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借他人名义买房的六大法律风险及应对策略

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-08 17:12

  为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

  本文系借名买房律师靳双权原创,转载请注明出处。

  案件介绍:

  王某于2006年因原居住的房屋被拆迁获得了购买经济适用住房的资格,沈某系王某的朋友,当时沈某想在京购房,于是和王某达成一致意见,由沈某出资购买王某拆迁取得的经适房。

  2007年9月18日,王某和北京市某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》,约定由王某购买诉争的203号房屋,总价款为35万元。合同签订之后,沈某支付了全部购房款,并缴纳了住宅维修资金和综合地价款共计1.1万元。

  自该房屋交付使用之后,沈某即对该房屋进行了装修后,居住并占有该房屋至今。

  2010年11月18日,北京市昌平区城建委颁发了该房屋的房产证,房屋所有权人为王某,房屋性质系经适房。

  2015年3月11日,沈某和王某因上述房屋的过户纠纷发生争执,沈某将王某起诉至法院,要求王某协助沈某办理诉争房屋的房屋过户手续,将该房屋过户至沈某名下。

  庭审过程:

  本案件庭审中法院查明购买诉争房屋的原始购房合同、房屋所有权证书及购房发票原件均系沈某持有。

  庭审中沈某主张双方在2006年曾达成借名买房协议,协议内容系沈某借用王某的名义购房。王某对沈某的主张不予认可,主张自己在2006年12月到2007年年初时曾向沈某借款40万元,用于购房。

  沈某为证明自己层借用王某名义购房的主张,向法院提交了一份书面承诺书,该承诺书签订日期为2009年8月14日,落款签名系张小秋。同时沈某递交了三份王某出具的收款凭证。上述书面协议中写有“沈某已付诉争房屋购房款,不另立据,王某必须在取得诉争房屋契税完税凭证或者房屋所有权证书满五年之后,积极协助柯益锁办理过户手续”的内容。

  2009年9月11日的书面承诺书中内容为:“2009年9月11日收到沈某购房款5000元,承诺在取得契税完税凭证或者房屋所有权证书满五年后,积极配合沈某履行过户手续”。三份收款凭证写明王某分别在2007年10月28日、2009年8月14日和2010年10月15日收到、借到沈某购房款1.3万元。

  经质证,王某否认2009年8月14日的书面承诺系其签署,并申请进行笔迹鉴定,同时其表示收到了上述的1.3万元,但主张该款项系向沈某所借的借款;张小秋表示认可2009年9月11日书面承诺上的落款签名系其所签,但对书面协议的内容不予认可,对于其所收到的5000元,张小秋表示系其向沈某所借。

  沈某同时主张因借名买房,除向王某、张小秋夫妇支付了上述1.8万元补偿之外,还曾向王某的母亲贾瑞玲支付了补偿款7万元;王某表示对沈某的主张不予认可。案件审理中,沈某申请法院进行财产保全,经庭审法院研究后,法院依法作出裁定查封了该房屋。

  庭审结果:

  北京市昌平区人民法院经审理后判决:

  王某于判决生效后15日内协助沈某将诉争房屋变更至沈某名下。

  一审判决后,王某不服一审判决结果上诉至北京市一中院,经北京市一中院审理后一中院判决:

  驳回上诉,维持原判。

  专门打借名买房官司的律师靳双权案件解读:

  专门打借名买房官司的律师靳双权认为,本案双方当事人争议的焦点在于双方之间的借名买房关系是否成立及相应的借名买房合同是否有效。

  本案庭审中王某主张双方系借款关系,但结合沈某在庭审中递交的书面承诺书及由王某签字的收款凭证,并且结合该房屋自交付之后,沈某对该房屋占有并使用的客观现实,可以得出双方之间不存在实质意义上的借款关系。依照生活经验,购房合同、购房发票及相应的购房文件自购房之后应当由出资购房者持有,王某主张双方之间系借款关系,但其对为何上述材料由沈某持有不能做出合理解释,因此综上所述可以得知双方之间并非借款关系,而实质上是借名买房关系。

  本案中王某系因拆迁取得购买诉争房屋的指标,同时该房屋的原购房合同系2008年4月11日前签订,依照《北京发布关于已购经适房上市出售有关问题的通知》规定,购买经适房原购房合同系2008年4月11日以前签订并取得了契税完税证明或房屋所有权证书取得五年的,可以上市交易。本案诉争房屋已经缴纳了契税并实际取得契税完税证明,同时该房屋已经取得房屋所有权证书已满5年,具备上市条件,因此该房屋可以上市交易。双方之间有关交易该房屋的协议不违反法律、行政法规的强制性规定,且不违反社会公共利益,因此双方之间的合同系合法有效的合同。

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定履行自己的合同义务。双方在协议中已经约定了在诉争房屋具备上市交易条件时王某协助沈某办理诉争房屋的过户手续,沈某已经履行了自己的付款义务,因此王某亦应当履行自己的过户义务,现沈某要求继续履行合同将上述诉争房屋过户至自己名下的诉讼请求,于法有据,亦有事实基础,因此法院应当予以支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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