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北京房产律师靳双权:台胞身份在大陆借名买房引发的纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-19 17:55

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告曲先生起诉称:我与尹女士于2005年10月10日签订《房屋买卖契约》一份,约定我以单价24094元购买尹女士所有的位于甲市乙区902号房屋。而后,双方依约履行了全部约定义务,我从签约至今一直居住在该房屋内。由于房屋登记时有关政策对我的台胞身份购买房屋有所限制,我便与被告协商,由被告作为我的代表人代我登记为该房屋的所有权人,该房屋遂登记在被告名下。后被告配合我用该房屋作为抵押担保,向T银行贷款人民币1100万元等房屋管理行为。2014年8月,我与被告因房屋抵押贷款还款中有关事宜发生纠纷,被告开始拒绝配合我与银行解决案件纠纷等事宜,并且于2014年9月15日开始会同多人共同到我住所多次闹事,并以产权人身份要求公安机关及物业公司配合其换锁等影响我正常使用房屋行为,致我无法正常生活和享有物权。无奈之下,只能请求法院依法判令:要求确认甲市乙区902号房屋所有权归我所有。

  二、被告辩称

  被告邓先生答辩称:不同意原告诉讼请求,涉案房屋归我所有,请求驳回原告诉讼请求。我购买尹女士房屋,于2009年6月11日签订房屋买卖合同,总价款520万元,钱已经支付,通过银行转账支付,从我账户转给尹女士的,钱是我的,房子是原告居住,当时尹女士、原告和我之间签订三方协议,房屋早期是原告购买尹女士的,后来变更为我购买尹女士的,原告和我商量由原告居住房屋,这是我当时同意的。

  三、法院查明

  位于甲市乙区902号(以下简称902号)房屋原系尹女士所有的房屋。

  2005年10月10日,原告(作为买方)与尹女士(作为卖方)双方签订《房屋买卖契约》,双方约定,尹女士将902号房屋以单价24094元/平方米,总价890万元的价格出卖给原告。当时因原告系台胞,当时不能办理购房及贷款手续,遂借用被告的名义,登记在被告名下。2009年5月15日原告(作为乙方)、被告(作为丙方)与尹女士(作为甲方)三方签订《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》,主要内容为:甲、乙双方于2005年10月10日签订了《房屋买卖契约》一份,约定甲方尹女士将其所有的902号房屋转让给曲先生。《房屋买卖契约》签订后,2005年10月10日,乙方向甲方支付现金8万元,通过甲市XX有限公司以一张22万元的支票及472万元的汇款方式,总计支付了约定首付款502万元。2005年10月13日,甲方将房屋交付乙方使用,同时将偿还房屋抵押贷款还款存折等手续交付乙方,由乙方按照约定向贷款银行每月偿还贷款月还款。此后,乙方始终未能偿付剩余房款,且有逾期偿还银行贷款月还款金额的行为,给甲方银行信用记录造成不良影响。现甲方、乙方与丙方三方达成一致协议:1、乙方将《房屋买卖契约》中的全部权利与义务概括性转让于丙方,丙方同意接替乙方自本协议签订之日起成为《房屋买卖契约》的买方。2、丙方同意继续履行《房屋买卖契约》中买方义务,同时有权享有买方权利。3、甲方同意乙方和丙方的上述合同权利与义务的概括性转让,同意自本协议签订之日起,丙方为《房屋买卖契约》的买方。4、自本协议签订之日起,乙方不再成为《房屋买卖契约》的合同当事人,其已经支付给甲方的首付款及已经偿还的银行月还款,视为丙方作为《房屋买卖契约》合同当事人应向甲方支付的首付款及已经偿还的银行月还款,乙方无权就此款向甲方提出任何主张。5、甲方已经将房屋交付给乙方,视为对作为《房屋买卖契约》合同当事人丙方的交付,乙方与丙方间就该房屋的交付由其二人另行商议,与甲方无关。6、丙方与甲方协商,决定于本协议签订后十日内,正式上网签订《甲市存量房屋买卖合同》(自行成交版),甲方同意剩余房款由丙方通过抵押贷款方式支付,即由丙方通过招商银行贷款的方式,将甲方尚欠的A银行抵押贷款余额全部还清。7、甲方同意协助丙方办理该房屋向A银行提前还款、解除抵押登记、房屋产权过户手续以及为配合丙方办理该房屋向招商银行抵押贷款手续。8、由于乙方在先违约行为,其同意向甲方支付违约金35万元整,丙方自愿代乙方向甲方支付该违约金,支付方式为:待招商银行向甲方发放贷款后,甲方有权自收到银行放款中扣除35万元,作为丙方代替乙方向其支付的违约金。9、甲方在扣除上述35万元后,即时应将其收到的银行放款余款支付给丙方。10、丙方承诺,自本合同签订之日起所发生的:甲、丙双方为了履行房屋买卖及过户目的而实际支付的、在办理向A银行提前还款、向C银行抵押贷款、办理房屋产权证过户手续过程而产生的各种手续费、担保费、公证费、房屋契税、个人所得税、印花税等费用、税费,即使依据合同约定或法律规定应当由甲方负担的,均由丙方承担;若甲方支付了,丙方应当向甲方偿还相应款项。11、乙方确认:除上述外,其与甲方就履行《房屋买卖契约》再无其他争议。注:2005年10月10日,甲市XX有限公司同意代曲先生以支票和汇款方式支付了部分房屋首付款。

  现在902号房屋已经过户至被告名下。2013年6月8日,T银行 (作为贷款人)与被告(作为借款人)、原告(作为保证人)签订《T银行股份有限公司个人借款合同》,贷款金额1100万元,902号房屋已抵押给T银行贷款营业部。因借款人及保证人未能按期还款。T银行诉至法院,要求被告、原告还款并承担违约责任。法院于2014年11月6日作出民事判决书,判决邓先生偿付T银行股份有限公司总行营业部借款本金1100万元及逾期利息、罚息、律师费,曲先生对上述款项承担连带保证责任。T银行股份有限公司总行营业部对902号房屋享有优先受偿权。902号房屋还被抵押给其他借款人。尹女士将房屋售出后,902号房屋一直由原告使用。

  四、法院判决

  甲市乙区902号房屋归原告曲先生所有。

  五、律师点评

  专业房地产律师靳双权认为本案争议的焦点是原告是否借用被告的名义购房,被告提交了《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证以证明系自己购买了902号房屋,针对原告提交的《房屋买卖契约》复印件,被告不予认可,而被告提交的《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》明确写明的是《房屋买卖契约》权利义务转移,而被告称对《房屋买卖契约》的内容不清楚,与常理不符。原告与房屋原所有人签订《房屋买卖契约》,向原所有权人支付购房首付款,在《﹤房屋买卖契约﹥权利义务转移协议》并未提及被告向原告补偿购房首付款事宜,902号房屋购房后的贷款虽以被告的名义贷款,但很多贷款均系原告实际偿还,结合被告在执法录像中的陈述,可以认定902号房屋系原告借用被告的名义所购置,现原告要求确认902号房屋归原告所有,于法有据,应予以支持。应当明确的是,原告规避相关规定,借用被告名义购房并以902号房屋办理抵押贷款,相关房屋已经抵押给债权人,虽确认902号房屋归原告所有,但不影响抵押权人行使抵押权。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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