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北京房产律师:老人主张借女儿名义购买的房屋因无证据被法院驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-22 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾女士、袁先生起诉称:我二人系夫妻关系,二被告也系夫妻关系,被告袁小姐系我二人之女。2015年3月,我二人为了改善住房条件,欲购买新的住房,但由于双方已经退休,不能在银行取得贷款,便与被告袁小姐商量,以被告袁小姐之名购买房屋,并以其名向银行进行住房抵押贷款。被告袁小姐同意后,我二人即进行选房,最后确认购买甲市乙区房屋,价款为415万元,首付价款为129万元,尾款286万元在S银行进行商业按揭贷款。我二人与被告袁小姐约定,该房屋首付价款和银行贷款全部由我二人偿还,被告袁小姐同意后,我二人将该买房事宜全部委托被告袁小姐办理。2016年9月份,该房屋办理入住手续,由于被告袁小姐的工作原因,我二人随被告袁小姐到外地居住,所以该房屋目前尚未实际居住,现处于待装修状态。根据我二人在购房前给被告袁小姐的银行流水账单记载,完全能够证实该房屋的实际出资人是我二人,只是借用被告袁小姐名义进行贷款,以达到购买面积稍大房屋、达到改善居住条件的目的,且银行贷款也全部是我二人向被告袁小姐账户汇款进行偿还的。所以请求法院判令:1.确认现产权为被告袁小姐的坐落于甲市乙区诉争房屋属于我二人所有;2.判令二被告承担全部诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告袁小姐答辩称:原告所述均属实,购房期间均是二原告选看相关房屋,有时候是我陪同,而被告王先生对此事并不清楚,且我二人在婚前约定,婚后各自花费各自的,双方在婚后也没有任何资金往来。诉争房屋的购房款一部分源于二原告名下一套房屋的出租款,该款项均汇给我,也一直在我名下负责打理。原告贾女士告诉我该款项不能动用,用于以后更换房屋使用,因为我系独生子女,二原告与我的财产不会区分的很清楚。由于诉争房屋的资金款项较大,二原告需要卖掉其他房屋才能支付房款,于是二原告于购房期间在中介机构登记出卖其他房屋,之后二原告又向亲戚朋友借了一部分款项,还有一部分为二原告零散支付给我的款项,故全部房款由上述部分组成的。诉争房屋购得后,二原告将之前的房屋出卖掉并将售房款全部打给我,让我偿还借款。由于我工作变动到外地工作,被告王先生提出离婚,要求分割诉争房屋,但该房屋并不是夫妻共同财产,是属于二原告所有。另外,出借人都能够证明借款汇到我账上,原因为二原告委托我办理购房事宜,且不会办理转账手续。二原告的房屋一套卖了93万元,一套卖了275万元,且后期还贷也是由二原告偿还。

  被告王先生答辩称:我和袁小姐仍属于法律上的夫妻关系,但双方正处于离婚期间,故关于夫妻共同财产的问题,我二人是背道而驰的。诉争房屋于2015年5月份购买,首付款为130万元,是以夫妻共同财产出资,且每月16000多元也是以夫妻共同财产还款,且诉争房屋登记在被告袁小姐名下,故无论从法定要件还是出资款项来源,诉争房屋都属于我二人的夫妻共同财产。因原、被告之间的姻亲关系,我对二原告的经济状况非常了解,二原告的退休金仅仅是甲市基本工资水平,未退休之前也没有其他较高收入,二原告没有合理的收入来源及经济实力购买诉争房屋,且从原告所述及被告袁小姐的答辩也明确了原告及被告袁小姐主张的购买房屋的首付款长期由被告袁小姐掌管和处理。从法律角度讲,钱财是种类物,如果要支持原告诉请,必须达到双方代持的相关证据及款项能够特定,至少需要上述两个条件才有可能推翻房管局登记的效力。本案资金不是特定支付的,无法证明购买诉争房屋所使用的就是那笔钱。原告主张出售两套房屋偿还了诉争房屋的房款,但其中位于XX小区的房屋归属存在争议,我已就该套房屋向法院提起诉讼,故本案应中止审理,待上述争议房屋性质确认后再恢复审理。最后,关于首付款以及还款的主体,被告袁小姐在与我离婚诉讼中的陈述与本案的陈述截然相反,被告袁小姐在离婚案件中陈述系自己借钱支付的首付款、自己每月偿还的贷款,购房主体和还款主体都是被告袁小姐。综上,不同意原告的诉讼请求及被告袁小姐的答辩意见。

  三、法院查明

  二原告系夫妻关系,被告袁小姐系二原告之女。二被告系夫妻关系,双方于2010年7月9日登记结婚。2015年4月16日,被告袁小姐与案外人甲市L置业有限公司签订《甲市商品房买卖合同》,约定被告袁小姐购买案外人开发建设的坐落于甲市乙区房屋,价款为4150000元;被告袁小姐于2015年4月23日前一次性存入商品房首付款1290000元,其余价款办理贷款。该合同签订后,被告袁小姐分2次向案外人支付了首付款1290000元,其中案外人于2015年4月20日为被告袁小姐出具金额为1250000元的销售不动产统一发票,于2015年4月23日出具金额为40000元的销售不动产统一发票。2015年4月21日,被告袁小姐缴纳了一手房契税124500元及维修基金41500元,合计166000元。2015年4月28日,被告袁小姐与S银行股份有限公司甲市分公司签订《个人一手房按揭抵押借款合同》,该银行同意向被告袁小姐借款2860000元,用于被告袁小姐支付其与甲市L置业有限公司签订的关于购买甲市乙区房产的购房合同项下68.92%的购房款;借款期限自2015年4月28日至2045年4月28日。该合同签订后,S银行股份有限公司甲市分公司将借款2860000元发放给被告袁小姐,案外人甲市L置业有限公司于2015年4月30日为被告袁小姐出具金额为2860000元的销售不动产统一发票。后被告袁小姐自2015年5月通过其名下账户按月偿还银行贷款,至今尚有贷款未结清。2016年10月左右,案外人甲市L置业有限公司将诉争房屋交付被告袁小姐使用,现诉争房屋处于空置状态。2017年10月11日,被告袁小姐取得诉争房屋的产权证书,权利人为被告袁小姐。同年11月15日,被告袁小姐出具《情况说明》,内容为:“2015年3月,我父母袁先生和贾女士为改善居住状况。想购买甲市乙区A小区房屋一套,由于他们已经退休,不能在银行贷款,所以以我名义购买乙区房屋一套,建筑面积167.84平方米,总房款415万元。首付129万元、贷款286万元,首付价款由父母筹集支付,银行贷款也由他们自己偿还,虽然该房屋相关手续都由我办理,但房屋产权属于我父母袁先生和贾女士所有。”

  被告袁小姐自2015年3月31日至同年5月30日向案外人甲市L置业有限公司支付涉诉房屋的首付款,合计1056000元,另,被告袁小姐使用被告王先生的银行卡刷卡50000元,交纳了诉争房屋的首付款。2015年4月9日,被告袁小姐从其亲戚处借款350000元,于同年5月30日从其亲戚借款350000元,并从原告贾女士处借款20000元,上述款项均用于支付诉争房屋的首付款。后被告袁小姐将被告王先生于2016年1月份出卖静海别墅的卖房款600000元偿还了向亲戚的借款。

  2017年4月12日,被告王先生向法院提起诉讼,要求与被告袁小姐离婚、分割共同财产等请求,该案尚在审理中。

  四、法院判决

  驳回原告贾女士、原告袁先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为本案的争议焦点为:二被告夫妻关系存续期间购买并登记在被告袁小姐名下的诉争甲市乙区房屋的实际所有权人是否为二原告,双方是否存在借名买房的意思表示。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,关于二原告主张因二人均已经退休,不能在银行取得贷款,故二原告与被告袁小姐约定以该被告的名义贷款购房,双方系借名买房,诉争房屋的实际所有权人应为二原告的主张。因诉争房屋的购置行为发生在二被告夫妻关系存续期间,购买商品房属于重大家事行为,夫妻双方均有知情权,被告王先生虽知晓被告袁小姐购买诉争房屋,但认为诉争房屋属于夫妻共同财产,而对是否系二原告借名买房的问题予以否认,二原告也未能提交被告王先生对借名买房知悉并予以同意的书面证据,故二原告主张借名买房不予采信。因二原告提交的证据无法证明双方当事人之间存在借名买房的意思表示,故二原告请求确认诉争房屋的所有权归二原告所有,不予支持。

  诉争房屋系被告袁小姐以自己的名义购置的,首付款也系由被告袁小姐向开发商支付,相关契税等费用的缴款人也系被告袁小姐。诉争房屋购买时,被告袁小姐于2015年4月28日以自己的名义并以诉争房屋作为抵押物向S银行股份有限公司甲市分公司贷款,贷款偿还也系被告袁小姐使用自己的银行卡每月进行还款操作,且原告提供的证据不足以证明其支付给被告袁小姐的相关费用系用于购买诉争房屋,并结合被告袁小姐在与被告王先生离婚诉讼中对于诉争房屋的购买人、首付款的资金来源以及还贷资金的来源的陈述,可以证明被告袁小姐系诉争房屋的购买人,现有证据不足以证明二原告系诉争房屋的实际购买人,二原告请求确认诉争房屋的所有权归二原告所有,不予支持。根据当事人的陈述和举证,二原告对诉争房屋存在出资的情况,可以根据出资的性质,另行主张相应的债权。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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