房产律师：借名购买的房屋因被借名人违约起诉赔偿获支持

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告沈大娘、曹大叔起诉称：2006年12月，我方借用被告的名义购买位于甲市乙区XX小区25号楼909号房屋，双方口头约定该房屋归我方所有，待该房能够办理所有权登记手续时，被告再协助我方办理转移登记。双方达成协议后，我方支付上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元。另外。我方收房时交纳各项费用共计31687.03元。收房后，我方装修上述房屋花费装修费用共计50648.40元。现因被告欠L公司巨额借款，将上述房屋已抵押给L公司，致使双方约定的上述房屋归我方所有，并办理转移登记手续的合同目的不能实现，被告构成根本性违约。故特请求法院依法判令：1.判决解除我方和被告双方口头约定的我方借用被告名义购买位于甲市乙区XX小区25号楼909号房屋的借名购房合同及我方和被告双方于2013年10月25日签订的《协议书》;2.判决被告支付我方上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元及收房交纳的各项费用31687.03元;3.判决被告返还我方50万元，并支付我方利息11.7万元;4.判决被告赔偿我方房屋差价损失4505890元。

　　二、被告辩称

　　被告贾先生、尹女士答辩称：我方和原告之间不是借名买房，是借钱买房，诉争房屋是经济适用房，是贾先生的母亲及其家庭成员拆迁，国家照顾取得的购房的资格。经家庭协商一致同意，房屋以贾先生名义购买，由贾先生及其母亲居住使用。买房时原告出资是事实，但属于借贷关系，贾先生同意返还购房款和后来的50万元。关于2013年10月25日的协议，尹女士不知情也不认可，尹女士不应该承担任何责任。协议内容是原告写的，被告贾先生只是收到了钱，具体内容贾先生当时没有深入细看，但钱是收到了，加上前期买房的钱也收到了。另外我方买房时间是2006年，协议书是2013年，时间相差甚远，这种情况下，并不是原告说的借名买房情况，并不是当时的协议书。诉争房屋登记在贾先生名下，房屋所有权是我二人共同所有，未经共有人同意，任何一方无权处分。对于原告主张的装修损失，我方不同意，房屋确实是原告居住使用，原告是装修的受益人，我方并没有让其装修该房屋，所以损失是否存在都应该由原告承担。另房屋如果出租是有相应的租金收入，如果细致计算，居住这么多年，我方还有相应的租金损失，因此所谓的装修损失不成立，不应得到支持。关于解除双方口头约定原告以被告名义购买房屋协议的诉讼请求，我方认为不存在这个口头约定的协议。2013年10月25日的协议本身就是无效的、违法的，借名买房不受法律保护，这个协议是被告买房几年以后签的，协议并没有经过共有人尹女士的认可，也应属无效。

　　三、法院查明

　　沈大娘和曹大叔系夫妻关系。原告沈大娘是被告贾先生的姨娘。贾先生和尹女士系夫妻关系。2006年12月28日，贾先生与甲市K房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》，约定贾先生购买本案诉争的甲市乙区XX小区25号楼909号房屋，房屋价格361221.5元，房屋性质为经济适用住房。该房屋系贾先生家庭在原甲市A区的房屋拆迁所获得的经济适用房指标而购买，房屋2008年10月30日登记在贾先生名下。该房屋实际购房款364110元、公共维修基金7282元、契税1852.39元、补缴地价款8411元均由沈大娘、曹大叔支付。该房屋交付手续均由贾先生、尹女士委托曹大叔办理，房屋交付后由沈大娘、曹大叔装修并居住至今。购房合同、购房发票、付款凭证、诉争房屋各种交费单据原件均由沈大娘、曹大叔持有。沈大娘、曹大叔称系借贾先生的名字购买的此房，贾先生称双方关系不是借名买房，是借款关系。2013年10月25日，沈大娘和贾先生签订一份《协议书》，内容为：“今有XX小区25号楼909号房屋是由2006年由沈大娘所买一直在住，是用贾先生名子(字)购买的。现今已满五年，可以过户到沈大娘名下了。经协商，过完房产后沈大娘付给贾先生500000元(伍拾万元整)，现在沈大娘已提前全部付清贾先生500000元(伍拾万元整)。贾先生要在一个月之内无条件的把房屋产权过户给沈大娘，以后双方都不能反悔。2013年10月13日，付300000(叁拾万元整)。2013年10月25日付200000(贰拾万元整)，共计500000元(伍拾万元整)。同意：沈大娘。同意：贾先生”。贾先生认可协议为其所签，认可收到了50万元，但称签协议时没有看内容。该协议签订后，贾先生未按约定协助沈大娘办理房屋过户手续。2014年4月，贾先生曾将该房屋转移过户至尹女士名下。2014年6月，该房屋又转移登记回到贾先生名下。后贾先生与尹女士共同向L公司借款325万元，并以诉争房屋作为抵押物。因诉争房屋现无法过户至沈大娘、曹大叔名下，故沈大娘、曹大叔起诉要求贾先生、尹女士返还购房款项和赔偿损失。经房地产咨询评估公司评估本案诉争房产在价值时点2017年9月12日符合估价假设和限制条件下的房地产市场价值为487万元。

　　四、法院判决

　　1、解除沈大娘、曹大叔与贾先生、尹女士双方口头约定沈大娘、曹大叔借用贾先生名义购买位于甲市乙区XX小区25号楼909号房屋的借名购房合同和沈大娘、贾先生于2013年10月25日签订的《协议书》;

　　2、贾先生、尹女士于本判决生效后三十日内向沈大娘、曹大叔返还各项款项共计881655.39元;

　　3、贾先生、尹女士于本判决生效后三十日内向沈大娘、曹大叔支付赔偿款4505890元;

　　4、驳回沈大娘、曹大叔其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行其义务。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人可以请求解除合同。本案中，原告沈大娘是被告贾先生的亲姨娘，诉争房屋系使用贾先生拆迁老房获得经济适用房指标购买，全部购房款均由沈大娘、曹大叔夫妇支付，房屋由沈大娘、曹大叔装修并占有使用、全部购房票据和初始的产权证书原件均由沈大娘、曹大叔持有。2013年，沈大娘和贾先生又签订的书面的协议，对房屋过户的事宜作了约定。同时，由于贾先生和尹女士是夫妻关系，2006年购买诉争房屋时委托曹大叔办理相关手续的公证书中尹女士亦有签字，加之原被告之间的近亲属关系，尹女士应当知晓原被告之间的借名买房合同关系。故靳律师认为，沈大娘、曹大叔和贾先生、尹女士构成借名买房的合同关系，贾先生关于双方是借款关系的主张缺乏事实和证据支撑，不予采信。诉争房屋于2006年购买，2013年已经具备过户条件，沈大娘、曹大叔按照2013年的书面协议约定已将50万元支付给了贾先生，但贾先生未按协议约定办理过户手续，现贾先生将该房屋抵押，客观上也无法过户给原告，贾先生已构成根本违约，故沈大娘、曹大叔关于解除双方借名买房合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，沈大娘、曹大叔为购买诉争房屋共支付购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元，共计381655.39元，上述费用被告应当返还，原告所主张的收房交纳的其他费用31687.03元因项目不明，无法支持。2013年10月，为办理过户，沈大娘、曹大叔又向贾先生支付50万元，但贾先生未按约定办理过户，故该笔费用亦应返还，原告主张的利息损失没有法律依据，不予支持。关于损失赔偿问题，原被告构成借名买房关系，在具备过户条件时，被告应当协助原告办理过户手续，将房屋转移登记至原告名下，但被告现在根本违约，导致原告不能获得诉争房屋的所有权，故原告要求被告赔偿房屋的差价损失是合理诉求。经原告申请，评估机构关于诉争房屋现值的鉴定结论为487万元，故原告要求被告赔偿房屋差价损失4505890元的诉讼请求，予以支持。