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北京房产律师:公司以借名买房为由主张房屋所有权被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-31 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告L公司起诉称:2008年11月,我方以按揭贷款方式购买了甲市乙区XX路L小区5栋808号房产,作为办公场所使用。李先生代表我方与该房主协商以100万的价格购买,签订了《房屋买卖预约合同》,并由我方支付了20万元购房首付款。被告当时是李先生的女友,在我方购房贷款过程中,主动表示愿意协助我方申请个人公积金购房按揭贷款。经我方研究决定,同意借用被告的名义购房并申请个人公积金贷款。被告亦接受借名委托以及还贷、权属和使用等口头约定,于2009年5月与原房主签订了购房合同,办理了20年期的住房公积金贷款和房产证书登记手续。该房产交易中,我方支付了房屋首付款、委托被告办理了房产登记和过户手续,缴纳了全部税费,并连续支付了该房产自2009年8月至2013年3月间44期的月供以及历年的物业管理费用。我方保存了原始购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票等全部购房档案。后我方对该房屋进行了装修,一直作为办公用房实际占有、使用至今。后被告因家庭矛盾私自带走房产证、改换房贷帐户和密码,并以房产证抵押借款,利用债权文书公证申请法院强制执行,严重违反了双方的约定,侵害了我方的财产权益。所以请求法院判令:请求判令被告履行借名买房合同约定义务,协助办理乙区XX路L小区5栋808号房产产权过户登记,并承担本案的诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告谢女士答辩称:不同意原告的诉讼请求。1,我和原告之间不存在房屋借名买卖合同关系,本案原告以合同纠纷起诉于法无据;2,我与原告法定代表人李先生原系夫妻关系,诉争房屋实际是李先生买给饿作婚房用的。李先生作为原告法定代表人,可以自由支取原告所有的钱款,房款名义上是从原告处支取的,但实际上是李先生的个人款项;3,涉案买卖合同以及公积金贷款包括还款凭证上都是我的名字,或者是李先生的名字,从没出现过原告的印章或者名字。

  三、法院查明

  L公司法定代表人李先生与被告谢女士原系夫妻关系。坐落于乙区L小区5栋楼808室(以下称诉争房屋)原所有权人为案外人黄某甲。2008年11月10日,李先生与黄某甲签订房屋买卖预约合同,约定李先生以100万元的价格购买诉争房屋,于2008年11月15日前支付黄某甲定金20万元(可折为首付款),于2009年5月15日前支付剩余房款。2008年11月12日,L公司以现金支票支付黄某甲首付房款20万元。2009年5月,黄某甲与谢女士办理网签手续,并以谢女士名义办理了诉争房屋产权登记手续并申请公积金贷款。2009年7月9日,中国A银行乙区支行向谢女士发放贷款,贷款金额80万元汇入黄某甲指定账户。截至2013年10月9日,该贷款尚欠余额694388元需要归还。2016年5月,L公司持诉称理由诉至法院,要求谢女士协助办理乙区XX路L小区5栋808号房产产权过户登记。

  另查,李先生与谢女士于2010年1月8日登记结婚,于2014年10月10日经甲市人民法院判决离婚,该案中未对诉争房屋进行处理。在李先生与谢女士之间的电子邮件往来中,李先生称“房屋是以你的名义申请的公积金贷款,我在公司借的钱付的首付,并一直由公司来出钱还月供(除了最近那些你付的月供)。我想在法律上,如果我们公司不主张这是公司的资产,也是我们的婚后共同资产。从共同资产的角度,卖房的房款,在扣掉我们公司出的钱和相关税费后,你和我一个人一半。”2015年7月15日,谢女士与刘先生签订借款协议,约定刘先生向谢女士出借资金160万元,实际借款100万元,还款期限三个月,当日在甲市公证处对借款协议进行了债权文书强制执行效力的公证。谢女士以诉争房屋在甲市乙区住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记。2015年11月4日,甲市公证处出具《执行证书》。2015年12月7日,刘先生向法院申请强制执行。在执行过程中法院查封了产权登记为谢女士名下的诉争房屋。后L公司就执行标的向法院提出执行异议。2016年2月5日,法院裁定驳回L公司的异议请求。2016年2月17日,L公司以案外人执行异议之诉,将刘先生、谢女士诉至法院。2016年4月28日,法院作出民事判决,判决驳回L公司的诉讼请求。

  四、法院判决

  驳回原告甲市L公司的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。参照甲市高级法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定,“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”本案中,L公司主张因银行贷款困难而借用谢女士的名义购买诉争房屋,而谢女士对此不予认可。现实生活中,房屋作为人们极为重要的财产,借名买房大多发生在关系亲密的亲友之间。根据现有证据,可以认定诉争房屋首付款及房屋贷款月还款均由L公司支付。但值得注意的是,L公司法定代表人李先生预购诉争房屋时,与谢女士系恋爱关系,房屋产权登记在谢女士名下后,双方于2010年1月登记结婚,直至2014年10月10日经判决离婚,在长达五年多的时间里,L公司对诉争房屋所有权归属均未提出异议,再结合谢女士在诉讼前对公积金电话委托系统密码进行变更的事实,此举显然与借名买房的常理有悖。虽然L公司持有购房合同、公积金贷款合同、公积金开户文件和相关税费发票,但鉴于李先生在L公司与谢女士之间的特殊关系,上述证据的取得与一般借名买房中借名人的证据保存应当有别。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任,除法律另有规定外。一方面,L公司未提供充分有效的证据证明双方之间存在借名买房的约定;另一方面,诉争房屋现依法查封不能办理转移登记,故对于L公司之诉讼请求,因无事实和法律依据,故不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】