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房产律师靳双权:拍卖公司内部人员借他人名义购买拍卖房产可以吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-19 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贺先生起诉称:我和陈先生是同学关系,我在L公司任经理,为了完成拍卖工作,我借陈先生之名自行购买了我公司拍卖的位于甲市乙区XX街XX小区1101室房屋。2006年1月,我将购房款汇入L公司,成交后又将全额购房款汇入法院指定账户,完成了交纳税费并办理了房屋产权证书。陈先生为我便于借名,长期将其户口本、身份证等原件交由我进行使用,也从未进入和使用上述房屋,从未提出任何疑义。2009年,陈先生将该房屋又转让给王女士。所以请求法院判令:1.判令陈大叔、陈某甲、王女士协助办理甲市乙区XX街XX小区1101室房屋权属登记手续,将该房屋产权过户我名下。2.本案诉讼费由陈大叔、陈某甲、王女士承担。

  二、被告辩称

  被告陈大叔、陈某甲答辩称:诉争房屋1101室原登记在陈先生名下,在陈先生去世后被案外人假冒名义签订买卖合同出售,该假冒合同显然无效。法院裁判文书确认争议房屋所有权属于陈先生,没有相反法律文书,不能否认法院生效裁决的既定力。我二人为陈先生的合法继承人,争议房产应属我二人所有。贺先生声称当初是通过假拍卖让陈先生获得争议房屋,但假拍卖违法,损害拍卖物原所有人的权益,在没有充分事实的情况下,不能否认司法拍卖的效力。借名买房涉及财产金额巨大,相关当事人会慎重行事,通常借名买房时,出名人和借名人之间会签订借名买房协议,但本案不存在借名买房协议。贺先生没有提供证据直接证明其出资或汇款到了拍卖公司,不能直接证明购房资金来源于其本人。贺先生提交的所谓陈先生声明不真实,不具有证明效力。同次拍卖取得的大量房产,其他房屋在取得所有权证后很快已转给贺先生,但本案争议房屋此后数年未转让,且在陈先生生前未转,显然就是应归陈先生所有。故陈先生与贺先生不存在借名买房关系,不同意贺先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  陈大叔系陈先生之父,陈某甲系陈先生之子。2000年3月,陈先生与孔女士经法院调解离婚。陈先生于2009年4月25日因病去世。贺先生与陈先生是同学关系。贺先生为L公司工作人员。

  2005年11月1日,甲市第二中级人民法院委托L公司对甲市乙区XX街XX小区11层的房屋进行拍卖。2006年1月13日,1101号房屋由买受人陈先生以1153万元的价格竞买成功,陈先生的委托代理人宋某甲签署了《拍卖笔录》及《拍卖标的成交确认书》。该拍卖行为经法院确认合法有效,并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(十一)项、第二百二十三条之规定作出裁定:自本裁定生效之日起,买受人陈先生即拥有位于甲市乙区XX街XX小区1101号房屋(1964.23平方米)全部房地产的所有权。

  2009年5月24日,宋某甲依照4841公证书,以陈先生委托代理人的名义与王女士签订《存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同),约定陈先生以3318000元的价格将涉案房屋出售给王女士。后涉案房屋所有权于2009年5月25日过户至王女士名下。2012年5月24日,甲市Z公证处认定上述4841号公证书的申请人并非权利人本人,决定撤销该公证书,该公证自始无效。

  另查,陈大叔、陈某甲于2012年5月将宋某甲、王女士起诉至法院,主要以骗取公证书、伪造签名等为由,要求确认王女士与陈先生签订的上述买卖合同无效。法院最后作出判决:确认宋某甲代理陈先生与王女士签订的买卖合同无效。宋某甲不服一审判决提出上诉,甲市第一中级人民法院后于2016年8月作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  同期于2012年4月,陈大叔、陈某甲另将甲市规土委诉至法院,王女士为该案第三人。陈大叔、陈某甲在该案中要求撤销市规土委于2009年5月25日就涉案房屋向王女士核发的房产证。该案在诉讼中,曾因双方上述民事纠纷而中止审理。恢复审理后,法院于2017年2月作出一审判决,撤销市规土委于2009年5月25日为王女士办理的诉争房屋权属转移登记。现王女士不服一审判决提出上诉,该案尚在审理当中。

  四、法院判决

  于本判决生效后十日内,陈大叔、陈某甲、王女士共同协助贺先生办理甲市乙区XX街XX小区1101号房屋的产权过户手续,将该房屋产权过户至贺先生名下。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。同时,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。本案中,贺先生主张与陈先生就涉案房屋存在借名买房约定,其对此负有举证证明责任。现贺先生对借名买房的事由作出了解释说明,并提供了涉案房屋购房款出资及与涉案房屋有关税、费出资的证据,其中L公司及其法定代表人对相应购房款来源及支付等事实予以了证实,贺先生另以其一直实际持有的涉案房屋购房款、税费票据及陈先生证件等材料加以佐证,还提供其出租涉案房屋的合同及租金履行凭证,证明其实际管理涉案房屋的事实。上述证据之间,可以形成相互印证关系,足以确信贺先生与陈先生借名买房一事具有高度可能性,可认定该事实存在。陈大叔、陈某甲无法述明所谓陈先生购房出资的来源,对上述事实无法作出合理解释并提供充分反证,不足以反驳借名买房的事实。故现贺先生要求办理涉案房屋转移登记,理由正当,应予以支持。

  现涉案房屋仍登记在王女士名下,但先前生效判决已确认宋某甲代理陈先生与王女士签订的买卖合同无效。结合本案上述理由,陈大叔、陈某甲作为陈先生的义务继受人与王女士对办理涉案房屋转移登记,均负有协助义务。诉讼中,王女士经法院公告传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为其放弃答辩、质证的权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】