二手房买卖问题——二手房交易中单方违约中介费如何处理?

　　一、原告诉称
　　蔡某一上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回公司对蔡某一的全部诉讼请求，;2、公司支付本次案件相关的所有费用，包括但不限于案件受理费等;3、公司向蔡某一出具由其法定代表人吴军强签署的书面道歉信，并赔偿蔡某一为应付此次诉讼而付出的时间等成本100元。
　　事实和理由：一、一审判决书中事实部分审理不清。一审判决书中引用《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中的内容：“买方自愿在双方签订《二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币卷万壹仟元”，但蔡某一与案外人董某一并未签订《二手房买卖合同》。这里需要特别辨别，《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中提到的《二手房买卖合同》是两个不同的文件。
　　二、公司严重失责是涉案二手房合同无法履行的重要原因，公司至少有三项严重失责。公司作为居间中介人，缺乏专业性，明知卖方已婚，却在买卖合同中只要求夫妻一方签字，这是导致买卖合同无法继续履行的重要原因。
　　二、被告辩称
　　公司辩称，一、签订二手房买卖合同并不是蔡某一支付佣金的条件，而是支付佣金的最晚时间节点，根据合同法相关规定，公司在促成合同成立后即有权收取佣金，而当蔡某一及案外人通过诉讼解除合同后，双方已丧失签订二手房买卖合同的基础，公司诉讼追佣并无不当。深圳并无过户当天或交房时直接佣金的惯例，且蔡某一在上诉状第2页第3点的末尾有提到签订当天支付20000元作为交房保证金及佣金的20%的说法与事实不完全一致，事实上蔡某一并未按照承诺书的约定在合同签订当日支付20%的佣金。但反而从诉状中可以推知蔡某一也认可当天支付佣金的做法。
　　二、公司已完全履行如实报告的义务，不存在任何过错。三、合同未能履行的根本原因在于房价上涨，且业主未按约定完成赎楼的义务，并非公司提及的带租约的或者配偶不同意出售，从蔡某一提交的证据8中可以获知，业主方是有近十起债务纠纷的蔡某一，有近324万的债务待偿还，正因为如此担保公司才要求业主方提供担保后才为其赎楼，退一步讲，即便是担保公司无法赎楼，业主也可自行赎楼完成交易，因此合同未能履行的根本原因在于业主违约，与公司无关。四、根据公示公信原则及物权法17条的规定，董某一是涉案房产的合法产权人。
　　三、本院查明
　　经公司居间服务，促成了蔡某一与案外人董某一就房产交易的一致意见。2015年4月17日，蔡某一与案外人董某一签订了《二手房买卖合同约定董某一将其所有的涉案房产卖给蔡某一，成交价为人民币308万元，合同并对定金、首期款、按揭贷款、赎楼、尾款、过户时间及违约责任等进行了具体的约定。同日，蔡某一向公司出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书。
　　蔡某一与案外人董某一签订了《二手房买卖合同》后，因董某一违约，双方产生纠纷，蔡某一将董某一诉至法院，经审理，中级人民法院作出终审判决，确认涉案买卖合同于2015年7月28日解除;董某一应返还定金13万元及支付违约金117.6万元给蔡某一。
　　四、裁判结果
　　公司已促成蔡某一与案外人签订涉案房产买卖合同，蔡某一亦向公司出具了承诺书，确认公司提供了全面的居间服务，公司、蔡某一间成立居间合同关系，公司可据此主张居间报酬，蔡某一没有依约向公司支付佣金报酬，已构成违约。蔡某一不能因未实际购房而拒绝支付佣金。对于佣金的数额，依诚信原则，根据公司提交的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》可以确认，公司要求蔡某一支付佣金31000元，一审法院予以支持。
　　蔡某一于本判决生效之日起三日内给付公司佣金人民币31000元。如果蔡某一未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，公司已促成蔡某一与案外人董某一签订了《二手房买卖合同》，公司已完成居间服务，蔡某一应当向公司支付佣金31000元。原审对此认定正确，予以维持。蔡某一称公司提供居间服务期间存在严重失责，但并未提供相关的证据予以证明，不予采信。蔡某一以其与案外人董某一未予签订《二手房买卖合同》为由请求无需支付佣金的主张，没有事实依据，不予支持。