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借名买房后,房子如何重新回到自己名下

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-06

借名买房后,房子如何重新回到自己名下
 
什么是借名买房?
借名买房,是指某一民事主体是购买房屋的实际出资人,但房屋实际登记在另一个民事主体下。
换句话说:就是房屋的实际出资人不是房产证上登记的人,而是其他人。
借名买房,主要涉及的是借名登记问题。
举例说明:
张三因为地区政策,不能购买该地区特定房屋后,将房屋登记在李四名下,但实际使用人和占有人,仍旧是张三。
张三便是借名人。
李四便是为被借名人。
这种情况下,就出现了房屋实际所有人和房屋登记簿上面的权利人,不一致的情况。
如何处理?
目前在实务诉讼之中,对于借名买房问题,主要两种观念:
一、诉讼,对房产登记机构提起更正登记,要求法院判决房产登记机构登记错误,更改不当的行政行为;
二、诉讼,对被借名人提起给付之诉,要求法院判决房屋所有权人为借名人,且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记:
那么在实际生活之中,应适用哪一种诉讼?
《民法典》对此有了规定,基于法律行为的不动产物权变动,原则上以登记为生效要件,不登记不影响合同效力,但不动产物权变动的效力不发生。
也就是在借名买房之中。
被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定,但该约定只是双方之间的合同关系,而不能发生物权的变动效果。
被借名人已经登记在不动产登记簿之上,不动产登记簿具有公信力,具有物权效力,被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人,具有物权效力。
所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误,让法院判决,不动产登记机构进行更正登记。
故应该适用第二种。
因为存在借名合同的情况下,直接提起行政诉讼,要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。
法院可能不会受理,也不会直接判决法院归属在借名人名下。
而只能提起给付之诉,诉讼被借名人,要求其协助办理变更登记,或者直接拿着法院判决,要求不动产登记机构予以变更。
实务之中的法律风险
物权风险
因为借名买房和实际登记人不一致,那么会出现善意取得问题。
如果被借名登记人,将房屋移转出去,且进行了登记,那么房屋实际所有人,可能只能要求被名人赔偿,而得不到相应的房屋所有权。
如果被借名人为其他案件的被执行人,房屋可能作为被借名人的财产查封,甚至拍卖变卖。
诉讼风险。
如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持,那么法院也会判决,被借名买房人为房屋所有权人。
如何减少风险与实际运用
1、借名买房时,应签署明确的委托合同、借名买卖合同
2、借名买房后,在政策改变后,及时过户在自身名下,如果出现被借名人买卖或者被执行情况,及时作出异议登记申请。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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