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北京房产律师靳双权:借名买房违反了政策、法规应属无效

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-20 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵先生起诉称:2008年11月2日,我与被告楚先生签订关于甲市乙区A地XX小区住宅楼905号经济适用房的产权及资产说明协议,约定我以楚先生的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前,我已经支付了购房款,并对房屋进行了装修,一直居住至今。2011年我女儿与楚先生的儿子离婚。2012年楚先生起诉我要求返还原物。为维护我的合法权益,特请求法院依法判令:1、确认双方达成的关于购买甲市乙区XX小区905号经济适用房的协议无效;2、楚先生返还购房款及相关税费178686.64元;3、楚先生返还装修费36112.62元;4、楚先生赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5、楚先生赔偿我因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元;6、楚先生支付评估费9880元。

  二、被告辩称

  被告楚先生答辩称:我与赵先生之间不存在购房协议,更不存在协议无效的问题。赵先生所指的协议仅是一份说明,没有任何协议的意思,而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下,赵先生提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。赵先生不具备购房需求,没有借名买房的必要。我一直认为双方不存在借名买房关系,并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后,我已经将赵先生在C区房屋的出资返还,还给付赵先生女儿111万元折价款,但我对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理,将不符合合同法规定,并导致巨大的不公平。我同意返还赵先生的购房出资款和装修款。

  三、法院查明

  赵先生与楚先生原系姻亲关系。2005年1月28日,赵先生的女儿赵女士与楚先生的儿子楚某甲登记结婚。2011年7月1日,二人离婚。2007年11月21日,楚先生与甲市住总房地产开发有限责任公司签订《甲市商品房预售合同》,约定:楚先生购买坐落于乙区A地XX小区住宅楼905号的房屋;购房款为167731元;付款方式为一次性付款。2008年11月2日,楚先生与赵先生签署《关于乙区A地XX小区住宅楼905号经济适用房的产权及资产说明》,内容为:房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为楚先生单位以抽号方式产生,由赵女士抽号获取;房屋按套内面积计算,该商品房单价每平方米4005.04元,总价款167731元;房屋出资人为赵先生,已付清全款;在取得该房的购买权时,楚某甲、赵女士及家长楚先生、杜大娘(楚先生之妻)曾找到楚某乙(楚先生之长子)、谢女士(楚先生之大儿媳)商议此事,征求意见后,由于楚某乙及谢女士自身原因放弃该房购买权;因楚先生财力有限,同意该房购买款由赵先生出资。2011年7月1日,双方子女赵女士和楚某甲在法院调解离婚,确认:双方共同承担债务30万元;位于甲市C区的房屋归二人共有,双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售,出售所得款在扣除应承担的债务后,所剩余款由双方均分。2012年3月19日,赵女士与楚某甲在甲市C区区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议,确认:位于甲市C区的房屋归楚某甲所有,楚某甲于2012年5月20日之前支付赵女士房屋折价款111万元,赵女士于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋;该房尚欠银行贷款由楚某甲负责偿还;楚某甲出售该房屋时由楚某甲垫付的营业税由楚某甲、赵女士二人平均分担;双方尚欠赵女士之父赵先生借款13万元由楚某甲于2012年5月20日前负责还清。经询,楚某甲已给付赵女士111万元、赵先生13万元。

  另查,2008年2月22日,赵先生与楚先生就双方对上述C区房屋的出资进行核算,确定楚先生出资金额为239247.56元,赵先生出资金额为255433.9元(含诉争房屋房款167731元);赵先生出资部分不参加楚某甲、赵女士以及楚先生的财产分配。楚先生认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。赵先生则认为此核算明细赵先生的出资系其个人财产,与双方儿女财产无关。再查,楚先生已向法院起诉赵先生、李女士及赵女士返还原物一案。

  四、法院判决

  1、确认原告赵先生与被告楚先生关于甲市乙区A地XX小区905号房屋达成的房屋买卖协议无效;

  2、被告楚先生于本判决生效后十五日内返还原告赵先生购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分;

  3、被告楚先生于本判决生效后十五日内赔偿原告赵先生装修费二万三千二百七十九元六角一分;

  4、被告楚先生于本判决生效后十五内赔偿原告赵先生购房损失六十万元;

  5、驳回原告赵先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:虽然赵先生与楚先生未针对诉争房屋签订正式的书面房屋买卖协议,但结合双方签订的《关于乙区A地XX小区住宅楼905号经济适用房的产权及资产说明》,赵先生在诉争房屋交付后对房屋装修并入住至今,以及诉争房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由赵先生持有的情况,靳律师认为双方实际就赵先生使用楚先生的购房指标购买诉争房屋达成一致意见,双方之间形成了借名买房关系。因诉争房屋系经济适用房,赵先生借名买房行为违反了相关政策、法规的规定,应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还,楚先生应返还赵先生已支付的购房款和相关税费。同时,赵先生应返还楚先生诉争房屋。鉴于楚先生已另案起诉,故本案对此不予处理。关于装修费,合同无效后赵先生要求赔偿装修损失系合理请求,根据评估结论对装修损失的数额予以确定。基于诉争房屋价值提升和赵先生已在该房中居住的实际情况,房屋买卖协议无效对赵先生产生一定信赖利益损失,但考虑到双方在借名买房时明知诉争房屋属限制上市交易的房屋,双方对协议无效的后果均负有过错,以及赵先生与楚先生原系姻亲关系,双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的,因此根据评估结论,在扣除赵先生已付购房款的前提下,结合本案实际情况和双方过错程度,对赵先生的损失予以酌定。关于赵先生主张的福利损失,因与本案并无必然关联性,且无充分法律依据,故对该项请求不予支持。关于评估费,应根据双方过错程度予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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