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北京房产律师靳双权:对借名购买的房屋主张代位权可以吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-03 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告杜某起诉称:被告董某、L公司曾于2013年12月13日向案外人冯女士借款,我为该借款提供担保。后被告未能按时还款。案外人冯女士起诉后,甲市法院判决被告董某、L公司承担还款责任,我承担保证责任。2017年1月5日,因二被告未履行生效判决,我为二被告共计偿还款项190万元。被告董女士和被告董某系姐弟关系,被告董某在2010年左右出资以董女士的名义购买了A市XX区XX街XX小区9-503号、9-602号两套房产。其中,两套房屋的首付款、相关税费、9-503号房屋的所还贷款均是董某出资,但登记在被告董女士名下。对此,被告董某对董女士享有债权,该债权至少包括两套房屋的首付款、税费、9-503号房屋的还贷款项以及以上款项对应的利息。现董某怠于向董女士主张权利,我有权代位向董女士主张。同时,董某、L公司作为债务人亦应和董女士承担共同还款责任。所以请求法院判令:判令三被告共同向我偿还190万元及利息(按年利率48%计算,自2017年1月5日至实际给付之日止)。

  二、被告辩称

  被告董女士、董某、L公司未到庭,亦未提交证据和答辩意见。

  三、法院查明

  2015年11月17日,法院作出(2015)川民初字第02709号判决书,认定董某、L公司于2013年12月向案外人冯女士借款300万元,杜某为此提供担保,判令董某、L公司归还冯女士借款本金270万元及利息,杜某对上述借款本息承担连带保证责任。该判决生效后,冯女士向法院申请强制执行。执行过程中,冯女士和杜某于2016年12月21日达成和解协议,约定杜某代替董某、L公司向冯女士偿还190万元。该义务履行后,杜某的连带保证责任终结,冯女士向法院申请解除对杜某的执行措施。协议签订后,杜某依约于2017年1月5日、1月12日、1月16日分别支付50万元、70万元、70万元,合计190万元。

  L公司的法定代表人为董某,董女士和董某为姐弟关系。董某于2016年3月17日向原告出具了还款计划书,载明:我愿意用我的两套房屋(A市XX区XX街XX小区9-503号、9-602号,以上两套房屋名义上是我姐董女士的,实际上是董某的)偿还你的债务。

  关于A市XX区XX街XX小区9-503号、9-602号两套房屋,2010年4月12日,被告董女士与案外人A市K公司就该两套房屋同时签订了商品房买卖合同,合同约定两套房屋(9-503号、9-602号)的价款分别为1613975元、1739992元,买方应于2010年4月15日前分别支付两套房屋的首付款323975元、349992元,余款均通过银行贷款方式给付。K公司应于2011年9月30日前将两套房屋交付买方。合同签订后,9-503号房屋依约履行,买方交纳了首付款、相关税费,办理了贷款手续,K公司交付了房屋,并办理了所有权登记。而9-602号房屋只依约交付了首付款、相关税费,但未办理贷款手续,K公司亦未交付房屋。另查9-602号房屋的首付款349992元、契税52199.76、维修基金17399元、公证费1790元、登记费80元,均由董某刷卡支付。9-503房屋自2010年11月还贷之日起至2016年3月8日的所有还贷约45万余元均由董某的妻子程女士办理(9-503号房屋的首付款,经本院调查,开发商未能提供相关付款资料)。

  2016年6月,董女士委托案外人谢某与另一案外人贾某就9-503号房屋签订了《A市房产买卖协议》,后办理了房屋交付及转移登记手续。该购房款扣除贷款部分剩余的100万元转入谢某账户。围绕9-602号房屋

  原告曾于2016年3月21日向法院起诉董某、董女士,要求二人偿还270万元及利息,事实与理由基本同本案。原告于2017年5月撤回了起诉,后重新起诉成本案。

  四、法院判决

  1、被告董某、A市L公司于本判决生效之日起十日内给付原告190万元及利息(根据中国人民银行同期贷款基准利率,按照原告承担担保责任的时间分段计算,即以50万元为基数,自2017年1月5日起至2017年1月11日;以120万元为基数,自2017年1月12日至2017年1月15日止;以190万元为基数,自2017年1月16日至本判决确定的给付之日止);

  2、驳回原告杜某的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:从原告的诉讼请求来看,其将董某、L公司、董女士均作为共同被告,要求三方共同承担责任,其主张包含了担保追偿权和债权人代位权两重法律关系。经本院释明后,原告明确在本案中所主张的请求权基础法律关系为债权人代位权,但仍坚持董某、L公司、董女士的被告诉讼地位以及共同承担责任的请求。根据原告的该诉讼主张,本案应围绕债权人代位权进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定,代位权诉讼应符合下列条件:1、债权人对债务人的债权合法;2、债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成伤害;3、债务人的债权已到期;4、债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。同时,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十三条的规定,合同法第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的”,是指债务人不履行其对债权人的到期债务,又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权,致使债权人的到期债权未能实现。可见,在代位权诉讼中,债务人对次债务人的债权仅限于具有金钱给付内容的债权。本案中,原告所主张的代位权是否成立应结合上述要件进行分析。

  关于债权人对债务人的债权合法一节,该债权在本案中涉及到担保追偿权法律关系。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定,保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。本案中,原告替代董某、L公司承担了保证责任即清偿债务190万元,其有权向二被告追偿。同时,原告代为清偿债务,自清偿之日起产生了利息损失,就该利息损失,原告有权一并主张权利。原告主张按照48%的年利率计算利息,缺乏法律依据,不予支持。综上,原告对债务人董某的债权合法,债权数额为190万元及相应利息。

  原告对董某、L公司拥有合法债权,其合法权利应予保护,董某、L公司作为债务人理应承担相应法律责任。关于原告实现权利的路径,应根据案件事实涉及的法律关系进行选择。就本案而言,原告所主张的代位权能否成立关键在于本案是否符合代位权2、3、4的构成要件。对此,应对董某、董女士之间围绕9-503号、9-602号房屋的相关事实、法律关系进行认定。从本案事实来看,9-503号房屋的贷款、9-602号房屋的首付款及相关税费均由董某出资,对于该出资性质,一般来说包括赠与、借贷以及借名买房三种法律关系。对此,二被告经法院合法传唤无正当理由未到庭,应视为其放弃相关抗辩权利。从二被告在(2016)津0116民初80861号案件的答辩意见来看,二被告并未主张借贷、赠与。董女士主张其自行出资购买,该主张与事实不符。董某在庭审中未表态,但从其向原告出具的计划书及其妻子程女士的通话录音均显示,其不认为该出资为赠与、借贷,而是认为系借用董女士的名义购房。从购房能力角度而言,现有证据显示董女士缺乏购房的经济能力。从9-503号房屋的居住情况来看,程女士在电话中陈述系其居住,该陈述与原告的主张一致,而董女士则不具备该住房需求,其亦未提供证据,故可以认定9-503号房屋在出售前系董某实际居住使用。从程女士将9-602号房屋对外出售的情况来看,其对9-602号房屋的相关权利亦实际控制。综合上述因素,结合一般社会经验判断,董某、董女士围绕9-503号、9-602号房屋实际上系借名买房,即董某借用董女士的名义购买房屋。

  在董某、董女士借名买房关系项下,原告主张的代位权能否成立,则应结合两套房屋的具体状态进行认定。根据现有事实,9-503号房屋已经出售,相关房款转入案外人谢某名下,在该情况下,现有证据不足以认定董某对董女士仍具有金钱债务。关于9-602号房屋,围绕该房屋的买卖合同仍在履行阶段,尚未完成物权登记,董某、董女士之间的借名买房行为尚未全部完成。从法律关系上来看,二者在该阶段属于隐名代理法律关系,双方之间不存在直接的金钱债务关系。综上,原告在本案中以代位权主张权利,现有依据不足,不予支持。但如之前所述,原告对董某享有合法的债权,该点毋庸置疑。尽管原告直接以代位权主张权利依据不足,但原告有权就董某、董女士之间上述借名买房关系的认定,根据两套房屋后续涉及的具体情况寻求权利救济。具体而言,对于9-503号房屋的售房款,应区分该售房款转入案外人名下的性质选择权利主张路径。围绕9-602号房屋的买卖合同,因董某、董女士之间为借名买房关系,该合同最终的权利、义务应由董某享有,原告可根据该合同的最终进展情况,依据相关法律规定主张权利。

  关于原告对被告董某、L公司的担保追偿权在本案如何处理的问题,该追偿权属于本案的审理范围,同时也包含在原告的诉请范围之内。在原告所主张的债权人代位权不成立的情况下,考虑到上述因素,同时从减少当事人诉累的角度,针对原告对被告董某、L公司的追偿权予以认定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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