北京律师 ——借名所购房屋增值部分归谁享有

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
本院查明
王某军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令张某芬返还房屋出资款1514195．18元；2、请求依法判令张某芬向我支付房屋升值部分90%作为补偿。
事实与理由：涉案房屋坐落于北京市西城区1室，建筑面积76．33平方米，为我与张某芬共同购买。我支付买房定金20万元，房屋选购后转换为首付款，首付款我共计支付627664元，张某芬支付33万元。房屋收房验收时，交房屋面积补差价，税费共计113531．18元。双方约定房屋按份持有，张某芬占份额10%，房屋登记在张某芬名下，按揭款由张某芬向银行申请，全部由我来偿还。我每月支付房屋贷款14500元（2016年利率下调变更为14000元）至2017年9月。
我提出出售房屋，张某芬同意。但在2017年9月，张某芬私自注销我手中的贷款卡并还掉剩余贷款，称房屋归其所有，不同意对外出售，且不承认我的所有权份额。我本着友好协商、与人为善的原则，多次与张某芬协商，但张某芬恶意侵占。我为维护自己合法的权益向贵院起诉。
 
被告辩称
张某芬辩称，涉案房屋是我自行购买，而非与王某军共同购买，王某军支付的少部分首付房款，实质系作为其与弟弟王某文共同经营公司而给予王某文的正常公司经营所得，实质为王某文作为我的女婿对于我购买房屋予以资金帮助、现金赠与，而王某文支付的部分房屋贷款，更是与王某军无关，且上述款项均系王某军弟弟与我的女儿的夫妻共同财产。因王某军弟弟王某文多次家暴导致感情破裂，我女儿向王某文提出离婚，王某军才提起了本案之诉。
实际上，赠与的现金已经实际转移，赠与人已丧失任意撤销权，同时也不存在法定撤销的情形。王某军无权主张返还房屋出资款，更无权主张房屋升值部分作为补偿，王某军的请求完全不能成立。
一、虽然从王某军的账户内支付了部分房款，但双方没有签订任何合同，购房与王某军没有任何关系。王某军与其弟弟王某文财务混同，支付的房款实质上是对王某文的现金赠与。二、我与王某军没有共同购买房屋的基础。签订买卖合同、办理贷款等，均没有与王某军有涉案房屋所有权的意思表示。三、王某军主张的出资1514195．18元，根据王某军提交的证据来看，数字不符。四、王某文与我女儿感情恶化，并提起离婚诉讼，之前的感情不复存在。王某文认为关系尚好时给付我购房款的行为和帮助吃亏，恰好王某军在我购买房屋时有银行付款记录，所以才提起本次诉讼，企图获取不当之利。但改变不了王某文赠与的事实，也改变不了我购买房屋的事实。
 
本院查明
张某芬与李某丽系母女，李某丽与王某文系夫妻，王某文与王某军系兄弟。2012年11月6日，张某芬从T公司购买位于北京市西城区1室一套，房屋总价为3147664元，其中首付款957664元，贷款2190000元。首付款中33万元系张某芬支付。2017年8月4日发放涉案房屋的房产证，权利人为张某芬。2017年9月14日，张某芬支付剩余全部贷款本息1916758．81元。
本案中，王某军主张涉案房屋系其与张某芬共同购买，其占90%份额，张某芬占10%份额。该房屋在购房时因为没有购房资格而登记在张某芬名下。因为当时双方关系较好，故没有签署书面协议。张某芬对此不予认可，表示涉案房屋离单位及原住房较近，购买该房屋是其与女儿李某丽、女婿王某文共同商量的，并得到了他们的支持。
为证明主张，王某军向本院提供了其与张某芬、李某丽的录音，在录音中双方有谈论分配方案。张某芬表示录音不完整，因为王某军在购房时确有出资，本着和平解决问题才谈到分配问题。另查，在案外人起诉张某芬、王某文财产损害赔偿纠纷中，张某芬表示涉案房屋系王某文借用其名义购买，王某文表示购房款系其出资交纳的。
就涉案房屋购房款的支付情况，王某军于2012年9月18日向T公司转账20万元，2012年11月6日向T公司转账37万元，2013年9月14日向T公司转账42471．66元；2012年11月6日向T公司转账57664元。2013年9月14日向T公司转账7万元。对此，张某芬予以认可，但表示王某军与王某文共同经营公司，财务混同，王某军支付的首付款系替王某文支付的，王某文和女儿共同帮助其购房。除上述付款外，王某军还向本院提交了保证担保借款合同，其主要内容为2012年11月26日王某军向案外人张某山借款10万元整，王某军表示该借款亦用于购房，张某芬不予认可。
就贷款的偿还情况，王某军表示2017年8月20日之前涉案房屋贷款均由其偿还，其每月将还贷款项现金或转账给王某文，王某文再转到张某芬的银行卡内。对此，张某芬不予认可，表示2017年8月20日之前的房屋贷款由王某文偿还，实质为王某文对其的赠与。
关于涉案房屋的居住情况，王某军表示一直由王某文居住。张某芬表示由其居住，王某文于2016年初入住，并提交了其交纳物业费、卫生费、管理费等费用的票据。
 
裁判结果
一、张某芬于本判决生效后七日内返还王某军房屋出资款740135．66元；
二、驳回王某军其他诉讼请求。
 
律师点评
物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
本案中，涉案房屋现登记在张某芬名下，王某军主张就涉案房屋系其与张某芬共同购买，其占涉案房屋90%的份额，虽向本院提供了支付购房款的手续，但双方没有签订协议，支付款项不必然代表享有所有权份额，张某芬在西城法院的案件中提到“借我的名字买房”也指的是王某文，并非王某军。王某军出具的录音材料也无法证明双方存在共有房屋的约定，王某军也未居住在涉案房屋内，故本院无法认定张某芬与王某军之间存在借名登记的约定，不足以对抗张某芬所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。对于王某军要求张某芬对房屋升值补偿90%之请求，证据不足，不予支持。
经本院核实，王某军在张某芬购房时确有出资740135．66元，该款项应视为张某芬对王某军的借款，张某芬应予以返还，故王某军起诉要求返还出资款之请求，理由正当，予以支持。
张某芬辩称上述首付款系王某军代王某文支付一节，王某军不予认可，亦无法采信。
王某军所述其在张某芬每月贷款的偿还中亦有出资，但因该款项并未直接给付张某芬，张某芬亦不予认可，不予采信。