅租赁合同原件交给肖毛毛保管,等待产权变更,在产权变更过程中所产生的一切费用由肖毛毛承担,但双方在办理产权过程中白斌应当无条件配合,不得推迟或者找其他理由不配合办理产权变更,应当随叫随到,如果产权单位没有办法办理变更产权手续,肖毛毛同意永久居住房屋,不得因无法变更产权而退房;双方商定肖毛毛在2010年3月15日付清全部款项,逾期三日肖毛毛没有付清全款视为校友包违约,白斌有权继续出售该房屋,定金不退,如果白斌违约在此日期之前不卖房或者把房子卖给他人,应当双倍返还定金,信息费由违约方承担;在产权变更没有结束之前白斌不得找任何理由收回房屋,双方永不反悔;双方同意在肖毛毛交齐全款后白斌在三十个工作日内将房屋交给肖毛毛,并结清所有相关费用。

  当日,肖毛毛向白斌支付了购房定金款5000元,2010年3月11日,肖毛毛向白斌支付了购房款59.5万元。

  2011年8月11日,白斌向肖毛毛出具了手写材料一份,其内容为:今收到肖毛毛给白斌房子工龄款5.3万元,同意把诉争房屋卖给肖毛毛。

  2013年8月4日,诉争房屋的房屋所有权证书下发,房屋所有权人为白斌,房屋性质为成本价房改房。

  2015年4月11日,肖毛毛和白斌因房屋过户问题发生纠纷,因此肖毛毛将白斌起诉至法院,要求白斌依照双方的约定办理房屋所有权转移手续,将诉争房屋的所有权转移至肖毛毛名下。

  庭审过程:

  庭审中,肖毛毛提交了2011年8月11日白斌出具的手写材料,校友梅表示该材料中的工龄款5.3万元系白斌向单位支付的购买诉争房屋的钱,系肖毛毛代为垫付,因此要求白斌返还。白斌则表示5.3万元系肖毛毛自愿向自己支付的工龄款,属于购房款,并非购房款,不同意肖毛毛的主张。

  肖毛毛同时提交了招商银行个人转账汇款业务手里回单复印件一份,证明其另行为白斌垫付了购买房屋时的各项费用,其中现实的付款人为次啊立下,付款金额为6.3万元元,收款方名称为北京某开发集团有限公司,用途系购房款。白斌对于此份证据的真实性认可,但不认可证据的证明目的。

  经法院询问,肖毛毛表示其具备北京市购房资格,为证明其主张,其提交了购房核验查询结果,显示申请人为肖毛毛,婚姻状况为离异,家庭人口1人,家庭分类系北京市居民,名下没有房屋,核验结果初步核验通过。

  庭审中,被告提交了《公有住宅租赁合同》的复印件,证明双方签署了买卖协议书时诉争房屋系承租的公房,而《城市房地产管理法》和《北京市房地产管理局关于启用﹤北京市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《北京市人民政府关于修改﹤北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定﹥部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均禁止私自买卖公房。肖毛毛对于此份证据的真实性及证明目的均不认可。

  审判结果:

  北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

  白斌于判决生效后七日内协助肖毛毛办理诉争房屋的房屋所有权转移登记手续,将诉争房屋过户到肖毛毛名下。

  房地产律师靳双权案件点评:

  房地产律师靳双权认为,依法成立的合同受法律保护。本案中白斌以双方私自转让承租的公房,违反了法律、行政法规的强制性规定为由要求确认双方之间的《房屋买卖协议》无效,但其在庭审中所提及的《北京市房地产管理局关于启用﹤北京市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《北京市人民政府关于修改﹤北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定﹥部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均不属于法律、行政法规,而在《城市房地产管理法》中虽然规定没有依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但该规定并非效力性强制性规定,而是管理性规定,不能依照此否定双方买卖合同的效力。因此对于白斌的主张,法院不应当予以采纳。

  白斌和肖毛毛之间的《买卖协议书》系双方真实的意思表示,内容合法有效,双方均应当依照约定行使权利,履行义务。白斌认为《买卖协议书》中的产权应当理解为使用权,但协议书中存在使用权的表述,若“产权”表示为使用权,则完全可以“使用权”来表述,没有必要采用“产权”这一词汇加以区分,因此无论从词语的通常解释还是对协议书上上下文的内容理解,此处的产权一词应当理解为所有权。

  肖毛毛已经依照约定付清了购房款,诉争房屋业已取得了房屋所有权证书,白斌作为房屋所有权人,应当履行其在合同约定的义务,为白斌办理房屋所有权转移手续。现肖毛毛具备北京市购房资格,因此肖毛毛要求白斌将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院应当予以支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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