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因违反政策、侵害公共利益购买的房屋是否无效?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-25 13:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  魏某诉称:我与马某系亲属关系。1999年6月,双方协商确定,由我借用马某的名义购买涉诉房屋,房屋归我所有,与马某没有任何经济关系。因此,我支付了涉诉房屋的房款、契税等各项费用,并在装修后入住居住至今。后由于房价上涨,马某意图私自转让房屋,我于2013年提起诉讼,要求马某将房屋过户至我名下。经审理,北京市朝阳区法院作出生效判决,驳回了我的诉讼请求,但认定了我与马某之间存在借名买房合同关系,只是因违反政策、侵害公共利益而属无效,且双方可以另行主张合同无效后的权利。我认为马某不顾亲情为获得房屋增值利益恶意否认双方约定,导致借名买房合同关系被认定为无效,其行为侵害了我的合法权益。故诉至法院,要求马某:1、返还购房款83773.5元(含印花税202元)、房屋贷款379500元、公共维修基金12178.82元、契税6054元、保险费6251元、律师费1480元、测绘代办费570元;2、赔偿房屋升值损失2634626.5元。

 

  2、被告辩称

 

  马某辩称:首先,关于我因房价上涨,意图出售房屋的说法,魏某未提供任何证据,其为虚假陈述。其次,我与魏某之间从未有过借名买房的约定,其为涉诉房屋支付的首付款、税费及相应贷款均系主动、自愿的资助,是对我的赠与。即便并非赠与,魏某自2001年就在该房屋中居住,其为房屋所支付的各类款项也应作为其居住在我房屋内而应支付的费用,故我不同意返还。关于增值的问题,因涉诉房屋是我的唯一住房,我从未有过出售的意向,而在房屋未出售的情况下,也谈不上增值价值。即便存在增值,因我系涉诉房屋的所有权人,对房屋享有收益的权利,因此全部的增值价值均应归我所有。现魏某按照评估价格主张增值损失没有依据,因为根据法律规定,经济适用房增值部分的70%是归国家所有的,这部分不应作为增值价值进行分割。综上,我不同意魏某的全部诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  魏某与马某系亲属关系。2000年1月12日,马某与城市某开发公司签订《北京市经济适用住房预售合同》,约定由马某购买涉诉房屋,房屋建筑面积102平方米,单价3950元,总价款合计402900元。2000年3月3日,马某与中国工商银行签订《个人住房借款合同》,约定由马某向工商银行贷款320000元,贷款用途为购买涉诉房屋,贷款期限20年。

 

  上述预售合同签订当日,魏某代马某向城市某开发公司支付了购房定金10000元、首付款52755元、印花税202元。2000年2月13日,魏某交纳了房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元。2000年2月14日,魏某花费6251元购买了受益人为工商银行的涉诉房屋保险。2000年12月26日,魏某的女儿池某代马某与城市某开发公司签署了《入住结算单》及《入住通知单》,双方于当日办理了入住手续,并确认涉诉房屋实测建筑面积为102.17平方米,实测总价为403571.5元。此后,涉诉房屋由魏某居住使用至今。2007年8月17日,魏某向城市某开发公司支付了房屋尾款

 

  20816.5元,并向产权登记代理商交纳了契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元。2007年12月19日,涉诉房屋产权证下发,所有权人登记为马某,房屋性质为经济适用住房。

 

  工商银行于2000年3月9日将320000元贷款发放给城市某开发公司。魏某自2000年4月起向涉诉房屋还贷账户中偿还贷款本息。截至2013年11月,魏某共偿还了贷款本金181485.76元、利息163143.71元。

 

  马某表示自2013年12月起的房屋贷款均为其本人偿还,并提供了《个人借款合同变更协议》、个人客户挂失业务申请书以及存折复印件。魏某认可其自2014年1月起未再偿还过涉诉房屋贷款,但表示系因马某恶意变更此前的还贷账户所致。魏某称其在2013年12月仍向马某名下的原还贷账户中转入了当月还贷所需的款项,但魏某未能就此举证。

 

  本案在审理过程中,经魏某申请,依法委托某公司对涉诉房屋的市场现价值进行评估。2014年7月17日,某公司出具《价格评估报告》,结果为:涉诉房屋于评估时点2014年7月11日的房产总价共计3097900元。为此,魏某支付了鉴定费25100元。

 

  另查,魏某曾在2013年以涉诉房屋系其借用马某名义购买为由诉至,要求确认涉诉房屋归其所有,并由马某协助办理过户手续。2013年12月15日,出具民事判决书,认定魏某与马某间存在借名购买涉诉房屋的合同关系,但该借名买房合同违反了相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,应属无效,故依法驳回了魏某的全部诉讼请求。现上述民事判决书已经生效。

 

  以上事实,有双方当事人陈述、《北京市经济适用住房预售合同》、《个人住房借款合同》、入住通知单、入住结算单、房款发票、存款凭证、存折、民事判决书以及价格评估报告等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、被告马某于本判决生效之日起十五日内返还原告魏某购房款八万三千五百七十一元五角、印花税二百零二元、房屋代理费一千二百八十元、代收抵押登记费二百元、房屋保险费六千二百五十一元、契税六千零五十四元、权证费十元、代理费五百元、测绘费六十元、贷款本息三十四万四千六百二十九元四角七分。

 

  2、被告马某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告魏某房屋增值损失一百七十七万一千八百二十九元三角五分。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

  根据生效判决的认定,魏某与马某间确实存在借名购买涉诉房屋的合同关系,但该合同属于无效。因此,本案系处理合同无效后的财产返还与损失承担的问题。首先,根据已经查明的事实,魏某为购买涉诉房屋累计支出了购房款83571.5元、印花税202元、房屋代理费1280元、代收抵押登记费200元、房屋保险6251元、契税6054元、权证费10元、代理费500元、测绘费60元以及贷款本息共344629.47元。上述款项均为购房涉诉房屋所必须支付的费用,马某应当返还。关于魏某所称的支付了涉诉房屋公共维修基金并偿还了2013年12月贷款本息一事,因魏某未能提供证据,不予支持。魏某曾在2013年以涉诉房屋系其借用马某名义购买为由诉至,要求确认涉诉房屋归其所有,并由马某协助办理过户手续。2013年12月15日,出具民事判决书,认定魏某与马某间存在借名购买涉诉房屋的合同关系,但该借名买房合同违反了相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,应属无效,故依法驳回了魏某的全部诉讼请求。

 

  关于魏某所主张的房屋增值损失。首先,某公司已经按照经济使用住房的性质就涉诉房屋的现市场价值做出了评估结果,对此予以采信。就具体的增值金额,以房屋现价值为基数,扣除魏某的已付房款和已经偿还的贷款本息,再扣除该房屋的剩余贷款本金后,确定为2531184.79元。因魏某和马某对于借名买房合同的无效均负有过错,故对于上述增值部分的分配,将根据双方过错程度,并从利益平衡及公平角度考虑,依法酌情确定。关于鉴定费,依法酌情确定为双方各负担二分之一。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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