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北京房产律师:借名买房合同无效后的财产返还与损失承担

来源:未知  作者:admin  时间:2019-06-03 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾女士起诉称:我与曹某甲系亲属关系。1999年6月,双方协商确定,由我借用曹某甲的名义购买位于甲市乙区XX小区909号房屋(以下简称诉争房屋),房屋归我所有,与曹某甲没有任何经济关系。因此,我支付了诉争房屋的房款、契税等各项费用,并在装修后入住居住至今。后由于房价上涨,曹某甲意图私自转让房屋,我于2013年提起诉讼,要求曹某甲将房屋过户至我名下。经审理,甲市乙区法院作出生效判决,驳回了我的诉讼请求,但认定了我与曹某甲之间存在借名买房合同关系,只是因违反政策、侵害公共利益而属无效,且双方可以另行主张合同无效后的权利。曹某甲不顾亲情为获得房屋增值利益恶意否认双方约定,导致借名买房合同关系被认定为无效,其行为侵害了我的合法权益。所以请求法院判令:1、返还购房款83773.5元(含印花税202元)、房屋贷款379500元、公共维修基金12178.82元、契税6054元、保险费6251元、律师费1480元(房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元)、测绘代办费570元(权证费10元、代理费500元、测绘费60元);2、赔偿房屋升值损失2634626.5元。

  二、被告辩称

  被告曹某甲答辩称:关于我因房价上涨,意图出售房屋的说法,贾女士未提供任何证据,其为虚假陈述。我与贾女士之间从未有过借名买房的约定,其为诉争房屋支付的首付款、税费及相应贷款均系主动、自愿的资助,是对我的赠与。即便并非赠与,贾女士自2001年就在该房屋中居住,其为房屋所支付的各类款项也应作为其居住在我房屋内而应支付的费用,故我不同意返还。关于增值的问题,因诉争房屋是我的唯一住房,我从未有过出售的意向,而在房屋未出售的情况下,也谈不上增值价值。即便存在增值,因我系诉争房屋的所有权人,对房屋享有收益的权利,因此全部的增值价值均应归我所有。现贾女士按照评估价格主张增值损失没有依据,因为根据法律规定,经济适用房增值部分的70%是归国家所有的,这部分不应作为增值价值进行分割。综上,我不同意贾女士的全部诉讼请求。

  三、法院查明

  贾女士与曹某甲系亲属关系。2000年1月12日,曹某甲与甲市K开发集团有限公司房地产经营分公司(以下简称K公司)签订《甲市经济适用住房预售合同》,约定由曹某甲购买诉争房屋,房屋建筑面积102平方米,单价3950元,总价款合计402900元。2000年3月3日,曹某甲与中国L银行甲市分行乙区支行(以下简称L银行)签订《个人住房借款合同》,约定由曹某甲向L银行贷款320000元,贷款用途为购买诉争房屋,贷款期限20年。预售合同签订当日,贾女士代曹某甲向K公司支付了购房定金10000元、首付款52755元、印花税202元。2000年2月13日,贾女士交纳了房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元。2000年2月14日,贾女士花费6251元购买了受益人为L银行的诉争房屋保险。2000年12月26日,贾女士的女儿苟小姐代曹某甲与K公司签署了《入住结算单》及《入住通知单》,双方于当日办理了入住手续,并确认诉争房屋实测建筑面积为102.17平方米,实测总价为403571.5元。此后,诉争房屋由贾女士居住使用至今。2007年8月17日,贾女士向K公司支付了房屋尾款20816.5元,并向产权登记代理商交纳了契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元。2007年12月19日,诉争房屋产权证下发,所有权人登记为曹某甲,房屋性质为经济适用住房。L银行于2000年3月9日将320000元贷款发放给K公司。贾女士自2000年4月起向诉争房屋还贷账户中偿还贷款本息。截至2013年11月,贾女士共偿还了贷款本金181485.76元、利息163143.71元。

  在审理过程中,经贾女士申请,法院依法委托甲市Z价格评估有限公司(以下简称Z公司)对诉争房屋的市场现价值进行评估。2014年7月17日,Z公司出具《价格评估报告》,结果为:诉争房屋于评估时点2014年7月11日的房产总价共计3097900元。为此,贾女士支付了鉴定费25100元。

  另查,贾女士曾在2013年以诉争房屋系其借用曹某甲名义购买为由诉至法院,要求确认诉争房屋归其所有,并由曹某甲协助办理过户手续。2013年12月15日,法院出具民事判决书,认定贾女士与曹某甲间存在借名购买诉争房屋的合同关系,但该借名买房合同违反了相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,应属无效,故依法驳回了贾女士的全部诉讼请求。现上述民事判决书已经生效。

  四、法院判决

  1、被告曹某甲于本判决生效之日起十五日内返还原告贾女士购房款八万三千五百七十一元五角、印花税二百零二元、房屋代理费一千二百八十元、代收抵押登记费二百元、房屋保险费六千二百五十一元、契税六千零五十四元、权证费十元、代理费五百元、测绘费六十元、贷款本息三十四万四千六百二十九元四角七分。

  2、被告曹某甲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告贾女士房屋增值损失一百七十七万一千八百二十九元三角五分。

  3、驳回原告贾女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据生效判决的认定,贾女士与曹某甲间确实存在借名购买诉争房屋的合同关系,但该合同属于无效。因此,本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题。首先,根据已经查明的事实,贾女士为购买诉争房屋累计支出了购房款83571.5元、印花税202元、房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元、房屋保险6251元、契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元以及贷款本息共344629.47元。上述款项均为购房诉争房屋所必须支付的费用,曹某甲应当返还。关于贾女士所称的支付了诉争房屋公共维修基金并偿还了2013年12月贷款本息一事,因贾女士未能提供证据,故不予支持。

  关于贾女士所主张的房屋增值损失。首先,Z公司已经按照经济适用住房的性质就诉争房屋的现市场价值做出了评估结果,对此予以采信。就具体的增值金额,以房屋现价值为基数,扣除贾女士的已付房款和已经偿还的贷款本息,再扣除该房屋的剩余贷款本金后,确定为2531184.79元。因贾女士和曹某甲对于借名买房合同的无效均负有过错,故对于上述增值部分的分配,将根据双方过错程度,并从利益平衡及公平角度考虑,依法酌情确定。关于鉴定费,依法酌情确定为双方各负担二分之一。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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