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房地产律师浅析年老的双亲借儿子名义买房11年后诉至法院一案

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-15 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  郭大叔、常阿姨起诉称:我二人系夫妻关系,被告郭先生系我二人之子。因郭先生工作繁忙,我二人的生活大都是女儿郭女士照顾。为了方便女儿照顾我们,我二人于2005年12月,用夫妻双方的存款借用郭先生的名义,在郭女士同一个小区购买了一套房产,并进行了装修。买房前我二人便与郭先生协商一致,约定我二人因年龄偏大,便借用被告郭先生的名义购买诉争房屋,郭先生也同意借用其名义。郭先生只出名义,不是实际购房人和房屋所有权人,不用出任何款项,该房屋的购房款、税费、装修费等一切费用均由我二人支付和负担。房屋装修以后,我二人一直居住在该房屋,被告从未在该房屋居住。入住以来,该房屋的物业管理费、取暖费、水电费、电话费、电视费、燃气费等均由我二人交付,被告在别处居住。2015年11月23日,我二人去国外旅游,郭先生在令居的吹捧下和妻子将诉争房屋房门撬开,把自己的物品强行放入该房屋内。如今我两位老人无处居住,我二人多次试图与被告协商解决问题,均遭拒绝。故特请求法院依法判令:1、判令解除我和被告的借名买房合同关系;2、被告归还购房款63万元;3、判令被告归还房屋升值部分的70%,即3554460元;4、判令被告归还侵占的家具、家电和个人物品;5、被告承担本案全部诉讼费用(含鉴定费)。

  二、被告辩称

  被告郭先生答辩称:不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  郭大叔与常阿姨系夫妻关系,郭先生为二人之子。2005年12月15日,案外人李女士(甲方)与郭先生(乙方)与甲市H房地产公司(丙方)签订《房屋买卖经纪合同》,约定甲方将位于甲市乙区本案诉争房屋(以下简称“涉案房屋”)以562000元(包含房款425961元和它项补偿金136039元)的价格出售给乙方。为购买涉案房屋,还支出了中介代理费15050元、印花税431元、契税12778.83元、营业税21298.05元、城建税1064.91元、教育费附加638.95元、土地出让金14596元,以上各项税费共计65857.74元。上述购房款及各项税费均由郭大叔、常阿姨直接支付。现涉案房屋登记在郭先生名下,诉争房屋性质为经济适用住房,登记时间为2006年1月12日。

  四、法院判决

  1、解除郭大叔、常阿姨与郭先生的借名买房合同关系;

  2、郭先生于本判决生效之日起七日内返还郭大叔、常阿姨购房款及各项税费627857.74元;

  3、郭先生于本判决生效之日起七日内支付郭大叔、常阿姨房屋增值款3554460元;

  4、郭大叔、常阿姨于本判决生效之日起七日内将其存放于甲市乙区诉争房屋的家具、家电及个人物品取走,郭先生有义务予以配合;

  5、驳回郭大叔、常阿姨的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告郭先生经法院合法传唤,除首次开庭到庭外,此后未出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中,郭大叔、常阿姨与郭先生虽未签订过书面合同,但依据庭审查明的事实,能够确认涉案房屋的购房款及相关税费由郭大叔、常阿姨出资,房屋交付后由郭大叔、常阿姨居住使用,相关购房手续由郭大叔、常阿姨持有。郭先生主张使用了其A地房屋的拆迁款,但购买涉案房屋距拆迁相隔11年,拆迁补助金额仅有2660元,并无任何证据表明该拆迁补助款被用于购买涉案房屋,结合证人证言,可确认双方借名买房合同关系成立,且涉案房屋的原始购房合同系2008年4月11日前签订,双方借名买房合同关系应为合法有效。

  当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中,郭先生在郭大叔、常阿姨外出时私自撬锁,占有了涉案房屋,其已经以行为表明了不履行借名买房合同的意思表示,故郭大叔、常阿姨的合同目的无法实现,双方合同应予解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此对于郭大叔、常阿姨要求郭先生返还购房款和相关税费的请求,予以支持。关于返还的具体金额,郭大叔、常阿姨主张的630000元计算有误,予以纠正。关于房屋增值款,已有估价报告对涉案房屋的市场价进行了确认,现合同因郭先生的违约行为而解除,郭先生应赔偿相应的房屋增值损失,郭大叔、常阿姨要求郭先生支付70%的增值款的请求具有事实和法律依据,其主张的具体金额亦低于法院核实的金额,予以支持。关于家具、家电和个人物品,因郭先生表示并没有人不让郭大叔、常阿姨取走,对此亦不持异议。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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