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就借名购买的房屋达成新合意的应按照新合意执行

来源:未知  作者:admin  时间:2019-06-02 18:05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告林女士起诉称:2012年8月,我所有的位于甲市A区XX大街32号平房拆迁,我与甲市K房地产有限公司(以下简称K公司)签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,约定K公司安置给我两套房屋。由于当时我的家庭问题,我找到被告与其商量借用被告的名义将安置的诉争房屋登记在被告名下,但所有的购房款均由我出资,后期装修、物业费也是我交纳,房屋一直由我占有使用。因为我和被告是亲戚关系,当时双方口头约定被告随时配合我将房屋过户至我名下。但近两年随着房价飞速上涨,被告多次到诉争房屋闹事,赶走租户并欲强行霸占拒不归还。我和被告之间形成了借名买房的合同关系,诉争房屋实际归我所有,故现特请求法院依法判令:甲市乙区XX路XX小区5号楼501号房屋(以下简称诉争房屋)归我所有,被告将诉争房屋过户至我名下。

  二、被告辩称

  被告林小姐答辩称:诉争房屋是拆迁安置房,拆迁时我和我的叔叔林先生都有被安置的资格。我与诉争房屋的开发商签订了购房合同,所有的购房款都是自拆迁补偿款中扣除的。买房时我没钱,所以诉争房屋由原告收取租金。2016年11月25日,我向原告转账支付房款60万元,此后办理了落户手续并交纳了诉争房屋2017年至2018年的物业费,在诉争房屋居住至今。我支付房款后,要求原告返还房产证和购房合同,但原告拒绝。如果双方未就房屋归属达成合意,我不会将60万元支付给原告。原告和我之间仅是垫付房款的关系,不存在借名买房的合同关系,故不同意原告的全部诉讼请求。

  三、法院查明

  原被告系姑侄关系。甲市A区XX大街32号(以下简称32号)房屋原为原告的承租公房。2012年,该地区拆迁。2012年8月25日,原告与甲市Z公司签署《购买公有住宅平房(简易楼、筒子楼)协议书》,自愿购买32号房屋。同日,原告与甲市K房地产有限公司(以下简称K公司)签署《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议(二)》,约定32号房屋拆迁事宜,拆迁补助费共计506089元,定向安置房地点为乙区Z小区601号及诉争房屋。定向安置房总价861295元。庭审中,被告表示其也是被安置人口,虽然户口不在32号,但在此实际居住,符合被安置条件。经查,拆迁时32号房屋在册人口为原告及林先生,拆迁档案中除拆迁协议、评估报告外,还留存原告诊断证明书、病理检查报告单、林先生的低保领取证及拆除房屋通知单、相关材料送达回执,并无任何与被告有关的材料。2012年11月15日,被告与甲市T房地产开发有限公司签署《甲市商品房现房买卖合同》,约定由被告购买诉争房屋,房款总价456119元。经询,安置的两套房屋中的另一套由林先生购买,两套房屋的购房款均自拆迁款中支出,原告表示除前述拆迁协议中所载款项外,因其患有大病、林先生生活困难,拆迁方多给了大病补偿及困难补助。

  诉争房屋收房后,由原告出资装修、出租并收取租金,原告持有房屋产权证、买卖合同等相关证明文件原件。2012年12月7日,诉争房屋产权证下发,登记为被告单独所有,房屋性质为限价商品住房。

  2016年11月25日,被告向原告转账支付60万元。此后,被告将诉争房屋内原有租户清退,将户籍迁入诉争房屋内,占有使用至今,交纳了诉争房屋2017年及2018年的物业费,并重新办理了诉争房屋产权证。庭审中,原告表示拆迁时因为正在与前夫离婚,故借用被告名义购买诉争房屋;被告则称拆迁时家庭困难,无力支付购房款,故由原告垫付,又因当时爱人在外地,诉争房屋就由原告保管并收取租金,2014年回甲市后一直没钱还购房款,直到2016年有钱后经与原告协商一致购房款加利息共计60万元一次性偿还给了原告。关于60万元的性质,原告表示双方确曾协商过房屋归被告所有,被告一次性支付300万元,但此后被告仅支付50万元就未再支付,故现在要求收回房屋,退还50万元,剩余10万元是被告偿还的之前的借款,并非房款。审理中,原告申请对诉争房屋采取诉讼保全措施,并提供了相应担保。原告支付保全费5000元。

  四、法院判决

  驳回原告林女士的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,本案中,诉争房屋系32号房屋拆迁安置所得,拆迁时原告及林先生为在册人口,二人即享有全部拆迁利益。被告虽主张其亦在被安置人口之列,但未提交任何证据证明,亦与法院所查实的拆迁档案不符,故无法采信。拆迁协议载明的拆迁补助费为五十余万元,两套安置房屋的房款总价为八十六万余元,现双方均认可全部购房款均由拆迁补偿款支付,结合拆迁底档及原告陈述,多余补偿款为原告大病补偿和林先生困难补助的解释较为合理,其中亦不存在被告的利益。按照拆迁惯例及常理,拆迁安置房屋一般由被安置人口或其家庭成员购买。32号房屋拆迁后安置的两套房屋一套由林先生购买、一套由被告购买,但被告未进行任何出资,且收房后由原告装修并使用,相关产权文件原件亦由原告保管,符合借名买房的特征,可以认定当时原、被告之间存在借名买房的合同关系。被告所述原告是出借款项为其购置房屋一节明显与常理不符,亦无相应证据证明,故无法采信。诉争房屋虽为限价商品住房,但系拆迁安置用房,并非一般意义上向不特定社会公众配售的政府保证性住房,故原、被告之间的借名买房合同关系不违反社会公共利益,合法有效。虽然原告与被告之间曾成立合法有效的借名买房合同关系,但根据庭审查明的事实及现有证据,双方于2016年11月就诉争房屋的归属问题曾达成新的合意,即诉争房屋归被告所有,被告向原告支付一定数额的款项。此后,被告向原告支付了60万元,并搬入诉争房屋中居住,该新的合意已经履行。双方虽就合意后的款项数额各执一词,原告认为被告未按约定支付全部款项,但不影响合意本身的效力,原告以被告未按其要求的数额支付即主张继续履行之前的借名买房合同并确认诉争房屋归其所有、办理过户手续没有事实和法律依据,故不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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