北京律师——拆迁房屋被多次出售哪份合同具有法律效力

原告诉称
张某刚向本院提出诉讼请求：1.李某群继续履行双方于2015年8月8日签订的《次新房买卖合同》；2.李某立为张某刚办理位于北京市大兴区一号房屋所有权转移登记，将上述房屋所有权人变更至张某刚名下；3.李某群和王某军支付张某刚违约金30万元；4.李某群和王某军承担本案诉讼费用和保全费用。
事实与理由：张某刚与李某群于2015年8月8日就位于大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋）签订《次新房买卖合同》，合同签订后张某刚向李某群支付房款，李某群于2015年将涉案房屋交付给张某刚，现涉案房屋不动产权证书已经办理完毕，张某刚多次催促李某群为其办理房屋的所有权变更登记，李某群始终不予配合。
 
被告辩称
李某群、王某军辩称，不同意张某刚的诉讼请求，李某群与张某刚之间不存在真实的房屋买卖合同，李某群将涉案房屋出售给赵某易，张某刚的合同相对方应该为钱某海，张某刚、钱某海通过与李某群签订房屋买卖合同的行为也是为了逃避国家的相应的税款。所以李某群与张某刚签订的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，该合同应为无效合同，且李某群不存在违约行为。
赵某易、钱某海未作答辩。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下：2009年8月5日，被拆迁人李某群与拆迁人北京M公司签订《拆迁安置购房协议》，约定李某群自愿购买涉案房屋，房屋设计建筑面积为84.06平方米。2016年6月4日，双方签订了《大兴区项目安置房补偿协议》，载明房屋坐落位置大兴区一号房屋，原暂测建筑面积84.06平方米，现实测建筑面积为84.45平方米，李某群称其补交了11269元购房款。2017年7月7日，李某群交纳专项维修基金16800元。李某群提交了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》补充协议和供暖补充协议，称涉案房屋作为回迁房，享有物业费和供暖费优惠，该优惠只能由李某群享有。
2010年3月1日，李某群与赵某易签订《住宅楼房转让协议》，约定李某群将涉案房屋出卖给赵某易，房屋总价1008720元。
2012年11月27日，李某群与钱某海签订《次新房买卖合同》，约定李某群将涉案房屋出售给钱某海，房屋建筑面积84.06平方米（以房屋所用权证登记面积为准）。房屋成交价款为127万元，钱某海同意在签订合同的同时支付李某群定金20万元。当天，钱某海通过银行转账给付李某群20万元。2013年1月18日，双方签订《收款证明》，证明李某群收到钱某海的全部房款共计127万元（其中包含定金20万元）。次新房买卖合同和收款证明落款处均有双方签字捺印，收款证明落款处有见证人赵某易签字。
2015年8月8日，李某群与张某刚签订《次新房买卖合同》，约定李某群将涉案房屋出售给张某刚，房屋建筑面积84.06平方米（以房屋所用权证登记面积为准）。房屋成交价款为142万元，张某刚同意在签订合同的同时支付李某群定金20万元，上述成交价款包括：房款、现有的公共维修基金……，次新房买卖合同上有双方签字捺印。
同时，李某群和张某刚签订《补充协议》，载明李某群所拥有的该房屋的房屋所用权证正在办理中，张某刚在知情的情况下同意购买该房，李某群必须保证在该房屋所有权证下发后30个工作日内与张某刚办理房屋产权登记手续，在合同履行中，任何一方未按照合同履行的，违约方向守约方支付总房价款的百分之三十的违约金。补充协议落款处有李某群签字捺印，张某刚签字，同时有见证人钱某海签字捺印。当天，张某刚通过北京农商银行向钱某海转账98万元，同时通过北京农商银行ATM机支取了20万元现金，张某刚提供收条一张，载明：今收到张某刚购买北京市大兴区一号房屋定金人民币贰拾万元整。收条落款处有李某群签字捺印，时间：2015年8月8日。张某刚提供收款证明一张，载明：本人李某群系成交房屋的产权所有人，以合法手续将房产出售给购房人张某刚，现收到购房人支付的房款，共计142万元，其中含定金20万元。收款证明落款处有售房人李某群签字捺印，购房人张某刚签字，见证人钱某海签字捺印，时间：2015年8月8日。
张某刚向法院提交了两份共有人同意出售证明，均载明李某群的妻子王某军同意出售涉案房屋，签署时间分别为2012年11月27日和2015年8月8日。李某群、王某军称，2012年的证明系王某军本人签字，当时王某军对李某立和钱某海之间的房屋买卖知情并同意，2015年的证明不认可，不是王某军本人签字，对买卖房屋并不知情。张某刚称，2015年的证明上王某军的名字是李某群所签，张某刚要求李某群提供王某军本人同意出售证明，李某群将2012年的配偶同意出售证明以及其与钱某海签订的合同，并经王某军当面确认后，张某刚才将房款支付给钱某海。
庭审中，张某刚提交了供暖费、自来水费、燃气费、电费等缴费票据，证明张某刚已经实际入住涉案房屋并交纳了相关费用。同时张某刚提交了购房家庭填报信息表，类别为非本市户籍家庭（连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险），核验结果显示为初步核验通过。
赵某易未参加庭审，但在庭前问话笔录中称，李某群先将涉案房屋卖给了赵某易，后赵某易将房屋又卖给了钱某海，李某群配合签了字。
钱某海未参加庭审，但在庭前问话笔录中称，涉案房屋是回迁房，房屋建成后，赵某易想卖房，我通过中介认识了赵某易和李某群，当时没有房产证，出于担心，我直接和李某群签订了合同，钱支付给李某群，李某群再转给赵某易。后我将房屋卖给张某刚，张某刚同样担心，也直接与李某群签订了合同，但所有房款直接给了钱某海。
 
裁判结果
一、本判决生效后十日内，李某群协助赵某易办理位于北京市大兴区一号房屋的过户手续，将该房屋过户登记至赵某易名下，上述义务履行完毕后十日内，赵某易协助钱某海将上述房屋过户至钱某海名下，钱某海在赵某易履行义务后十日内将上述房屋过户至张某刚名下；
二、驳回张某刚的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权
当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告赵某易、钱某海经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案双方陈述及相关证据表明，涉案房屋由李某群出售给赵某易，赵某易出售给钱某海，钱某海再出售给张某刚，李某群虽与张某刚签订了房屋买卖合同，但实为钱某海将房屋出售给张某刚，张某刚将购房款支付给了钱某海。现涉案房屋已经具备转移过户条件，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务，李某群与赵某易，赵某易与钱某海，钱某海与张某刚应当依次办理房屋所有权转移登记。合同具有相对性，张某刚的合同相对方应为钱某海，关于张某刚要求李某群、王某军支付其违约金30万的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。