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以他人名义买房,房屋权属如何确定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:21

  生活中,因为种种原因,许多人会借用他人的名义来买房子,但是借用他人名义买房,权属问题是怎样确定的呢?

  借用他人名义买房

  借用他人名义买房:是指房屋的实际出资人借用他人名义进行房屋所有权登记的行为。

  房屋的事实购买者是实际出资人,但物权登记却是借用了其他人的名字,他人享有名义上的房屋所有权。

  这些借用的名字可能是亲属、朋友,也可能是员工等,但是借用他人名义买房却存在很大的法律风险。

  借名买房合同有效

  借名买房是否有效,主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议,这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定,如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议,将房屋的权属约定清楚的,应该认定借名行为有效,房屋的实际权属归借名人。同时,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

  但是,当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

  借用他人名义买房的法律风险我国目前实行购房实名制,即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致;而在确立不动产的所有权归属时,我国采用不动产登记主义,即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。1、我国《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”,第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”。所以,我国不动产物权变动以登记为要件,不动产权属证书上的登记人是产权人。但在“借名买房”中,权属证书上登记的不是实际购房人,而是所借用的第三人的名字。这就造成实际出资人名义上对房屋不享有所有权。一旦第三人不承认被“借名”的事实,实际出资人又不能证明双方之间委托“借名”的关系和出资行为,实际出资人就会钱房两空,一无所有。 2、如果被借名的第三人把该房产进行抵押或者转让,因被借名的第三人是房屋权属证书上登记的所有权人,所以该行为是合法有效的,实际购房人不能以实际出资为由主张该行为无效。3、即使实际出资人事后通过诉讼等途径证明被借名的第三人不是实际上的所有权人,但是根据《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (2)以合理的价格转让; (3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。” 所以抵押和转让合同的相对人也能根据善意取得制度要求履行合同,实际出资人只能要求被借名的第三人赔偿其购房损失,而不能主张抵押和转让合同无效。因此,实际出资人在这种情况下很难拥有该套房屋。 被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?

  房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

  如果查明确实是借名买房关系,依法应当驳回原告的诉讼请求。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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