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房产纠纷律师靳双权:恶意串通的借名买房法院该怎么判

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-25 17:55

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告蒋先生起诉称:我和被告蒋女士是兄妹关系,被告蒋女士与案外人赵先生于2004年11月30日登记结婚,赵先生于2016年6月9日死亡,被告赵小姐为被告蒋女士与赵先生的婚生女。赵先生与前妻唐女士于2003年12月8日离婚,双方生育第三人赵某甲、赵某乙。被告蒋女士为两位第三人的继母。2010年8月被告蒋女士给女儿赵小姐投资购买商铺,因资金问题与我协商共同出资购买位于甲市A区的房屋,当时我方与被告双方口头约定以被告蒋女士及其女儿赵小姐的名义购买诉争房屋,由被告蒋女士筹资交纳房屋五成首付及相关税费并办理相关的商业贷款,贷款审批后由我偿还,该房屋的实际所有权人为赵小姐与我共同共有,双方各占份额50%。该房屋贷款全部偿清之后由二被告配合我进行过户,我承担过户费用。在交房后贷款还清前,对外出租收益归二被告所有,我还清贷款后由我及赵小姐按照产权份额共同享有租金等内容。对于上述约定我和被告三方于2017年2月8日补签了书面的《房屋共有协议》予以确认。现我获悉两位第三人基于其生父赵先生死亡对于诉争房屋已向法院提起继承诉讼,故我为了维护自己的合法权益,现请求法院依法判令:1.请求确认我和被告双方于2017年2月8日签订的《房屋共有协议书》合法有效;2.请求法院依法确认位于甲市A区房屋为我与被告赵小姐共同所有,份额为每人享有50%的所有权;3.请求判令诉争房屋剩余贷款由我偿还;4.诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告蒋女士、赵小姐答辩称:对于原告的诉请同意前三项,对于诉讼费不同意承担。与原告之间合伙买房没有争议,本次诉讼的原因是第三人就诉争房屋提起了继承纠纷,为了确认房屋的权属不得已提起的诉讼,本身是没有争议的,所以不同意承担诉讼费,应当由原告或者第三人承担。

  第三人赵某甲、赵某乙述称:诉争房屋2011年房屋产权登记时被告蒋女士持50%的份额,赵小姐持50%份额,当时蒋女士与案外人赵先生系夫妻关系,所以蒋女士部分的房屋权利应当认定为是二人夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产,根据原告提供的材料诉争房屋的首付款至少为50%,超出蒋女士在产权登记中所占的份额,也就是蒋女士已经在2010年通过支付首付款的方式履行了支付购房款的全部义务,完整的取得了50%的产权,而该产权系其与赵先生之间的共同共有财产,未经共有人同意处分财产的行为是无效的,本案中被告蒋女士在配偶赵先生去世的情况下,以其女儿赵小姐与其弟弟蒋先生签订共有协议,放弃赵先生的共同财产,又主张其首付款是支付给被告赵小姐的,原告蒋先生享有50%的产权份额,如果说该协议属实,原告应当在2010年购房当时以其与赵小姐的名义登记产权,不可能登记在被告名下,该协议目的为不让两个第三人继承父亲赵先生名下的财产,符合民法总则规定属于当事人串通损害他人合法权利的情形,应当认定无效,综上认为原告的所有诉请不成立,请求驳回原告诉请

  三、法院查明

  原告蒋先生为被告蒋女士的同胞兄弟,被告蒋女士与案外人赵先生于2004年11月30日登记结婚,赵先生于2016年6月9日死亡,被告赵小姐为被告蒋女士与赵先生的婚生女。赵先生与前妻唐女士于2003年12月8日离婚,双方生育第三人赵某甲、赵某乙。被告蒋女士为两位第三人的继母。本案诉争房屋坐落甲市A区,2010年9月6日被告蒋女士、赵小姐就诉争房屋签订购房合同,购房款总额6256991元。合同约定由二被告共同出资,被告蒋女士支付首付款3156991元、税费256482.47元,剩余房款3100000元以被告蒋女士名义贷款,截至2018年3月18日已偿还本息共计3075074.07元。诉争房屋现登记于被告蒋女士、赵小姐名下,双方各占50%产权。诉争房屋现对外出租,租金由二被告收取。2017年2月8日原告(甲方)与被告蒋女士(乙方)、赵小姐(丙方)签订《房屋共有协议》,其中约定:“1、2010年8月甲乙双方商议,由丙方与甲方共同出资购置位于甲市A区房屋,其中建筑面积为279.86平方米,价款为6256991元。其中该房屋的首付款3156991元及购置房屋的税费等由乙方代丙方出资,剩余贷款部分3100000元(商业贷款10年)由甲方按期负责偿还。2、因甲方在购置上述房屋时贷款资质审批问题,经甲乙双方商议由乙方、丙方签订购房合同并由乙方负责贷款,贷款成功后由甲方实际负责按期偿还贷款。其中该房屋的产权证上显示的产权人为乙方、丙方各占50%,但实际该房屋的产权人为甲方、丙方产权的比例为各50%。3、购置的房屋交付后,对外出租所产生的收益先由乙方、丙方享有,房屋贷款全部还清时,对外出租所产生的收益由甲方、丙方各享有50%的份额。4、对于上述房屋剩余贷款偿还完毕后,由乙方、丙方配合甲方办理产权过户手续,归还甲方所享有的50%份额。过户所产生的税费全部由甲方承担。5、如在上述房屋贷款偿还完毕前,经甲乙丙三方协商一致出售该房屋,则由甲方负责筹集一次性偿还剩余贷款,房屋出售的所得全部款项由甲、丙方各享有50%份额。6、本协议一式两份,内容为甲乙丙三方真实意思表示,自三方签字或盖章后发生法律效力。

  四、法院判决

  驳回原告蒋先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为,不动产所有权人正常情况下应以物权登记簿登记为准,当事人如欲突破物权登记簿而主张自身为不动产所有权人,则应提供充分合理的理由并承担相对严格的举证责任。本案中,诉争房屋登记于二被告名下,购买时,购房首付款(总房款的50%)全部由被告蒋女士出资,剩余50%房款亦以蒋女士名义贷款,交房后的出租收益由二被告收取至今,原被告虽一致认可原告借蒋女士之名购买诉争房屋50%产权,但因蒋女士名下的诉争房屋50%产权涉及两第三人利益,考虑到原被告之间亲属关系,则即便原被告对借名买房一致表示认可,也不能免除双方的举证责任。对于“借名买房”,当事人双方首先应于购房时存在“借名”合意,对此本案原被告双方于购房时并未就物权归属形成书面协议,双方虽于2017年2月8日签订《房屋共有协议》,但此时案外人赵先生已死亡,蒋女士名下诉争房屋50%产权已涉及对两第三人的遗产分割问题,故原、被告应尽充分举证责任,以排除双方此时签订《房屋共有协议》,并非出于排除两第三人分割遗产的目的。原告提交相关贷款账户明细显示,诉争房屋自购买时至今大部分贷款系以其名义存入,但即便上述贷款确实为原告本人出资,也存在基于物权出资亦或基于与被告之间债权出资两种可能,该证据不足以作为证明原被告于购房时即有借名买房合意的充分证据。原、被告未能再提交其他证据证明,则不能认定双方就诉争房屋为“借名买房”。对于原告提出的确认诉争房屋为其与被告赵小姐共同所有,份额为每人享有50%的所有权的诉讼请求,不予支持。诉争房屋贷款人既为原告蒋女士,则贷款偿还义务人即为被告蒋女士,原告请求判令诉争房屋剩余贷款由其负责偿还,没有法律依据,不予支持。

  对于原告要求确认其与二被告签订的《房屋共有协议》有效一节,该协议涉及被告蒋女士对其名下50%诉争房屋产权的处分,因该协议签订于案外人赵先生死亡之后,涉及到二被告与二案外人之间的遗产继承问题,尚不能确认原告最终是否对诉争房屋50%产权享有处分权利。根据相关法律规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。因此对于原被告之间签订的《房屋共有协议》的效力,应于诉争房屋遗产继承问题处理完毕,诉争房屋产权份额确定后再予认定,对于原告本案中所提该项诉讼请求,不予支持,对于该项诉求,原告可于诉争房屋遗产继承问题处理完毕后再行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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