北京律师 ——子女与父母共同出资购买的房屋产权归谁

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某刚、李某强、李某芳向本院提出诉讼请求：依法分割位于北京市丰台区1号院内北房三间。
事实和理由：王某国和张某琴为夫妻，二人生前共育有两名子女，分别为王某军和王某静。王某国在上世纪五十年代因为意外去世，张某琴在2006年左右因病去世。二人在北京市丰台区1号院内拥有北房三间，该房屋属于祖产。王某国去世后，一直由张某琴居住使用，后老人年岁过大，由王某静和老人共同居住照顾老人，时间自1982年开始，因为房屋属于祖产，破损严重，1984年王某静自行出资3000多元和王某静的子女一起将房屋进行了修缮。
1998年夏，因为雨水频发，该房屋被房管部门认定为危房，要求依法翻建，经过王某军和王某静、张某琴三人协商，达成了《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，协议约定王某军出资3万元翻建房屋，此房若出售、出租、转让须经王某军及其子女和王某静及其子女协商确定。所得收入扣除各自收入及费用后王某军、王某静均分。三人在协议下方分别签字或按手印。后王某军在原有房屋基础上翻建了房屋，王某静的子女亦共同参与翻建了房屋。
1998年12月18日，王某静因病去世。王某静的配偶李某立亦已经去世。二人生前育有3名子女，分别为3名原告。王某军及其配偶现也已经去世，二人留有四名子女，分别为被告一、被告二、被告三及王某兰，王某兰后于王某军去世，只留下一名子女，即为被告四。原告认为，涉案房屋为王某国和张某琴遗留下的祖产房，同时，原被告双方的父母均参与房屋翻建，并对房屋权属达成过一致意见，故房屋应该属于原、被告共同所有。故为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，望依法判如所请。
 
被告辩称
被告王某川、王某山、王某文辩称：原告的诉讼请求无凭无据，诉状中所陈述的内容与本案所涉及的房产毫无关系。
具体理由如下：第一，本案所涉房产系被告王某山、王某川、王某文及已故的王某兰经公证继承其父母王某军夫妇的遗产所得，与原告没有任何关系。
第二，本案所涉房产，即王某军夫妇的遗产，是王某军生前从原产权人张某山的继承人张某珍、张某兰处购买所得，双方签订了买卖保证书、卖契，且产权证书以及有关产权登记材料也有相关记录可以证明。
第三，王某国，张某琴夫妇自始至终没有取得过涉案房屋的所有权，不是房屋产权人，故此房产不是王某国夫妇遗留的祖产，其法定继承人王某静、王某军也不能继承（王某军后于其父母去世），实际也未发生继承。王某静的子女也不能代位继承（王某静先于其母去世），实际也未发生代位继承。
第四，本案所涉房产前身由当地房管局明确鉴定为危房且己由原产权人张某山经丰台区规划局批准翻建而灭失，与王某国，张某琴、王某静及子女无任何关系。被告的上述陈述均有相关证据可以证明，且这些证据均来自第三方的政府相关机构，内容真实可靠。
综上，本案事实清楚，证据确凿，原告在诉状中所陈述的内容及诉讼请求与本案所涉房产无任何关系，原告也没有任何权利对本案所涉房产提出任何主张。恳请法院依法公正判决，驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。
 
本院查明
王某国与张某琴系夫妻关系，共育有两名子女，分别为儿子王某军和女儿王某静。王某国于1956年8月31日死亡。张某琴在2006年10月左右因病去世。李某立与王某静系夫妻关系，婚后育有二子一女，即长子李某刚，次子李某强，一女李某芳。李某立于1994年去世，王某静于1998年12月18日去世。王某军与张某荣系夫妻关系，婚后育有三子一女，即长子王某山，次子王某川，三子王某文，一女王某兰。王某军于2009年10月31日去世，张某荣于2008年6月27日去世。王某兰与李某刚，原系夫妻关系，婚后生育一女李某辉，后王某兰与李某刚离婚。
位于北京市丰台区1号灰房3间原系张某山房产。
1953年4月2日，房地产典契载明：立出典人张某山今将所有左列房地产一处典与王某国，议定典期叁年，典价人民券叁佰伍拾万元整，其欵全部交清双方约定事项於后共同遵守此产如有一切纠葛均由出典人负责并经北京市人民政府房地产管理局交易组所证明立此典契为凭……。出典人张某山、承典人王某国。房地产坐落第丰台区1号。房地种类数量灰房叁间，起典讫期：自1953年4月2日至1956年4月1日。双方约定事项：一、典期内、房地无租、钱无息；房地产税由承典人缴纳。……三、典期届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。1971年2月12日，张某山死亡。
直至1998年7月11日，张某珍、张某兰出具声明，我父亲张某山于1953年4月2日出典与王某国之灰房三间，言明于1956年4月1日赎回，现因种种原因，时至今日(1998年)已45年，我们于1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，空口无凭立字为证。
1998年9月12日，立协议人张某琴、王某军、王某静签订《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，载明：老母张某琴（现九十高龄），现有私房三间，位于北京市丰台区1号院内，北房，约30多平方米。因老母年事已高，自82年至94年王某静与其共同居住以照顾其生活，王某军常来看望帮助。84年因房屋破损严重，王某静单独出资3000多元请当地房管部门修缮并引入上下水。王某军给以帮助。94年冬王某静摔伤，大腿骨折，丧失了照顾老人的能力，被其子女接走。95年以来王某军夫妻及其女王某兰与老人共同居住照顾其生活，期间王某静的子女常来看望帮助。
98年夏季雨水大，当地房管部门鉴定该房已为危房，要求翻建。为了保证老人安全，当事人经协商，达成协议如下：一、王某军单独出资三万元，翻建房屋，王某静的子女给予帮助。二、翻建后，老母张某琴、王某军夫妻及其女王某兰有长期居住权。三、此房若出售、出租、转让须经王某军及其子女和王某静及其子女共同协商确定。所得收入扣除各自投入及费用后王某军、王某静均分。
1999年2月22日，李某刚、李某强、李某芳出具说明，载明：北京市丰台区房地产交易所负责同志：我们是王某静的子女，我们完全同意王某军做王某国房产的产权继承人。至于在该项房产销售转让时，须经王某军和王某静之子女商议按继承法进行此我们内部已订有协议，其分配亦按协议进行，我们就不再找房管部门解决了，我们绝不再找房管部门。空口无凭立字为证。
1999年3月19日，卖方张某珍、张某兰与买方王某军签订《房屋买卖保证书》，将坐落于丰台区1号有房产三间卖与王某军。
1999年4月13日，王某军出具说明，载明：我是王某国之子，王某国的房产由我继承，今后产权事宜由我个人负责我们家庭内部事宜均由我处理，我按照我和我母亲及我姐的三个子女共同商订的协议处理，今后有这方面的事宜不再找房管部门，保证与房管部门无关，特此声明。由我申请办理房屋产权手续，申请领房屋所有权证。同时注明：产权过户后，如发生任何产权纠纷由我负责，与交易管理科无关。
1999年4月28日，房地产卖契载明：立卖契人张某珍、张某兰今将所有下列房产北灰房叁间卖与王某军，议定卖价叁拾伍元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市丰台区房地产管理局交易管理科订立卖契为凭。卖产人张某珍、张某兰，买产人王某军。后双方办理了房屋产权登记证书。2002年1月28日，王某军取得了9号房屋的所有权证。
2011年7月15日，王某川、王某山、王某文、王某兰四人对王某军所有的9号房屋办理了继承公证。
2016年7月6日王某川、王某山、王某文、王某兰对继承的9号房屋办理了不动产产权证书，四人分别享有25%的份额。
 
裁判结果
驳回原告李某刚、李某强、李某芳的诉讼请求。
 
律师点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李某辉经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
本案中，位于北京市丰台区1号灰房3间原系张某山房产。张某山与王某国签订的房地产典契，表明张某山将上述房产典与王某国，议定典期3年，自1953年4月2日至1956年4月1日。典价人民券350万元整。同时双方约定典期届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。张某山于1971年2月12日死亡。王某国于1956年8月31日死亡。在此期间，双方未办理任何手续。
至1998年7月11日，张某山之女张某珍、张某兰出具声明，我父亲张某山于1953年4月2日出典与王某国之灰房三间，言明于1956年4月1日赎回，现因种种原因，时至今日(1998年)已45年，我们于1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，空口无凭立字为证。后张某珍、张某兰于1999年4月28日签订房地产卖契将涉案房产北灰房3间以35元价格卖与王某军。后双方办理了房屋产权转移登记手续，王某军取得了涉案房屋的所有权证。后王某川、王某山、王某文、王某兰四人对王某军所有的9号房屋办理了继承公证，并办理了不动产产权证书。
诉讼中，原告认为涉案房屋为王某国和张某琴遗留下的祖产房，原被告双方的父母均参与房屋翻建，并对房屋权属达成过一致意见，即张某琴、王某军、王某静签订《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，故房屋应该属于原、被告共同所有。对此，被告王某川、王某山、王某文均不予认可，认为协议签订人员对涉案房屋均无所有权。
综上，法院认为该房屋原系张某山所有，双方签订的典契中明确约定典期届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。但至张某山、王某国死亡，双方及继承人均未办理任何手续。现原告方提供的证据，尚不足以证明涉案房产为原被告双方已形成共有关系。且张某山的继承人张某珍、张某兰已将涉案房屋卖给王某军，如原告对上述买卖关系存有异议，应另案解决。故对于原告的诉讼请求，不予支持。对原告的相关诉称意见，缺乏相应的事实与法律依据，不予采信。