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北京房产律师:因为“限购令”而签订借名买房协议的效力如何

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-24 18:10

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李先生起诉称:2010年12月,我要购买甲市乙区也就本案诉争房屋,当时因受房产政策限制,我无法以自己的名义对该房产进行投标购买,无法办理按揭以及房产的产权手续,后杜先生提出愿意以自己的名义无偿帮助我完成购房手续,但费用应由我自行承担。之后,该房产以杜先生的名义购买完成,总价款为1100000元,首付款为330000元,银行按揭在2011年4月完成手续。我支付了该房产购买所需的所有款项。我自行全额承担全部的银行按揭。为了明确上述事宜,我与杜先生、林女士在2011年5月4日签订了协议,确认了上述事实,该协议由李某甲进行了见证。协议还补充约定了该房产所有的费用由我全额支付、房产的所有权利归我所有,如果需要办理过户手续,杜先生应无偿配合。之后,我多次提出让杜先生、林女士配合将上述房产过户到我名下,但杜先生、林女士均未予以配合办理。所以请求法院判令:1、判令确认位于甲市乙区房屋为我所有;2、判令杜先生、林女士协助我将上述房产过户到我名下;3、由杜先生、林女士承担本案的一切诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告杜先生未作答辩。

  被告林女士答辩称:对李先生的诉讼请求均无异议。

  三、法院查明

  2011年2月24日杜先生与案外人X省甲市土地开发有限公司签订一份《商品房屋买卖合同》,合同约定杜先生向X省甲市土地开发有限公司购买位于甲市乙区房屋,总价款1100000元,2010年12月24日前支付全部购房款的30%,在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭计人民币770000元。出卖人应当在2011年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同签订后,诉争房屋的房款已全部缴清。2011年5月4日李先生(乙方)与杜先生(甲方)签订一份协议,协议载明:“乙方于2010年12月拟购由甲市土地开发有限公司开发的位于甲市,因受当时国家房产政策限制,乙方无法以自身的名义完成该房产的投标、购买,按揭以及办理房产的产权证等全过程手续,甲方出于个人友情,愿意以甲方自身的名义无偿为乙方完成购房的整个手续,但购买过程所需的所有费用应由乙方完全自行支付…乙方已支付该房产购买所需的所有款项,并由乙方自行全额承担全部的银行按揭…该房产的所有权利均归乙方所有,如乙方需要,甲方愿意无偿协助乙方办理该房产转让、过户等手续。”之后,该房产以杜先生的名义购买完成。诉争房产现由李先生掌管使用。诉讼中,原告撤回第一项诉讼请求。

  四、法院判决

  杜先生、林女士应于本判决生效之日起十日内协助李先生办理址于甲市乙区房屋产权过户手续。

  五、律师点评

  北京房产专业律师靳双权认为:借名买房行为是因为实际出资人不符合某种资格,或是不方便以本人名义购房时,与登记名义人约定借用其名义买房,将房屋登记在出名人名下,但仍保留房屋的使用权限。借名买房需出名人与借名人就房屋产权登记及所有权保留事宜达成一致意思表示。对于涉讼房屋的实际出资人,综合考虑涉案房屋的购房发票、房产权属转移涉税证明、《个人住房借款合同》等均由李先生保管,涉案房屋一直由李先生实际控制并交纳物业费等实际情况,且林女士也予以确认,可认定李先生与杜先生之间存在借名买房合同关系,故李先生与杜先生、林女士签订的《协议》系借名买房协议。涉案房屋的实际权利人是李先生。李先生与杜先生、林女士于2011年5月4日签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应当依据约定履行。该《协议》中明确约定涉案房产的实际产权人为李先生,也明确确认杜先生为登记的涉案房产权利人系因房屋限购原因所致,“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,杜先生将涉案房产登记在自己名下,即放弃了其本人在限购政策下的购房资格,上述行为并未损害社会公共利益或国家利益。协议约定:“如乙方(李先生)需要,甲方(杜先生)愿意无偿协助乙方办理该房产转让、过户手续。”现李先生请求杜先生、林女士将涉诉房产过户至其名下,予以支持。杜先生经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭,依法缺席审理和判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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