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北京借名买房律师:借款买房关系和借名买房关系的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-21 17:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。

  一、原告诉称

  原告黄先生起诉称:2006年12月26日,我与甲市Z房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》,购买位于甲市乙区A镇XX小区707号房屋。2014年4月,我已经取得了涉案房屋的产权证。被告由于无房居住,我父亲将涉案房屋借给被告临时居住,我于2014年4月份要求被告限期腾空房屋,被告至今不予腾房。我是涉案房屋的唯一合法所有者,我的财产权利不受侵犯,被告的行为侵害了我的合法权益,请求法院判决:1、被告腾退甲市乙区A镇天XX小区707号房屋;2、被告承担本案诉讼费。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:我是诉争房屋的实际出资人、购买人、居住人、所有权人,合法占有该房屋,没有妨碍原告,故原告的诉讼请求应予驳回。本案诉争房屋的所有权人是我,我和原告之间存在书面借名买房合同,原告以五万元的价格将购买经济适用住房的资格转让给我,并且配合我签订商品房买卖合同,选房及入住。该书面合同中明确约定该房屋所有权人是我,原告将协助我办理产权过户手续。现我持有购买房屋的所有手续包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的单据原件,并且自2006年对房屋进行验收,直接入住,并以房屋所有权人身份占有该房屋长达9年。原告在此期间一直没有提出异议,说明原告认可该房屋的所有权人是我,该房屋是因拆迁而取得的购买资格,不是因申请而取得。属于原告的拆迁利益,原告将之转让给我,我支付对价,双方意思表示真实,不违反法律的强制性规定。该房屋属于按经济适用住房管理的房屋,依据相关司法解释规定,请求依法裁决:1、原告履约将位于甲市乙区A镇天XX小区707号房屋过户至我名下;2、原告承担本案诉讼费用。

  三、法院查明

  黄先生原户籍在甲市Z区XX胡同59号。该处房屋拆迁后,黄先生获得一个购买经济适用住房的指标。2006年12月26日,黄先生与甲市Z房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》,合同约定黄先生购买位于甲市乙区天XX小区707号的房屋一套,购房总价款为271015.5元,房屋预测建筑面积102.27平方米。合同附件五约定:“付款方式1、买受人于2006年12月26日前交付房款271015.5元。”上述房屋购房款以及购买时交纳的契税、公共维修基金等费用都是由曹先生实际支付。房屋交付后,曹先生对房屋进行了装修,并办理入住手续居住至今。

  同日,黄先生的父亲黄大叔以黄先生(乙方)的名义与曹先生(甲方)签订《借款合同》。合同约定:“乙方因购买住房需要,特向甲方借款人民币叁拾贰万壹仟零壹拾伍元伍角整(321015.5元)。双方约定如下条款,共同遵守。1、借款周期为2006年12月26日至2008年12月31日。2、在约定借款周期内如果乙方不能偿还全部款项,则乙方将所购房屋转借为甲方使用。707室(102平方米)。3、在乙方将(707室)转借为甲方使用期间,该房屋仅限于曹先生本人居住,不得转让,不得买卖,不得出租。否则由此引发的一切法律责任由曹先生本人承担,乙方黄先生概不负责。4、暂住期限定为2008年12月31日,超过此期限则房屋所有权归甲方所有。乙方应协助办理产权过户手续,由此发生的费用由甲方负责支付。”

  四、法院判决

  1、原告黄先生于本判决生效之日起七日内将甲市乙区XX小区707号房屋所有权过户至反诉原告曹先生名下;

  2、驳回原告黄先生的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:本案原被告之间争议焦点是原被告之间的法律关系是借款买房关系还是借名买房关系。1、依《借款合同》看,借款的目的是用于购房,而借款金额比购房合同载明的购房款多五万元,此多余数额与借款目的不相符,并无借款必要,而且黄先生事后没有归还,也没有证据证明其曾经要求归还,故此从借款金额看,借款意思表示是否真实存疑;2、除购房款外,其他购房的税费支出包括装修支出等都是曹先生支付,且购房的手续材料除房屋所有权证外都在曹先生处保管,这不符合如果黄先生为产权人的常理;3、如本案是黄先生购房,则其应当对款项来源,还款时间和进程都应知晓,且黄先生又亲身参与了购房的全过程,但现在却称不知道《借款合同》存在,此种陈述难以令人信服;4、根据曹先生提交的录音谈话内容看,原被告之间一直在讨论房屋增值利益的分配问题,如果双方不存在借名买房的关系,仅为单纯的借款,则黄先生并无与曹先生讨论分享增值利益的必要。综上,又结合曹先生一直居住在诉争房屋内的事实,可以认定原被告之间存在借名买房的约定,故双方之间关系应该是借名买房关系,

  关于原被告双方之间的借名买房约定效力问题,因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标,且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,按甲市相关政策属于“老经济适用住房”,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间的口头协议不违反相关政策,不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。现曹先生以家庭名义符合在甲市购房的条件,故曹先生要求黄先生将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,予以支持。黄先生要求曹先生搬离诉争房屋的本诉无法对抗曹先生提起的反诉,故对黄先生的本诉不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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