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北京借名买房律师谈借名买房关系及借名买房效力的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-22 17:51

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告齐先生起诉称:我与被告齐女士、齐某甲、齐某乙、齐小姐系兄弟姐妹关系。2003年,我父亲齐大叔名下有位于A区平房一间拆迁,2006年11月16日,齐大叔取得定向购买经济适用住房证明,当时通过家庭会议一致同意由我儿子小齐出资购买该经济适用房并取得所有权,但因小齐当时无职业无法贷款,即由我贷款并交纳首付款购买本案争讼房屋。另因当时拆迁政策,我与我父亲齐大叔必须共同署名才能购买本案争讼房屋,故房屋买卖协议为我和我父亲共同签署。现我的父亲齐大叔及母亲冯大娘已经去世,为维护合法权益,请求法院判令:1、确认坐落在甲市乙区XX路XX小区1303号房屋所有权归我所有;2、判令本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告齐女士答辩称:原告所述并不属实,我们家庭成员之间并没有开过家庭会议,我也没有参加过。原告的诉讼请求与我没有关系,原告未提供诉争房屋的房本,无法确认房屋的权属情况,我无法表态。我要求原告提供相应的证据。另外,原告向法院提交的诉状与法院给我的诉状内容不一致。

  被告齐某甲、齐某乙答辩称:原告所述属实,同意原告的诉讼请求。

  被告齐小姐答辩称:原告所述并不属实,我不清楚开家庭会议的情况,即使召开了家庭会议,我也没有参加过。诉争房屋的权属情况我不清楚,具体是谁出资购买的房屋也无法确认,如果诉争房屋中有我父亲的份额,那么也应有我的份额,我要求法院确认我享有的份额是多少,我只同意将我享有的份额给原告的儿子小齐,不同意给原告。我不同意承担诉讼费用,请求法院驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  齐大叔与冯大娘共生育五个子女,分别为原告齐先生、被告齐女士、齐某甲、齐某乙、齐小姐。后齐大叔及冯大娘相继去世。2006年11月16日,齐大叔因其名下平房拆迁取得定向购买经济适用房资格。原告当庭提交了齐大叔于2011年5月8日书写的必要说明一份,主张齐大叔生前曾决定让其长子长孙即原告的儿子小齐借齐大叔的名义,持相关证明出资购买经济适用房,所购房屋归小齐所有,当时因小齐无法办理贷款,故由原告办理贷款手续。庭审中,被告齐某甲、齐某乙对借名买房的事实亦予以认可,被告齐女士、齐小姐虽对此不予认可,但经法院释明,二被告均未按照法律规定申请对该必要说明进行笔迹鉴定。

  2007年5月14日,原告齐先生与父亲齐大叔作为乙方与甲市Z置业发展有限责任公司(甲方)(以下简称:Z置业公司)签订了《甲市经济适用住房买卖合同》。约定:购买坐落于甲市乙区XX路XX小区1303号房屋,建筑面积63.84平方米,每平方米价格为2919.99元,房款共计186412元。合同约定乙方付款方式为按揭贷款9万元,2007年4月16日交齐首期款。甲方于2007年12月30日前交付房屋。补充合同中约定,乙方应在签订合同三日之内向甲方提供办理贷款所需的一切资料,60日内贷款办理完毕,否则视为乙方违约。2007年4月6日,原告齐先生交纳首付款96412元,Z置业公司为原告出具了收款收据,该收据中交款人为齐大叔、齐先生。庭审中,原告主张其首付款的资金来源一部分系自有资金并提供了银行取款明细,另一部分系从亲属处借款,并提交了相应的借款证明。2007年6月8日,原告齐先生取得诉争房屋的所有权预告登记证明,该证明显示诉争房屋权利人为齐大叔、齐先生,抵押权人为Z置业担保股份有限公司(以下简称:Z置业担保公司),权利价值9万元,抵押期限自2007年8月5日至2019年8月4日。2007年7月3日,原告齐先生取得完税凭证,该证明中纳税人为齐大叔、齐先生。2007年9月6日,原告齐先生作为借款人与甲市银行签订了个人房产担保借款合同,保证人为Z置业担保公司。该合同约定:原告齐先生从甲市银行贷款9万元用于购买本案的诉争房屋,建筑面积63.84平方米。贷款利率按照人民银行的规定,执行年利率6.273%,贷款期限为144个月,自2007年8月5日至2019年8月4日止。自贷款发放之日起,借款人以月为周期归还贷款本息(一次性还本付息除外),共144期,每期还款日为5日。借款人自愿按等额本息还款方式归还贷款本息。2007年9月21日,甲市银行发放个人住房按揭贷款9万元。庭审中,原告提供的还贷明细显示原告自2007年9月21日贷款发放后至2015年7月5日之间陆续偿还银行贷款。2007年9月29日,Z置业公司为原告出具了购房发票,该发票的购房人为齐大叔、齐先生。2009年7月13日,诉争房屋取得不动产登记证明,权利人为齐大叔、齐先生,共有情况为单独所有,抵押范围为63.84平方米,被担保债权数额为9万元,债务履行期限自2007年8月5日至2019年8月4日。上文提到的必要说明、购房合同、支付首付款收据、购房发票、完税凭证、担保借款合同、贷款支付凭证及还贷证明均在原告齐先生处,庭审中,原告主张因诉争房屋的贷款尚未还清,故未取得房屋产权证。

  合同签订后,原告齐先生及家人入住诉争房屋并实际居住使用至今。期间缴纳了自来水费等费用。庭审中,原告齐先生主张办理了诉争房屋的入住手续并对诉争房屋进行了装修,居住期间还缴纳了物业、电、采暖等费用,相关缴费票据均在原告齐先生手中。

  四、法院判决

  1、坐落在甲市乙区XX路XX小区1303房屋归原告齐先生所有;

  2、被告齐女士、齐某甲、齐某乙、齐小姐于本判决生效后十日内配合原告齐先生将上述房屋的所有权过户登记至原告齐先生名下。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:本案争议的焦点是原告齐先生与齐大叔之间是否存在借名买房关系及借名买房效力的认定。对此,靳律师分析如下:

  首先,关于借名买房关系的认定。借名买房系实际出资人与名义购房人签订协议,约定由实际出资人支付全部购房款项,以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同,将房屋落户至名义购房人名下,同时约定房屋所有权归实际出资人所有,待具备过户条件时,名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记,将房屋过户至实际出资人名下。本案中,原告齐先生提交了其父亲齐大叔书写的必要说明,被告齐某甲、齐某乙对此均没有异议,被告齐女士、齐小姐虽不予认可,但未按照法律规定申请对该书证进行笔迹鉴定,故可以对该书证的真实性予以认定。从该书证的内容中可以辨析出齐大叔在取得购房资格后,同意让原告儿子小齐出资购买经济适用房并归小齐所有的意思表示。因小齐无法办理贷款,实际由原告办理贷款并缴纳首付款,故原告系本案诉争房屋的实际出资人。原告提交的购房合同、首付款收据、购房发票、完税凭证及房屋预告登记证上均有齐大叔、齐先生的名字,这符合以被拆迁人名义购买的经济适用房的政策规定,可以证实原告父亲齐大叔是诉争房屋的名义购房人,也进一步佐证了原告齐先生出资并参与购房的事实。庭后,原告又补充提交了诉争房屋的入住通知、业主公约、装修协议、物业费、电费、采暖费等缴费票据及房屋权属登记薄等证据材料,因本案庭审程序已经结束,故未组织当事人进行法庭质证,但上述证据亦证明了原告对诉争房屋居住使用的事实。原告签订合同后,交纳了首付款,并以个人名义从银行贷款9万元,自贷款后按期偿还银行贷款,入住后对诉争房屋进行了装修,并支付了物业费、采暖费、水电费等费用。持有该房屋买卖合同、购房发票、完税凭证、签订的相关的协议及缴费收据等材料原件,且自诉争房屋交付时起,原告及其家人居住使用该房屋至今,基于上述事实能够确认原告与齐大叔之间存在借名买房的关系,原告是否具有购买经济适用房资格不足以影响对双方借名买房关系的认定。

  其次,关于借名买房效力的认定。诉争房屋的性质属于经济适用住房,是限制流通物,但并非禁止流通物,现该房屋契税缴纳时间至今已经满5年,符合上市交易的条件,原告按照相关规定交纳税费后可以要求办理房屋过户手续。现因原告父亲齐大叔已经去世,被告齐女士、齐某甲、齐某乙、齐小姐应配合原告办理房屋过户手续,故对原告要求确认诉争房屋归其所有并由四被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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