出卖人已经与买受人签订房屋买卖合同后，又出卖给第三人的，应承担什么责任？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年8月，韩某诉称：2013年1月30日，在我爱我家公司居间服务下，我与钱某签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，并在同日与我爱我家公司签订了《居间服务合同》。买卖合同约定我购买钱某位于204号房屋，房屋总价165万元，双方同意在合同签订之日起九十日内，共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我按照合同的要求，分批向钱某支付了全部购房款165万元，钱某签收认可，并承诺于2013年5月10日前将房屋产权证交付我。但钱某迟迟不予办理过户手续，致使我至今也没有取得房屋产权证。

　　经查，钱某已于2013年11月将房屋以188万元的价格出售，并过户给了第三人。因钱某转让房屋给第三人是由我爱我家公司办理我与钱某房屋买卖的经纪人张某代理办理的，我爱我家公司明知我与钱某之间存在合同关系，却放任其员工一房二卖，故我诉至法院要求解除双方的房屋买卖合同，要求钱某返还我购房款165万元，赔偿我经济损失23万元，并要求我爱我家公司承担连带赔偿责任。

　　2、被告辩称

　　钱某辩称：我出卖房屋，一直是由张某来办理的。我已经收到了韩某交纳的165万元购房款。当时我要求韩某立马办理过户手续，但韩某因为税费的问题，没有过户。因韩某的儿子和张某是朋友关系，张某跟我协商说等房屋满五年后再过户，让我委托他办理过户事宜，我签署了委托书。剩下的事情我就不知道了。所以我不同意韩某的诉讼请求。

　　3、第三人述称

　　我爱我家公司述称：我公司作为居间方，促成韩某与钱某之间的买卖合同，在合同签订之后，我公司的义务已经完成。韩某所述的后续情况我公司不清楚。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司与韩某之间并不存在房屋买卖合同关系，仅存在居间服务关系，韩某要求我公司承担房屋买卖合同的连带赔偿责任没有法律依据。

　　二、法院查明

　　2013年4月2日，钱某出具收条：“房款已付清，韩某购买204”。2013年5月2日，张某出具说明：“定于2013年5月10日前将204室钱某房屋产权证交于韩某本人”。

　　房屋一直未过户至韩某名下。2013年3月19日，钱某及其配偶范某向张某出具了委托书，内容为：“……范某与钱某(夫妻关系)准备出售204……，现委托张某作为我的代理人，办理如下事项：1.签署上述房地产的房屋买卖合同等文件;2.办理银行还款及解除抵押手续;3.办理上述房地产的买卖过户手续;4.办理土地证的买卖过户手续……委托人无转委托权，委托期限至上述事宜办结为止。”2013年3月22日，对该委托书做了公证。韩某称张某于2013年5月2日将公证书交予韩某。

　　2013年7月31日，张某以钱某委托代理人的身份与案外人杜雯签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，在堡佳公司居间下将房屋卖予杜雯，成交价格为188万元。2013年11月21日，房屋的所有权在张某的代理下自钱某变更登记至杜雯名下。钱某称其对房屋已经卖予第三人且已过户的情况不知情。

　　庭审中，我爱我家公司提交2014年7月31日录像一段，录像地点在我爱我家公司客户服务中心接待室，人员为韩某、韩某朋友一名、我爱我家公司员工一名。录像中韩某向我爱我家公司员工反映：因之前韩某房屋出租、买卖都是我爱我家公司员工张某代理的，所以与张某比较熟，后张某与韩某协商让韩某买涉案房屋，三个月之后再卖掉，估计能挣10万元，让张某也能赚点，韩某考虑后便同意了，但韩某想买了房子先过到自己名下，卖不卖再说。

　　签订合同之后，韩某付了全款，张某告知韩某因赶上国家政策的变动，房屋不好卖，韩某说先办理过户。但韩某多次催促张某，张某都没有办理过户，只是在2013年5月2日向韩某出具了说明。张某让韩某做一个公证，先公证过来，不过户，但之后韩某得知张某私自将房屋过户到自己名下了。韩某与张某协商，要么过户，要么退款，张某答应退款，分两次退还了韩某70万元，说余下的95万元慢慢再退给韩某。韩某多次催要未果，到2014年3月份，张某就不怎么接韩某电话了。韩某于2014年7月30日到张某工作的我爱我家公司门店，得知张某在2014年3月份已经离职，且查到房屋已经卖给了第三人。我爱我家公司员工经查询，答复韩某称没有房屋的成交信息，应该没有通过我爱我家公司成交。韩某认可该录像的真实性，但不认可合法性，认为是非法取得的证据，且不认可其证明目的。钱某对该证据予以认可。

　　另查明，钱某于2015年1月24日以张某涉嫌合同诈骗向北京市公安局朝阳分局报案。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)钱某退还韩某剩余房款九十五万元;

　　2)钱某赔偿韩某损失二十三万元;

　　3)驳回韩某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　1)撤销一审民事判决书;

　　2)钱某退还韩某剩余房款九十五万元;

　　3)驳回韩某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　韩某与钱某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行义务。合同签订后，韩某履行了付款义务，钱某应按照合同约定履行过户义务。现房屋已经另行出售，过户至案外人名下，导致合同无法履行，韩某要求解除合同，合同依法应当解除。

　　钱某称其并不知晓房屋另行出售的事实，但其在给张某出具授权委托书时，授权范围包括就房屋签署买卖合同、办理银行还款及解除抵押手续、协助买方办理贷款手续并签署有关文件等内容，并在收到全部房款后对委托书进行了公证，张某出卖房屋并过户给案外人的行为在钱某的授权范围内，故钱某应对张某的代理行为承担责任。合同因无法履行而解除，钱某应当将收取的购房款退还。鉴于张某已退还韩某70万元，钱某还需退还韩某房款95万元。

　　关于合同因无法履行而被解除的责任承担问题，庭审中，韩某称张某于2013年5月2日将公证书交给了韩某，此时，房屋已经具备过户条件，导致房屋未能过户，韩某亦存在过错，故对韩某要求赔偿损失的请求，不应予以支持。