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具备房屋过户条件却不过户怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-26 17:41

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  吴某诉称:原告与二被告(系夫妻)达成协议,约定原告以二被告名义购买涉诉房屋,购房款由原告支付,原告对诉争房产享有所有权,享有实际占有、使用、收益及处分等全部权利,待原告具备在京购房资格或北京限购政策调整可以办理过户时,由被告无条件将房屋过户给原告。实际中,原告支付了该房屋首付款,被告一以自己的名义替原告签订了《房屋买卖合同》,办理了银行按揭贷款手续,房屋登记手续等相关手续,由原告占有并保管相关手续文件原件。房屋交付至今一直由原告装修,实际占有并使用,原告负责支付该房屋的一切费用,包括但不限于每月银行按揭贷款还款、装修费、水电费、物业费等。现原告已具备房屋过户条件,故要求:1、被告继续履行合同将涉诉房屋过户给原告;2、被告负担本案诉讼费用。

 

  2、被告辩称

 

  孙某辩称:同意原告吴某的诉讼请求。原告吴某是我外甥,房子是原告吴某借用我夫妻二人名义购买的,房款是原告吴某出的。

 

  马某辩称:不同意原告吴某的诉讼请求。虽然原被告签订了协议书,但此协议书违反北京购房的限购政策,是无效的。房子应归我所有。

 

  第三人述称:涉诉房屋的贷款人是被告孙某和马某,现贷款已结清,对事实部分我们不发表意见。

 

  二、法院查明

 

  2011年7月30日,案外人粱某与被告孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》,孙某购买粱某所有的涉诉房屋,价款1100000元。

 

  2011年9月6日,被告孙某、马某与中国邮政储蓄银行签订《个人购房借款及担保合同》,就涉诉房屋向银行贷款500000元。同日,被告孙某与案外人粱某就涉诉房屋买卖办理网签手续,并于当日取得该房屋产权证。

 

  2012年12月29日,原告吴某(甲方)与被告孙某、马某(乙方)签订协议书,协议书载明:“甲方因受到北京住房限购的影响无法在京购买住房,现经乙方孙某、马某夫妻同意,甲方以孙某的名义购买涉诉房屋。”协议书同时载明:“若遇甲方出售上述房产或在甲方具备在京购买条件,北京限购政策调整可以办理过户时,乙方应无条件协助甲方办理过户相关手续。”该协议书落款处有孙某和马某二人的签字。

 

  庭审中,原告吴某出示了二手房定金交付确认函、二手房首付款交付确认函、中国工商银行个人业务凭证、相关税费完税凭证、中介费、评估费、按揭贷款还款凭证等各项证据原件,证明为购买涉诉房屋所发生的相关费用均实际由原告支付。被告孙某、马某及第三人邮储对此均表示认可。

 

  同时,原告吴某还出示了涉诉房屋的《物业管理委托协议》、《供热采暖合同》、煤气、水、电费收据,歌华有线电视费收据原件等证明涉诉房屋一直由其占有使用并支付相关费用。被告马某对上述票据中2011年12月30日的有线电视用户回执不认可,认为该票据上的用户姓名为“孙某”。原告吴某表示“孙某”系笔误。被告马某对上述所有票据的证明目的亦不认可,认为原告持有这些票据不代表费用是原告所交,主张费用是孙某所交。被告孙某对上述证据的真实性及证明目的均表示认可。

 

  原告吴某还当庭提交了2015年2月6日打印的购房资格核验结果一份,证明自己已经具备在京购房资格。该结果显示吴某属于连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险的非本市户籍家庭,核验结果为初步核验通过。被告孙某对该证据真实性及证明目的均予认可。被告马某主张该结果上没有加盖公章,无法确认真实性。经核实,原告吴某确已具备在京购房资格。

 

  第三人当庭提交了中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明一份及还款流水详情一份,证明涉诉房屋所欠贷款已经结清,随时可以办理解除抵押手续。原告吴某和被告孙某对此表示认可。被告马某认可上述两份证据真实性但主张涉诉房屋现尚未办理解押,还不能办理过户。第三人表示由于贷款已结清,权利人持银行所给的手续可以随时去办理解抵押。

 

  庭后,原告吴某持相关手续前去办理了涉诉房屋的解押手续,并向提交了涉诉房屋产权证复印件,该复印件附记栏显示,2015年2月9日,抵押登记已注销。

 

  上述事实,有原、被告及第三人当庭陈述以及相应证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  被告孙某、马某于本判决书生效之日起十五日内协助原告吴某将涉诉房屋产权转移登记至原告吴某名下。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  原告吴某与被告孙某、马某于2012年12月29日所签订的协议书系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效,双方均应依约履行。故对于被告马某所提出的协议书违反北京购房的限购政策,应属无效的主张不予支持。依据双方所签协议书内容可以认定原告吴某与被告孙某、马某存在借名买房合同关系。某还出示了涉诉房屋的《物业管理委托协议》、《供热采暖合同》、煤气、水、电费收据,歌华有线电视费收据原件等证明涉诉房屋一直由其占有使用并支付相关费用。被告马某虽然主张涉诉房屋物业、供暖、水电燃气费用为被告孙某所支付,但对此并未提交相关证据证明。结合原告吴某持有与涉诉房屋相关的所有票据原件及被告孙某对于其与原告吴某借名买房事实的自认亦可认定原告吴某与被告孙某、马某之间存在借名买房关系并实际履行。原告吴某还当庭提交了2015年2月6日打印的购房资格核验结果一份,证明自己已经具备在京购房资格。双方协议书中明确约定在原告吴某具备在京购买条件,北京限购政策调整可以办理过户时,被告孙某与马某应无条件协助原告吴某办理过户相关手续,现原告吴某已经具备在京购房资格,故对于被告马某所称原告吴某不具备在京购房资格的主张不予支持,被告孙某与马某理应协助原告吴某办理涉诉房屋的过户手续。关于被告马某主张的涉诉房屋尚未办理解除抵押一节,由于本案第三人于庭审中表示涉诉房屋所涉及的贷款已经结清,可以随时办理解押手续。且原告吴某已经于庭后提交了涉诉房屋解除抵押的证明,故对于被告马某的该项主张亦不予支持。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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