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  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-22 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告徐小姐起诉称: 2008年10月9日,我委托被告金先生作为名义上的权利人购买位于甲市乙区XX街道XX路XX佳苑2号楼2501号房的房产,我负责出资及配合办理相关手续, 2008年10月7日我和被告金先生签订协议书,约定“我为该房产的实际拥有人,我同意由被告金先生作为权利人办理房产登记手续;有关的登记事项没有报酬,被告金先生不得向我收取任何费用;有关该房产的处置,被告金先生必须按我的指示进行”,被告金先生于当日出具了声明书,声明“上述房产的实际拥有人为徐小姐(身份证:)”。2015年6月l0日,被告金先生在未经过我同意私自以明显低于市值的格将上述房产卖给了被告景先生,转让总价款仅为人民币510万元,偏离了市值的21%,并在被告景先生大部分房款未支付的情况下,于20l5年7月21日将上述房产过户给被告景先生。被告景先生于2015年8月3日向被告金先生支付了房款后,被告金先生又将上述房款全部存入被告景先生的亲姐姐被告景大姐开具的股票账户内用于共同炒股使用。我作为涉案房产的实际权利人,在得知被告金先生将涉案房产卖与被告景先生后,多次向被告金先生追问房款支付情况,被告金先生一再谎称剩余的437万元房款尚未支付,我于20l5年l2月31日委托公司员工在甲市找到被告景先生当面询问房款情况时,被告景先生却跟被告金先生串通一致欺骗我,告知我资金遇到困难,近期无法支付,实际上全部房款在4个月前都已经转入其亲姐姐被告景大姐开具的股票账户内。我认为,被告金先生与被告景先生合同约定的交易价格明显低于市场价格,且合同中涉案房屋的房款支付时间、付款方式、买方不支付房款或迟延支付房款的违约责任、权属转移登记时间等重要条款均为空白,明显违背常理,据此足以认定被告金先生与被告景先生存在主观上的恶意串通。被告金先生明明在2Ol5年8月3日已收到被告景先生支付的全部房款却向我声称尚未支付,被告景先生甚至在已支付全部房款4个月后配合被告金先生向我声称资金遇到困难,短时间内不能支付剩余房款,而全部房款最终转移到了被告景先生的亲姐姐被告景大姐开具的股票账户内,亦能够进一步佐证三被告存在恶意串通损害我利益的故意。所以请求法院判令:l、被告金先生与被告景先生签订的房产买卖合同无效;2、被告景先生协助我将涉案房产过户到我名下;3、本案诉讼费、评估费、担保费等诉讼费用由三被告承担。

  二、被告辩称

  被告金先生答辩称:我不认可原告的诉讼请求,房产查询信息显示涉案房产登记在我名下。

  被告景先生答辩称:被告金先生与我之间的房屋买卖合同已履行完毕,我已依法取得涉案房产的房屋产权,我是通过正常合法的途径购买取得该房屋的产权,并已支付合理对价,房屋买卖行为合法有效,不存在恶意串通、损害第三人利益的行为,原告诉称房屋买卖行为无效没有事实和法律依据;我和被告景大姐虽然是属于堂兄妹关系,但在法律上都是独立的个人,我购买房屋和被告金先生借用景大姐股票帐户炒股与被告景先生购买房屋的行为没有任何关联性,我和被告景大姐也不存在恶意串通的行为及意图。综上,请求驳回原告的诉讼请求,且原告不能为他人主张权利,该权利只能由被告金先生行使。

  被告景大姐答辩称:被告金先生借用我的股票帐户炒股是被告金先生想利用我账户的融资功能,与被告金先生、被告景先生之间的房屋买卖行为没有任何的关联性,如原告认为我们三人之间存在恶意串通,应当向公安机关报案,而非向法院提起民事诉讼。综上,请求驳回原告的诉讼请求,且原告不能为他人主张权利,该权利只能由被告金先生行使。

  第三人答辩称:原、被告的合同纠纷与我方无关,若法院支持原告的诉讼请求,判决涉案房产归原告所有,则需清偿本息,我方愿意配合办理注销抵押登记手续。

  三、法院查明

  2008年10月7日,被告金先生作为甲方,原告徐小姐作为乙方,双方签订了《协议书》,就位于甲市乙区XX街道XX路XX佳苑2号楼2501号的房产协商如下:1、乙方为涉案房产的实际拥有人,乙方同意由甲方作为权利人办理房产登记手续;2、有关的登记事项没有报酬,甲方不得向乙方收取任何费用;3、有关该房产的处置,甲方必须按照乙方的指示进行;4、甲方违约造成乙方的损失应由甲方承担;5、本协议未尽事宜,双方可以签订补充协议。当日,被告金先生出具《声明书》,声明如下:1、涉案房产的实际拥有人为原告徐小姐;2、被告金先生保证在未取得原告徐小姐的书面文件下不对外处置该房产,包括对外转让、抵押等;3、被告金先生保证不对外声张上述有关事宜。2010年1月6日,位于甲市乙区XX街道XX路XX佳苑2号楼经核准登记在被告金先生名下。

  2015年6月9日,被告金先生作为卖方,被告景先生作为买方,双方签订了《房地产买卖合同》,相关约定如下:被告金先生以人民币510万元的价格向被告景先生转让涉案房产,买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币2万元,在签订合同之日起2日(含当日)再向卖方支付定金人民币71万元;剩余房款人民币437万元的支付方式为按揭贷款,买方应于签署本合同之日起15日内(含当日)付清首期款(以银行承诺贷款为准);涉案房屋处于抵押状态,卖方同意于签署本合同之日起20日内(含当日)自行筹资还清按揭贷款、办妥注销抵押登记手续,并将房地产证原件交予居间方;交楼日期为卖方收齐全部购房款之日起2日内。2015年6月10日,被告金先生向被告景先生出具了两份《收条》,表明分别收到被告景先生支付的购买涉案房产的定金人民币2万元、71万元。当日,被告景先生通过转账方式向被告金先生支付款项人民币71万元。

  2015年7月2日,被告景先生分别向房屋结算资金托管专户存入首期款人民币11万元、107万元。当日,被告景先生和中国L银行股份有限公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》,约定向被告景先生发放贷款人民币392万元。三被告确认被告金先生已经收到全部购房款项,被告金先生收到银行发放的款项后又向被告景先生返还了注销抵押登记的款项人民币71万元,且被告金先生收到全部购房款后,将人民币300多万元存在被告景大姐的账号上炒股,剩下的款项被告金先生自行使用。2015年7月27日,涉案房产经核准登记至被告景先生名下。2015年7月27日,被告景先生办理了抵押登记手续,将涉案房产抵押给第三人。

  2015年12月21日,被告金先生向被告景先生发出《关于履行合同公函》,向被告景先生告知:被告景先生支付解押款和订金后,未支付剩余款项人民币427万元,被告景先生应当在收到该函后15日内支付剩余款项,逾期未付,将取消签订的购房合同并保留进一步采取法律措施的权利。被告景先生确认收到上述公函。现被告金先生已经将涉案房产交付给被告景先生,现由景先生管理和使用。房地产评估有限公司对涉案房产在2015年6月9日时的市场价值进行评估,评估结论为涉案房产在2015年6月9日时的市场价值为人民币7,112,600元。

  四、法院判决

  1、确认被告金先生和被告景先生于2015年6月9日签订的《房地产买卖合同》为无效合同;

  2、被告金先生、被告景先生和被告景大姐应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务(原告徐小姐代为清偿抵押债务以注销上述涉案房产抵押登记的,代为清偿的款项可以另行向三被告追偿),被告景先生应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续,第三人中国L银行股份有限公司甲市分行应当协助办理上述注销抵押登记手续;

  3、被告景先生应当在涉案房产注销抵押登记后三日内将位于甲市乙区XX街道XX路XX佳苑2号楼2501号房产过户登记至被告金先生名下,过户产生的费用由三被告承担;

  4、驳回原告徐小姐其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告金先生签订的《协议书》为双方真实意思表示,且并不违反法律禁止性规定,双方应当依约履行各自义务。根据双方签订的《协议书》和被告金先生出具的《声明书》可知,原告和被告金先生存在借名买房关系,原告有权就涉案房产主张相关权利。

  关于原告主张的三被告恶意串通的认定。2015年6月9日,被告金先生和被告景先生签订了《房地产买卖合同》,转让价款为人民币510万元,但经法院依法委托房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估,评估结论为涉案房产在2015年6月9日时的市场价值为人民币7,112,600元,由此可见,两被告转让涉案房产时的转让价格低于市场价值将近30%,即该价格差额超出了一般市场交易价格波动的幅度,在被告对此未提交证据予以合理说明的情况下,被告金先生和被告景先生之间的转让价格有悖常理;另根据三被告的主张,被告金先生和被告景先生、景大姐转让涉案房产前并不认识,但被告金先生在收到全部购房款后,将人民币300多万元存在被告景大姐的账号上炒股,股票账户并非仅被告景大姐有权开设,被告金先生亦可以自己开户达到炒股的目的,被告金先生将大额资金放在并无其他关系的他人账户炒股,被告金先生的行为有悖常理。另,根据被告金先生和三被告确认的居间方秦某的陈述,涉案房产是被告景大姐购买,购房款亦为被告景大姐支付,因被告景大姐没有购房名额,所以用了被告景先生的名义购买,被告金先生对上述证人证言予以认可,结合被告金先生和居间方秦某的陈述,在三被告未提供充分有效证据说明其合理性的情况下,涉案房产转让款的流向存疑。综上所述,原告主张三被告恶意串通转让涉案房产,2015年6月9日被告金先生和被告景先生签订的《房地产买卖合同》为无效合同,应予以支持。

  被告景先生和第三人已经依法办理了抵押登记手续,在无证据证明第三人和被告景先生存在恶意串通的情况下,第三人作为已经办理抵押登记的善意抵押权人,其合法权益应当受到保障,即三被告之间转让涉案房产的行为无效不应影响合法抵押登记的善意抵押权人的权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述法律规定以及过错责任承担原则,被告金先生和被告景先生签订的房地产买卖合同》无效后,三被告应当负责清偿涉案房产所涉抵押贷款本息,第三人应当在抵押贷款本息清偿后协助办理注销抵押登记手续,在涉案房产上设立的抵押权消除后,被告景先生应当将涉案房产返还过户至被告金先生名下,上述过程中产生的所有费用均应由三被告承担,原告自愿代为垫付上述费用的,原告可在垫付后向三被告进行追偿。三被告在承担相应费用后,就实际承担的费用可根据过错责任比例进行协商,协商不成可另循法律途径主张权利。其次,原告主张应当将涉案房产过户至原告名下,虽然原告和被告金先生存在借名买房关系,但原告已经明确表明其现不符合政策性购房条件,由此可见原告虽对涉案房产享有合同权利,但根据现阶段的甲市购房政策,原告的上述主张因政策影响存在物权转移的障碍,故不予支持,原告可待物权转移障碍消除后,再行主张相应权利。另,三被告在将涉案房产过户登记被告景先生名下前清偿了涉案房产的原抵押贷款,但因三被告存在的恶意串通行为,致使本案中无法查明购房款项的真实来源,故本案对于涉案房产的原抵押贷款的返还无法予以处理,权利人可另循法律途径就该款项主张相应权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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