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北京房产律师:没有签订借名买房协议的借名买房效力认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-28 17:46

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告谢女士起诉称:姜大娘为我的母亲。1997年6月19日经XX单位管理处批准,将位于A地XX小区的105号房屋分配由我使用, 1997年6月30日,我与产权单位XX单位签订《公有住宅租赁合同》建立了承租关系,我并办理了入住手续,一直居住于此。在1999年房改期间,根据房屋的使用情况及承租关系的存在,我可以买断105号房屋的产权。根据当时的房改政策,工龄可以折抵部分购房款,具有一定的优惠。当时,考虑到我母亲姜大娘工龄比较长,购买105号房屋会有一定的优惠,我遂与母亲商量,借用母亲之名购买105号房屋,经与母亲协商,并与母亲达成口头协议,购房款由我缴纳,房屋产权归我所有,购房后待具备过户条件时,母亲配合我办理产权转移登记手续。随后,我以母亲姜大娘之名购买了105号房屋,并交纳了所有购房款及相应的费用。母亲姜大娘在整个购房过程中均没有到场,手续为我办理完成。自我与产权单位建立承租关系后就居住在105号房屋内,在购买涉案房屋后,我对涉案房屋进行了装修并实际居住使用,并按要求支付各项居住期间所产生的费用。后我多次与母亲协商105号房屋办理过户手续事宜,但是母亲一直以各种理由进行推脱。105号房屋此前是我承租的公房,我为购买105号房屋的权利人,可以购买105号房屋,并依法登记在自己名下。仅仅是因为使用母亲的名字可以享受一定的优惠,并且我与姜大娘之间特殊的母女关系,母女之间订立书面的合同,不符合中国人的人伦习惯。但已经形成口头的、事实的合同关系,且我自承租之日起一直持续使用105号房屋,并支付全部购房款,进行装修等事宜,持有所有的购房票据、权利凭证,母亲亦没有实际居住之事实,且在购房时母亲已经72岁,居住在乙区XX小区号四合院中,也没有实际购房的需求,综合客观事实足以证明我与姜大娘之间存在口头的借名买房合同关系,母亲应该根据口头协议履行合同义务。但是母亲直到去世也没有履行合同义务的行为已经严重损害了我的合法权益。所以请法院依法查清事实,并依法判令: 1.判令被告配合我办理位于甲市乙区XX小区105号房屋过户手续,将房屋产权人变更为我;2.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告洪某甲、谢某甲、谢某乙、谢某丁、王女士、洪老大、洪老二答辩称:我方不同意原告诉讼请求。本案诉争房屋最初是我们父亲工作单位为照顾父母生活,经父亲向组织申请,由组织安排的,当时是由原告和我方谢某甲一起向组织提出要求,后来组织安排时,经全家同意,登记在原告名下。因为原告不是XX单位干部,XX单位不可能给她住房。后来房改向职工出售住房,房屋实际购买人变成母亲,既是还原房屋原来本来面目,也是家庭一致作出的决定。购房款及相关手续,因为是母亲购房,所以是母亲出资,原告帮忙办理了一些手续,产权证和相关票据一直是母亲保管,直到2013年12月,母亲住院期间,原告强行从家里取走产权证。上述过程不存在原告表述的房屋是原告出资购买,其与母亲有过口头约定的情况,母亲从来没有交代过与原告有过此种约定。房屋是母亲遗产。2、根据物权法规定,不动产权属证书是权利人享有权利的证明,原告没有证据证明有其他情形,原告主张的合同之诉也不能成立。请法庭驳回原告诉讼请求。

  三、法院查明

  谢大叔与姜大娘系夫妻关系,二人共有六名子女,分别为:洪某甲、洪某乙、谢某甲、谢某乙、谢女士、谢某丁。洪某乙与王女士系夫妻关系,二人共有两名子女,分别为洪老大、洪老二。洪某乙于1988年3月去世,谢大叔于1996年3月去世,姜大娘于2018年5月去世。1997年6月19日,XX单位出具文件,内容为:“XX单位房管处:我单位王某甲同志原住A地XX小区号一套二居室住房,由于该同志已在该院调整了一套四居室住房,其王某甲同志原住房我单位已分配给谢女士同志使用,请给予办理住房手续。”1997年6月30日,XX单位房管处与谢女士签订《公有住宅租赁合同》,谢女士成为乙区A地XX小区105号房屋(以下简称诉争房屋)的承租人。1998年诉争房屋进行房改售房,姜大娘作为诉争房屋的房改购房申请人申请购买了诉争房屋,1999年11月30日,姜大娘取得了诉争房屋的产权证书。

  庭审中,谢女士主张其系诉争房屋的承租人,房改时房屋应该由其购买,由于使用母亲姜大娘的名义购房可以享受更多的工龄优惠,其与姜大娘商量后,决定借用姜大娘的名义购房,姜大娘表示同意,其与姜大娘之间存在借名买房的口头协议,其才是实际购房人。被告对谢女士的主张不予认可,被告主张诉争房屋是经父亲谢大叔申请,由组织安排给家庭使用,经全家同意由谢女士作为承租人,房改时也是经全家同意由母亲姜大娘购买,姜大娘是实际购房人,姜大娘与谢女士之间不存在借名买房的口头协议。

  四、法院判决

  驳回谢女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,诉争房屋现登记在姜大娘名下,谢女士主张其与姜大娘之间就诉争房屋存在借名买房的合同关系,因其与姜大娘系母女关系而未签订书面借名买房协议,被告则否认谢女士与姜大娘之间就诉争房屋存在借名买房之约定,故在无借名买房书面协议的情况下,谢女士应就其主张承担举证责任。谢女士主张其为诉争房屋实际购房人的主要理由为:1、诉争房屋原由其承租;2、诉争房屋自其承租时起就一直由其居住使用;3、诉争房屋的全部购房款实际由其交纳;4、诉争房屋的产权证及购房相关手续原件均由其保管。对此,靳律师认为,1、关于承租问题。虽然诉争房屋原由谢女士承租,但房改售房时由姜大娘作为购房人购买,房屋产权登记在姜大娘名下,房屋产权应以购买和登记为准,与此前的承租并无直接关系;2、关于购房款出资问题。虽然部分付款凭证上的付款人为谢女士,但主要购房款付款凭证上的付款人为姜大娘,被告主张谢女士系帮助姜大娘办理相关手续,购房款实际都来源于姜大娘,谢女士则主张购房款全部由其交纳。在房屋购买人及产权登记人为姜大娘的情况下,谢女士提交的证据不足以证明购房款实际由其交纳。3、关于实际居住使用问题。虽然在一般的借名买房纠纷中居住使用问题可以作为一个重要的考虑因素,但本案中姜大娘与谢女士系母子关系,基于双方的身份关系,女儿在母亲的房屋中居住符合我国国情及大众认知。4、关于房屋产权证及购房手续原件的问题。谢女士虽主张房屋产权证和购房手续一直由其保管,但根据被告提交的《收条》可以证明姜大娘也保管过房屋产权证等材料。综上所述,谢女士提供的证据尚不足以证明其与姜大娘之间就诉争房屋存在借名买房之约定,故其应承担举证不足的不利后果,谢女士要求被告配合其办诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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