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借名购买房屋的效力认定是怎么样的

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:08

  随着户口政策要求日益严格,位于一线北上广深大城市的很多人往往因为没有户口而不得购买房屋。于是越来越多的借名购买房屋现象存在,那么,借名购房协议的效力如何认定呢?怎样是避免借名购房中存在的风险?下面请说房网小编给大家讲解下。

  首先,借名购房合同的效力。

  借名购房合同是指购房人出资,借他人名义购买房屋,购买房屋后房产证上登记为他人名称,待时机成熟后,再将房屋过户到实际出资人名下的合同。借名购房合同的效力包括对外和对内两部分。具体包括:

  对外效力。所谓对外效力,是指对实际买房人与借名人之外的人的效力。因为房产证上的名称是借名人,体现不出实际出资人的名称,因此,对外的认定上还是依据房产证及房管局的产权登记簿的记录。也即通常房产证及产权登记簿上的名称是谁即谁就是法律上认定的权利人。

  对内效力。所谓对内效力即是指实际购房人与借名购房人之间的效力。实际购房人为了借他人名称购买房屋,会和借名人之间签订只属于他们之间的合同,用以约束双方履行相应的权利义务。该对内效力只在当事人之间有效,对外不产生效力。也就是说该合同实际约束的就只是双方当事人。

  其次,借名购房合同存在的法律风险。

  借名购房行为在当前并没有明确的法律规定,且合同为双方当事人之间自行约定形成的,其间存在比较大的风险。

  对于实际出资人的风险。实际出资人是真正想要买房但是又不具备买房资格的人,不得已,他们出资购买的房屋的房产证上只得写成借名人的名称。也就是实际出资人尽管已经支付了房屋的对价,但是房产证上登记的是他人名称。这就意味着他人可以处分该房产。即使实际出资人持有房产证,但是借名人完全可以带着身份证等文件去房管局挂失,谎称房产证丢失,要求重新补办。一旦如此,借名人完全有手段将房屋合理转让。这也是借名购房中存在的最大的风险。

  借名人的风险。借名人出借自己的房屋给他人购买房子。需要考虑到自己可能丧失的购房机会。比如在合同期间,你自己急需买房或者根据相关政策规定,实际购房人已经将房屋过户手续后,你再买房时仍然算作你购买的是二套房,享受不到很多一套房的优惠政策。这些对于借名人来说,都是存在的潜在风险。对此要有心理预期。

  最后,如何防止风险?

  因为没有明确的法律规定,所以借名购房行为存在很多风险,最好是完善相关的借名购房合同,避免很多不必要的问题。在此,根据小编的学习,提出一点点比较有效的方式。

  实际出资人。实际出资人如果想要仅凭一纸合同就想360度无死角的维护自己的权益,显然是不可能的。为了有效的避免借名人随意处置了房屋,可以在取得房产证的时候,办理一份抵押登记,实际出资人为抵押物权人,借名人为抵押人,抵押物为该借名的房屋。根据法律规定,抵押人想要处分抵押物时必须经抵押权人同意方可实施。也就是说,抵押人不可能在未通知抵押权人的情况下处分该房屋,因此是一个预防风险的有效方式。

  借名人。借名人的最大风险是可能面临的高额的各种税费的问题以及购买二套房屋的风险问题。因此,可以将预料到的所有风险写入合同,明确后续因为借名而产生的任何费用均由实际出资人承担。

  总之,借名购房在实践中存在很多问题,须得谨慎处理才好。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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