借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 理论知识 >

北京律师 ——购房合同解除对买受人造成的损失由谁承担

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-29

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告李某丽向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告位于大兴区房产,北房自东向西六间归原告所有。
事实和理由:原告与被告于1976年12月26日结婚,婚后因感情不和,双方于2005年10月11日在宣武区民政局办理了离婚手续。离婚前双方在大兴区J村共同共有房产11间,其中北房七间,西厢房三间,锅炉房一间。被告当年谎称已经卖给他人了,因此就没有分割。去年底,原告发现被告仍占有使用该处房屋。后经原告了解,被告当年根本就没有处分过该房产,其当年谎称房屋出售完全是为了侵吞该财产。原告认为,被告在离婚时故意转移、隐匿财产,企图达到让原告不分财产的目的,已经严重违反了婚姻法的规定,原告目前仍拥有对该处房屋的分割权,并且有权多分该处房屋,故提出上述诉请。
 
被告辩称
被告王某军辩称,本案原告起诉的基础法律关系及案由均错误,且缺少必要共同诉讼参加人,本案诉争的房屋和院落非原告与被告在婚姻关系存续期间创造的共同财产,另案生效的判决已确认:“原告与被告在婚后与被告的父母共同在J村居住生活。”涉案房屋于二十世纪八十年代初取得,非被告申请,被告为非农业户口,系被告之母申请,全家共同居住使用。现被告父母均已死亡,本案可能涉及法定继承事项,为保护案外人的利益,应当追加继承人作为被告参加诉讼。原告起诉所称其对被告出售房屋及院落事宜不知情系虚假陈述。
原告与被告共同居住生活在J村,出售房屋时尚在夫妻关系存续期间,二人感情未破裂,被告出售该涉案房屋及院落经过了第三方即村委会工作人员的代笔书写合同行为,且有两位案外人即原告与被告的共同的朋友见证。如果被告有为离婚而私下转移财产的行为,定会对外隐瞒出售事实,而事实是被告出售房屋连外人都告知,不可能原告不知晓此事。且该院落及房屋与原告、被告及被告父母共同居住的院落仅一墙之隔,诉争双方均居住在农村,不会仅对一墙之隔的房屋出售不知情,原告起诉状中的陈述没有事实依据和逻辑基础。
另案生效法律文书已经确认,被告与原告离婚五年之后,对诉争院落及房屋的买受人提起了确认农村房屋买卖合同无效的诉讼,通过诉讼将出售的房屋院落追回。为此,被告用个人财产对买受人支付了425000元的赔偿。且该生效法律文书已经确认诉争房屋返还给被告个人,非返还给原告与被告双方。根据婚姻法的相关规定,该房屋及院落应视为被告的个人财产。原告如认为诉争房屋及院落涉及其利益,应当先行将已经生效的法律文书撤销,否则本案诉争标的物受生效法律文书拘束,已生效法律文书的裁判效力应得到尊重。
原告与被告双方已经在离婚协议第三条中约定,除协议中第二条确定的内容外,其他财产和债务均属被告,与原告无关。该协议书经过民政部门备案,对协议的双方,即原告与被告均具有拘束力,原告无权主张除离婚协议书之外的财产。根据物权法的规定,物权的行使不得违背法律、违反社会公德。
原告并非J村集体经济组织成员,且其名下拥有多套住房,其主张分割本案的院落即房屋必然导致集体利益被集体之外的成员享有,并稀释集体成员利益,被告方不予认可。综上所述,请求法院驳回原告的起诉或其诉讼请求。
 
本院查明
李某丽与王某军原系夫妻关系,二人于2005年10月11日在宣武区民政局登记离婚。
2003年9月20日王某军与案外人张某山签订房产字据约定“经双方同意,王某军自愿把房产卖给张某山。房产有正房七间、三间厢房,围墙外一间,包括地面上一切建筑物总作价伍万伍千元整。另外包括房后杨树两棵,现金当时付清,双方签字”,王某军在卖房人处签字确认,张某山在买房人处签字确认,另有J村大队证明人张某良、张某民及代笔人张某恩签字确认。
2005年10月11日李某丽与王某军在宣武区民政局登记离婚并签订离婚协议,离婚协议书内容为“男方姓名:王某军,女方姓名:李某丽。一、子女抚养:长子张浩1977年9月22日出生,现已结婚独立生活。次子张振1980年9月23日出生,现已结婚独立生活。两个孩子都不再需要任何抚养费用。二、财产处理:男方同意将宣武区广安门南街60号院4-1304室让给女方生活居住,此房不再属于夫妻共同财产,归女方个人所有。由于现在女方没有任何经济来源,男方也没有实力再支付女方任何生活费用,所以答应把大兴区门面房给予女方作今后生活费的来源,此房也属于女方个人所有。三、债务处理:据上第二条议定今后男方其他财产与债务从此与女方无关。上述内容是我们双方经过慎重考虑,反复协商的。离婚后保证按此协议执行”,李某丽与王某军在此离婚协议书底端签字确认。
2010年王某军起诉张某山房屋买卖合同纠纷,2010年8月9日北京市大兴区人民法院出具民事调解书,调解主文为:一、原告王某军与被告张某山于二○○三年九月二十日签订的就北京市大兴区1号院及院落内房屋的买卖协议无效;二、被告张某山于二○一○年八月三十一日前把位于北京市大兴区1号院院落及院落内全部房屋腾空后返还给原告王某军,该院落内动产物品由被告张某山自行取走,不动产部分保持现状,不得毁损拆除(不得拆除部分包括室内暖气管道及暖气片、室外各类树木、暖气炉可以拆走,室外所种蔬菜自行收割);三、原告王某军于二○一○年八月三十一日前给付被告张某山补偿款四十二万五千元整;四、……五、……现该调解书已生效。
庭审中,李某丽称其于2004年知晓王某军的卖房行为,但因为在婚姻存续期间,故对于王某军卖房的行为未提出异议。双方均认可涉案北房东西房屋间数对称,每间房屋面积一致。
另,双方均认可出售涉案院落时内有北正房7间,西厢房3间及在正房西侧有1间锅炉房。现涉案院落自王某军追回后,将西厢房3间及锅炉房1间拆除,并在此院落南侧新建有一排背靠背的房屋(含门道),在正房西侧新建有西厢房3间。
 
裁判结果
驳回原告李某丽的其他诉讼请求。
 
律师点评
本案的争议焦点为涉案房屋是否为夫妻共同财产以及涉案房屋是否已在离婚时得以处理。对于第一个争议焦点,双方当事人均未能提出直接充分的证据材料予以佐证。但在案件中,被告在起诉涉案房屋买卖合同中明确陈述“1982年4月3日,我取得北京市大兴区1号宅基地一块,并在该处建造北房7间、西厢房3间”;被告并在以自己的名义收回房产后,单独出资在涉案院落内建房;此外,在王某军父亲张文礼去世后,位于北京市大兴区1号五条7号院的共有部分已作为遗产进行了相应的处理。综合以上被告方的自述、单独建房的事实以及另外院落被当作遗产处理的情形,被告主张涉案房屋涉及继承关系的抗辩意见,没有事实依据,法院依法不予采信;依法确定涉案房屋为夫妻共同财产。
对于第二个争议焦点,被告认为离婚协议书中约定“三、债务处理:据上第二条议定今后男方其他财产与债务从此与女方无关”,且涉案房屋是以个人财产支付的补偿款而得以取回,故涉案房屋与原告无关。法院认为在签订离婚协议时,涉案房屋已经卖给案外人多年,并被案外人实际占有使用;根据一般生活常理,离婚协议中不会也不可能对涉案房屋进行处理,涉案房屋不包含在被告当时的财产即“男方其他财产”之中。现在涉案房屋和院落已经取回,原告主张对涉案房屋进行分割,合法有据,予以认可。
结合原有的西厢房三间以及一间锅炉房已经被被告拆除新建、涉案房屋面积基本一致、原告非本村户籍等事实,法院依法确认北房自东向西五间由原告占有使用。对于院落使用和涉案房屋回购款事宜,双方当事人可另行依法解决。
另,庭审中原告主张被告存在转移财产的情形,但根据其陈述在2004年得知被告变卖房屋之事,且并未提出异议,故对于原告认为被告存在转移财产主张不予采信。
 

分享到:

上一篇:北京律师 ——父母离婚后,子女还能继承父母遗产吗

下一篇:北京律师 ——婚内所建宅基地房屋离婚时能否分割



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


添加微信×

扫描添加微信