签订房屋转让协议有人违反协议怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　贺某起诉称：涉诉房屋系原告申请的限价商品房，原、被告之间因购买该房屋发生合同纠纷，原告诉讼至北京市某区人民法院，法院出具民事判决书，判决原、被告所签订的《关于房屋转让的协议》无效。现原告和女儿无处居住，原告要求被告腾退涉诉房屋，但被告拒绝，双方发生纠纷，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令被告腾退涉诉房屋;2、本案诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　贺某甲答辩称：不同意原告诉讼请求。原、被告房屋转让协议虽被法院认定为无效，并不意味着原告就享有涉诉房屋所有权。法院判决已经确认原、被告之间不是房屋转让，而是借用名义购买房屋行为，借名买房意味着原告是名义出借者，实际购房人应是出钱买房人，被告只是借用原告名义买房。法院判决书只是说原、被告借名行为无效,因此，原告并享有所有权。综上，不同意原告诉讼请求。

　　贺某甲反诉称：贺某甲与贺某于2009年5月8日签订房屋转让协议，约定贺某将涉诉房屋购房指标以五万元价格转让给贺某甲，贺某甲以贺某名义购房、申请按揭贷款，所购房屋归贺某甲所有，购房发生的本息及各项物业费由贺某甲负担，协议签订后，贺某甲向贺某借款30万元并自行筹集资金购买了房屋，以贺某名义贷款17万元并偿还贷款，又对房屋进行了装修入住。后双方之间转让协议被判无效，合同无效后，双方取得的利益应予以返还，为维护贺某甲利益，故提起反诉。反诉请求：1、要求贺某退还已付购房款169977元(贺某借给贺某甲的30万元本金及2万元利息与贺某应返还给贺某甲已付购房款、贷款利息已相互抵消)2、判令贺某退还各项税费支出10019元(包括公共维修基金8924元、产权证工本费585元、贷款担保服务费510元);3、判令贺某支付装修补偿款31000元;4、判令贺某支付房屋增值差价补偿1380976.1元(评估价值252800元减去原始房价款549977元得出1972823元,贺某甲主张增值额70%补偿款1380976.1元);5、判令贺某支付诉费及评估费24700元。

　　贺某针对贺某甲的反诉辩称：认可贺某甲第1、2项反诉请求，同意支付该款项，但不认可第3、4项反诉请求。贺某甲装修是为了居住使用，装修一般年限为三年，被告房屋已经使用了快五年，故装修价值已经没有了。不同意支付差价补偿，涉诉房屋是限价房，评估价由贺某甲提出申请，应由贺某甲负担。因此，贺某甲第3、4、5项反诉请求中3、4项请求没有法律依据，反诉费和评估费依照法律执行。双方签订的转让协议因违法无效，如果有过失的话，双方都有过失，双方对交易房屋都是知晓的。

　　二、法院查明

　　贺某甲与贺某系姐弟关系。涉诉房屋现登记在贺某名下;2011年4月29日，贺某取得涉诉房屋所有权登记，房屋性质为限价商品住房。

　　2009年5月8日，贺某甲与贺某签订《关于房屋转让的协议》，约定：2008年某苗圃搬迁，贺某把某宿舍楼消户，同时给了两限房，位于某区A两居室，因贺某资金不足，无力购买，将A两居室转让给弟弟贺某甲购买。经双方协议：1、转号费人民币伍万元由贺某甲支付贺某。2、如若干年以后无论任何原因贺某甲出售此房，就在原来转号费人民币伍万元的基础上再补偿对方伍万元整。此协议从2009年3月20日起开始执行生效，双方永远不得反悔。如贺某不按此协议执行，反悔双倍返还房款。如贺某甲不按此协议执行及执行还款，贺某有权收回此房，余款不退还。

　　同日，双方又签订《借款协议》，约定：2009年贺某将30万元借给贺某甲用于购房，借款日期为2009年3月20日还清，利息经协商2013年2万元。贺某在银行贷款17万元用于贺某甲购房，由贺某甲按银行规定还款及利息，与贺某无关。2019年还清贺某借款贺某必须协助贺某甲办理房屋过户手续。本协议从2009年3月20日执行。

　　另查明：2009年12月19日，贺某与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定以548822元价格购买涉诉房屋。后涉诉房屋由贺某甲装修居住至今，期间贺某甲以贺某名义申请办理了银行贷款17万元。

　　2013年，贺某诉至本院，要求确认双方之间的《关于房屋转让的协议》无效。2013年11月6日，本院作出民事判决书，认定双方签订的《关于房屋转让的协议》实质上约定借名购买涉诉房屋行为，因涉诉房屋性质系限价商品房，双方借名购房行为因违反国家法律、法规及政策性强制规定应属无效，遂判决确认双方于2009年5月8日签订的《关于房屋转让的协议》无效。

　　本案庭审中，经双方确认，贺某甲支付涉诉房屋购房款及偿还房屋银行贷款合计489977元(包括首付款378822元、后补房款1155元、累计偿还贷款110000元)、支付各项税费10019元。另，双方一致确认由贺某甲支付的购房款489977元抵扣贺某出借给贺某甲的30万元借款及2万元利息后，贺某应返还贺某甲已付购房款损失169977元。另双方一致确认，2013年12月1日之后涉诉房屋贷款由贺某偿还，之前由贺某甲偿还的贷款及利息双方已清算抵扣完毕。

　　本案诉讼过程中，贺某甲申请对涉诉房屋现值、装修残值及不可移动物品现值进行评估鉴定，经北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京某价格评估有限公司进行了鉴定评估。2014年4月8日，鉴定评估机构出具价格评估报告，评估结果评估时点2014年3月26日涉诉房屋总价252.28万元，装修市场残值3.1万元。贺某甲垫付评估费用24700元。

　　上述事实，有房屋产权证书、商品房预售合同、《关于房屋转让的协议》、《借款协议》、贷款支付凭证、《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、民事判决书、价格评估报告、评估费发票、当事人陈述等证据材料，在案佐证。

　　三、法院判决

　　1、贺某甲于本判决生效后六十日内将位于某区某的房屋腾退给贺某。

　　2、贺某于本判决生效后六十日内返还贺某甲购房款(包括已经抵扣的贺某向贺某甲的借款、利息及贺某甲已付贷款、利息)合计十六万九千九百七十七元、各项税费合计一万零一十九元，以上共计十七万九千九百九十六元。

　　3、贺某于本判决生效后六十日内给付贺某甲装修损失三万一千元。

　　4、贺某于本判决生效后六十日内给付贺某甲房屋差价补偿损失九十万元。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，贺某在取得限价商品房购房资格后，由贺某甲实际购买和使用涉诉房屋，双方就涉诉房屋实质系借名购房行为。鉴于生效判决已认定贺某甲与贺某就借名购房所签订的转让协议无效。双方基于该无效协议所取得的财产，应当予以返还。因此，贺某甲应将涉诉房屋返还给贺某，贺某亦应返还贺某甲已支付的购房款和税费。双方一致同意由贺某返还贺某甲32万购房款的债务与贺某甲应偿还贺某32万元借款及利息的债务相抵消，对此，本院不持异议。

　　因贺某甲就涉诉房屋所做装修已形成添附，贺某甲将涉诉房屋返还给贺某后，贺某作为装修添附的受益方应对贺某甲的装修损失予以折价补偿，具体数额本院参照以评估报告结论酌情确定。

　　关于贺某甲主张补偿房屋差价损失的请求。贺某甲基于与贺某姐弟特殊身份关系，对贺某具有合理信赖，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权的现实可能，且贺某甲与家人形成了长期稳定居住现实。现贺某诉讼行为，造成贺某甲承担返还涉诉房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给贺某甲造成一定信赖利益损失。因贺某甲不具有限价商品房购房资格而以贺某名义购买房屋，对房屋转让协议无效具有过错。贺某作为被借名人，明知贺某甲没有购房资格，仍同意将购房资格转让给贺某甲,双方具有同等程度过错。综上，综合考虑房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果、涉诉房屋增值情况等因素，本院予以酌定甄香给付贺某甲信赖利益损失数额。