卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

借名买房法律要点汇总

来源:未知  作者:admin  时间:2020-04-21 17:15

  借名买房法律要点汇总
  1.背景
  自1998年我国住房制度改革以来,全国商品房市场高速发展,城镇居民住房条件大幅度改善的同时,房价也随之一路高歌猛进。随着普通民众购房压力的增大,政府一直在加强对房地产市场的调控。而自2016年中央明确提出“房住不炒”的指导意见以来,全国各地政府的有关部门陆续出台了一系列的相配套的政策,涉及到购房指标、房企融资、购房者信贷等多方面的调控限购举措。在这一大背景下,“借名买房”也日益增多,由此引发了诸多的纠纷和争议。
借名买房
  2.什么是借名买房?
  “借名买房”指自限购政策施行之后,部分有购房需求和能力的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以亲属或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。
  3.引发的常见纠纷类型
  如果感情没有抵挡住房价的诱惑,或者代持期间双方因其他事情关系和财务状况恶化,都可能导致这种风险。
  1)“名义人”取得房产后,拒绝出资人提出的办理过户请求。
  2)“名义人”取得房产后,私自进行出售、抵押等处分。
  3)“名义人”取得房产后,妄图侵吞房产,向起诉确认借名协议或行为无效。
  4)“名义人”在代持房产期间,出资人拒绝偿还银行贷款或丧失还贷能力,导致名义人信用记录或其他财产受损。
  4.借名行为的法律关系解析
  针对“借名买房”行为的法律关系认定,目前主要有两种观点,一是“物权说”,一是“债权说”。
  “物权说”认为的观点,出资人借“名义人”去签订房屋买卖合同和办理产权登记类似代理,最终的法律效果应由出资人承担,即“借名买房”具有物权效力,只是房屋权属登记上有瑕疵,名义登记人和实际产权人不一致而已。
  但如果按照主流的“债权说”的观点,出资人即便持有借名协议或有出资方面的证据,根据物权与债权的区分原则,出资人和名义人仅仅具有合同关系,但借名行为本身并不能产生物权效力,房屋在变更登记前所有权人是名义人。如果名义人违反双方约定,出资人只能依据《借名协议》这一合同关系追究名义人的违约责任。
  5.司法实践的处理
  各地法院针对此类纠纷,处理观点和方式不一。
  《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》
  借名买房如何处理?
  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
  当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
  【说明】有观点认为,从真实意思表示出发,应支持借名人的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力,不支持直接确权的主张。”
  根据江苏省高院的这份解答文件,我们江苏省范围内就有了较明确的处理根据和态度。
  也就是实际产权人即借名人要求确认其权属的,法院不予支持。
  而借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。
  6.风险的防范
  1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好实际出资购房凭证、实际装修、支付水电燃气费单据、实际居住等证据。
  2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押,由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人,以此限制名义产权人的处分权能。
  7.结语
  本文对“借名买房”这一典型社会现象,进行相对系统的梳理,希望对各位读者有所裨益。如有不足,期待各位批评指正!
分享到:

上一篇:借名买房的那些事儿

下一篇:借名买房对于实际购房人的隐患你都了解吗?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询