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借名买房律师解析舅舅借外甥之名购买经济适用房引发的纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-26 18:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告康先生起诉称:被告是我外甥,2004年9月,我通过朋友帮忙,为被告和其未婚夫严先生分别申请了两个XX小区经适房购房号,其中一个给了严先生,购买了一套房屋作为其夫妻住房。另外一个号在被告、严先生和其父母商定同意后,将该购房号给我使用,我借被告之名购买了乙区A地A小区5号楼302号住房。我和被告达成口头协议,约定该住房满5年后,被告将该房产过户给我,并协助办理房屋过户登记手续。被告自愿提供身份证,我借被告之名向开发商交了3万元定金。2006年9月,我以被告之名与开发商签订了购房合同,交了购房全款的95%,之后交足购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用,并办理了各项手续,然后开始进行装修,2009年5月入住至今。2009年夏末,被告到开发商领取房产证,并主动将房产证交给我。后我向被告提出办理房屋过户登记手续,被告拒不配合,并撕毁双方签订的借名买房时的协议,经双方多次协商未果,被告于2012年9月编造房产证丢失,私自重新申领了房产证。现房屋已满5年,为维护我合法权益,请求法院判令:1、判令我借被告之名购买诉争房屋双方所订立口头协议有效;2、判令诉争房屋产权归我所有;3、判令被告办理诉争房屋过户登记手续,将产权人登记过户至我名下;4、判令被告承担诉讼过程中的全部费用。

  二、被告辩称

  被告韩小姐答辩称:原告诉求与案由不符,诉争房屋产权人不是原告。目前办理房屋过户一种是赠与,一种是房屋买卖,本案既没有赠与,也没有房屋买卖合同。权属证书是对房屋所有权的唯一合法凭证。房产登记在我名下,作为借款人的原告对房屋不享有产权,与我只存在债权债务关系。我和原告未订立口头协议,原告住房不困难,2012年当时仅原告名下就有两处房产。我从未与父母商定将自己名下诉争房屋转让给康先生。我没有自愿提供身份证,都是我自己申请办理的。我在2006年3月1日登记结婚,签订购买诉争房屋在2006年9月28日,房屋是我婚后购买的房屋,属夫妻共同财产,我以自己名义让原告购买,须征得我爱人同意,而我爱人没有这方面的承诺。购房合同签约人韩小姐的名字不是康先生所签,购房款都是我借款后以自己名义交纳,所有票据上都是我的名字。故不同意原告的诉讼请求。

  第三人严先生述称:涉案房屋是我和韩小姐婚后购买,房屋完全是自己申报审批,且是婚后购买财产。我不知道康先生和韩小姐有什么借名买房的事情。故不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  康先生为韩小姐舅舅。韩小姐与严先生于2006年3月1日登记结婚。位于甲市乙区A地A小区5号楼302号住房原为经济适用住房性质。庭审时,康先生主张上述房屋的购买系其与韩小姐之间存在借名买房事实。韩小姐及严先生对此否认,称仅为韩小姐与康先生之间的借款纠纷。2006年9月28日,韩小姐(买受人)与甲市L房地产开发有限公司签订商品房预售合同,载明:韩小姐购买甲市乙区A地A小区5号楼302号住房,总价452052元。该合同附件五载明:买受人在签约之日向出卖人一次性支付95%房款429449元,买受人在出卖人发出入住通知书之日起七日内将5%的余款支付给出卖人:22603元。2009年10月23日,韩小姐取得诉争房屋产权证。

  2009年3月8日,康先生签订装修装饰施工合同,对诉争房屋进行装修。康先生另提供了电器、供暖费票据等证据,以证实其装修、入住诉争房屋的事实。上述房屋的韩小姐的2009年4月24日契税缴款书、土地出让款缴款书、2006年9月28日交纳房款429449元发票、2008年12月29日交纳房款23683元发票、2009年7月20日专项维修基金收据现均在康先生处。另查,韩小姐曾起诉康先生,请求康先生腾出诉争房屋。法院于2015年3月20日以韩小姐未提供证据证明与康先生存在借款关系,故对其意见不予采纳。据此判决驳回了韩小姐的诉讼请求。

  韩小姐不服提出上诉,甲市第一中级人民法院于2015年7月10日作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

  四、法院判决

  1、韩小姐于本判决生效后七日内协助康先生将位于甲市乙区A地A小区5号楼302号住房的所有权人登记变更为康先生所有;

  2、驳回康先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。在符合一定条件的情况下,经济适用住房可以进行上市交易。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式,也可以以事实行为达成借名买房关系。

  本案的争议焦点有二:第一,原、被告之间存在何种性质的合同关系;第二,原告主张各项诉求的合理性认定。

  当事人之间是否存在合同关系,应首先考虑当事人之间是否存在书面或口头协议。在无书面合同或口头协议的情况下,应当综合当事人的事实行为及法律行为确定各方当事人是否存在合同约定的合意,从而形成合同关系。本案中,首先,并无事实证明原、被告之间存在书面合同或口头约定,对诉争房屋的购买、居住及所有权或使用权进行明确的约定。其次,对于康先生针对诉争房屋进行了出资,从而构成借名买房的事实,据此认定如下:一方面,已为生效法律文书确认的事实,在无相反证据证实下,当事人无需再行举证。此前生效民事判决书中已经确认房屋购房款全部由康先生支付,被告及第三人并未提供有效证据推翻上述认定。另一方面,康先生在庭审时提供的存折明细等材料,可以明确证实该款项为购房款。结合康先生实际使用诉争房屋的事实,可以认定康先生对诉争房屋实际进行了出资,且进行了一定程度的装修。再次,被告及第三人与康先生系亲属关系,在明知康先生居住使用诉争房屋的情形下,并未在合理期间内提出异议。被告及第三人称诉争房屋仅为借住、被告仅系向康先生借款的意见,也无相应证据支持。综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房等票据、装饰装修事实、供暖物业等生活费用交纳、证人证言的陈述及所有权证书持有状态等方面,根据一般社会经验法则,足以认定诉争房屋的实际出资人为康先生。康先生与韩小姐对于诉争房屋的出资购买问题存在事实行为上的约定,双方之间形成借名买房合同关系。

  针对争议二,首先,现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,现诉争房屋限制上市交易期已经届满,可以办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年,庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。因此相关规定的过户期限、条件已经具备,故对于原告请求被告将诉争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求予以支持。其次,严先生当庭表示在婚前对于韩小姐与康先生就诉争房屋之间的纠纷知情,故其应当就韩小姐购房时房屋性质及借名买房事实为明知,其现否定原告诉求的相应答辩意见,不再予以采纳。严先生应当配合原、被告的上述过户登记手续的办理。最后,原、被告以事实行为达成借名买房的协议,原告主张与被告存在口头协议,但是并未就此提供证据,因此原告请求判令原告借名买房双方订立口头协议有效的诉求,并无事实及法律依据,故不予支持。现借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,属于确认之诉内容,本案中不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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