房地产律师：借名购买单位公租房的认定

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郭女士起诉称：被告郭先生与第三人冯女士于2010年11月15日登记结婚，均为二婚。我系郭先生的女儿。1990年1月18日，郭先生因XX单位分配取得位于甲市乙区XX小区303号的公租房，该公租房一直由我和郭先生实际居住。2012年10月该房屋因政策进行公租房改制，可由个人购买。当时经我、被告及第三人三方协商，鉴于郭先生和冯女士均没有急需，且双方同意该房屋日后属于我所有，且郭先生工龄较长，房屋购房款可以更低，因此确定以郭先生的名义购买，实际由我出资，同时郭先生与我签署委托购房协议对该事实予以确认。此后，郭先生与XX单位房管处签署了《XX单位出售公有住房合同》，并由我实际支付了全部房屋款项，该房屋于2013年9月3日发房产证，郭先生为登记人。后郭先生于2016年6月将房屋登记人变更为冯女士，从该房屋产权登记至起诉，我一直在该房屋中居住。涉案房屋系我和被告及第三人约定借名购房行为，实际出资人和房屋使用人均包括我，我支付了全部的购房款，登记于郭先生的目的仅为支付较少的购房款。现特请求法院依法判令：1、请求法院判令被告及第三人将位于甲市乙区XX小区303号的房屋过户给我;2、案件受理费由被告及第三人承担。

　　二、被告辩称

　　被告郭先生答辩称：同意将房屋过户给原告。

　　第三人冯女士答辩称：不同意原告的诉求。原告的诉求没有事实和法律依据。本案涉案房屋系我与郭先生的夫妻共同财产，本案中不存在原告起诉中所称的借名买房行为。

　　三、法院查明

　　郭女士与郭先生系父女关系。郭先生与冯女士系再婚夫妻关系。2010年11月15日，郭先生与冯女士登记结婚，均系再婚。1988年6月20日。XX单位房管处居住登记卡显示：郭先生，家庭成员刘女士、郭女士。1990年1月18日，住址变更为A地303。

　　2012年10月17日，甲方XX单位房管处与乙方郭先生签订《XX单位出售公有住房合同》，合同约定：根据国家甲市房改政策和XX单位出售公有住宅楼房的有关规定，甲乙双方就下列房屋的买卖订立本合同，共同遵守。甲方将坐落在XX小区二单元303号的楼房出售给乙方，该房屋的建筑面积为63.10平方米。根据上述文件规定，甲方同意乙方按成本价购房，售价为每建筑平方米1560元。原乙方享受下列优惠现购买现住房折扣为负担价的0%，工龄折扣价为0.9%，成新折扣为2.0%，乙方实际应付的房款价为55930.5元。甲乙方协定付款方式，首次付款，在2012年9月30日前付人民币55930.5元。乙方分期付款应按XX单位出售公有住宅楼房的有关文件规定，向甲方支付利息。甲乙双方按房改售房的有关规定，交纳交易手续费产权过户登记费、印花税证件费等费用乙方在交付首期房价款时，将所负担的上述费用一并交给甲方负责将上述费用转交房地产交易部门为乙方代办房屋所有证权。乙方以标准价购买的住房，享有部分产权，取得房屋所有权证后可依法上市交易。乙方以成本价购买的住房，产权归乙方所有，取得房屋所有权证后，可依法上市交易。乙方出售出租购买的住房，甲方有优先购买权、租用权。本合同未尽事宜均按甲市及XX单位住房管理的有关规定办理。本合同在双方签字盖章后生效。本合同一式三份，甲方两份、乙方一份。

　　2014年2月21日，郭女士使用支付宝转账两次共4万元到冯先生的银行卡，注明购买XX单位A地303号房借款的还款。2013年9月3日，坐落于甲市乙区XX小区303号房屋(以下简称诉争房屋)登记的所有权人为郭先生。房屋性质房改房(成本价)。房屋登记表载明，诉争房屋的建筑面积63.10平方米。2016年6月20日，盖有甲市国土资源局乙区分局不动产登记档案复制专用章的申请载明，坐落于甲市乙区XX小区X号的房屋，原产权人登记为郭先生申请将该房屋产权人转移至配偶冯女士。申请人处有冯女士、郭先生签字。现诉争房屋已登记在冯女士名下。

　　2012年8月26日，甲方郭女士与乙方郭先生签订《委托购房协议》，甲乙双方经协商一致就甲方委托乙方以乙方名义购房等事宜，基于客观真实的情况，共同作出如下约定，第一条甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买如下房屋甲市乙区XX小区303号，建筑面积63.1平方米，乙方同意接受甲方的委托。第二条乙方所代理购买的以上房屋所有权归甲方所有。甲方享有该房屋占有、使用收益及处分的权利，乙方不得对此房屋进行侵占，破坏、转卖等。第三条未经甲方允许乙方不得对此房屋进行抵押、出租。第四条所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭据由甲方保管。第五条该房屋产权证暂办至乙方名下，产证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，乙方应当协助甲方办理相关手续。第六条乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人，保证其不得主张该房屋所有权利。第七条如果发生争议，双方应当友好协商。第八条，本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，双方签字后生效。冯女士对此真实性不予认可。

　　四、法院判决

　　驳回郭女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：本案焦点在于双方是否存在借名买房合同关系。主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。第一，关于诉争房屋的出资，双方均未提供直接证据加以证明;首先，对于购房款中的4万元各方均认可系向冯先生借款，至于借款主体，结合由郭先生向冯先生主张借款，郭女士进行还款的事实，不足以证明该笔款项系郭女士对诉争房屋的出资;郭女士提供还款凭证，此与本案借名购房无关，如双方存在债权债务关系，应另行通过法律途径解决。其次，对于剩余购房款，冯女士系夫妻共同财产出资，未提供证据加以证明;郭女士与郭先生均认可系郭女士出资，且郭女士出具银行转账凭证加以证明，故可以认定剩余购房款系郭女士出资。第二，郭女士与郭先生签订委托购房协议时，郭先生与冯女士处于夫妻关系存续期间，冯女士对此并不知情;郭女士不仅未积极主张该项约定变更所有权登记，且诉争房屋的产权证、交款书原件都由郭先生保管;第三，购买诉争房屋后，三人一直在此共同居住;郭先生名下没有其他房产，双方未对借名买房进行合理解释。综合上述情况，即使全部购房款系郭女士出资，结合借名买房行为特点，也无法根据委托购房协议认定双方存在借名买房合同关系，对郭女士要求办理过户的请求无法支持。